Alquilar casa en Vigo, alquilar sin que un copropietario este de acuerdo.

¿Puede alquilarse un inmueble si uno de los copropietarios no está de acuerdo?

Por el contrato de arrendamiento el propietario de un inmueble se obliga a ceder su uso a un tercero a cambio una contraprestación. Las partes, en principio, tienen libertad para establecer los términos del arriendo a su voluntad. Si el inmueble a arrendar es propiedad de varios titulares tendrán que ponerse éstos de acuerdo con el posible inquilino. En caso contrario, ¿puede alquilarse un inmueble si uno de los copropietarios no está de acuerdo?.

Cuando la propiedad de un bien pertenece a varias personas pro indiviso, esto es, sin dividir, nos encontramos ante una comunidad. Para la administración y disfrute del bien en común los participes deben adoptar los acuerdos que procedan por mayoría. La mayoría de los copropietarios, de este modo, están facultados para ceder en arrendamiento un inmueble pese a que uno de los copropietarios se oponga. No obstante, conforme establece el Código Civil, el arriendo adoptado sin la unanimidad de todos los copropietarios no puede llevarse a cabo por un periodo que exceda de seis años.

La jurisprudencia es unánime al considerar que un arrendamiento por más de seis años excede de las facultades de administración ordinaria, motivo por el que no sería posible llevarlo a cabo. De este modo, los condueños que representen la mayoría de intereses en la comunidad no podrían dar en arriendo un inmueble por plazo que exceda de seis años. Por todo ello, se requiere la unanimidad de todos los copropietarios para poder formalizar contratos de alquiler por periodo superior al citado plazo, criterio que se mantiene en numerosas sentencias en las que se sancionan tales actos, arriendos por mayoría por más de seis años, con la nulidad absoluta o radical.

En este sentido, resulta muy clarificador el criterio establecido por el Tribunal Supremo en una de sus sentencias cuando señala que “...si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuándo o bien por la naturaleza de la cosa, o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su donación se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad...obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de los intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los 6 años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración...”.

Renunciar a una herencia

Las renuncias a herencias se han disparado más de un 200% desde 2007

Los datos del Observatorio notarial de la realidad socioeconómica de los españoles dejan entrever que en el último ejercicio se produjeron 34.320 renuncias a herencias, casi un 20% más que en el año anterior. Antes de la crisis, apenas se contabilizaron 11.000 renuncias. Cataluña protagonizó uno de cada cinco casos en 2014.

La crisis ha obligado a muchas familias a rechazar el patrimonio de sus seres queridos. Como consecuencia de los impuestos que se deben pagar para recibir una herencia, el número de casos de renuncias se ha disparado un 210% desde 2007 hasta suponer ya uno de cada diez casos.

Según los datos del de la realidad socioeconómica de los españoles, en 2014 se produjeron 34.320 renuncias a herencias, casi un 20% más que en el año anterior y el triple que en 2007, cuando se contabilizaron 11.048.

El fenómeno no se está reflejando con la misma intensidad en todas las comunidades: solo en Cataluña se produce una de cada cinco. El año pasado se registraron unos 7.300 casos, por encima de los 6.000 de Andalucía y el doble que en Madrid (unos 3.700).

Estas cifras son todo un indicativo de que, cuanto más alto es el Impuesto de Sucesiones, más personas renuncian al legado de sus familiares. Recordemos que en la capital, por ejemplo, sí es necesario declarar la riqueza pero sin pagar un euro por este tipo de gravamen.

El estudio de los notarios también constata que el número de testamentos también ha ido subiendo a lo largo de la crisis, aunque con muchísima menos intensidad que las renuncias. En 2007, por ejemplo, se realizaron casi 590.000 testamentos, mientras que durante el año pasado la cifra se elevó hasta 617.000.

Comprar casa en Vigo, inversión Inmobiliaria

Los aspectos fiscales que debes tener en cuenta si quieres invertir en el sector inmobiliario

La inversión inmobiliaria en España está de dulce. Viviendas, locales comerciales, oficinas o garajes, cualquiera de los productos del mercado ofrece rentabilidades muy superiores a la inmensa mayoría de los productos financieros que ofertan las entidades bancarias. De hecho, su rendimiento duplica en el peor de los casos el de los Bonos del Estado a 10 años, según el último informe publicado por idealista. 

El local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable, ofreciendo una rentabilidad bruta del 7,5%. Las oficinas aportan un rendimiento del 6,8% y los garajes se han quedado estabilizados en el 4,6%. En cuento a la vivienda, el beneficio bruto de comprarlas para ponerlas en alquiler se sitúa en el 3,6%.

Sin embargo, aunque estas rentabilidades son muy atractivas, a la hora de invertir en activos inmobiliarios es fundamental conocer la fiscalidad de cada uno de ellos para no llevarse sorpresas en la declaración de la renta o en los impuestos asociados a las compraventas de inmuebles.

Cuestiones como la ubicación territorial, con distinto trato fiscal según la comunidad autónoma donde esté ubicada la propiedad; estar dado de alta como arrendador de locales o las bonificaciones de la empresa familiar, son aspectos a valorar antes de realizar una inversión patrimonial, según recuerda la empresa de patrimonio e inversión Laborde Marcet.

El IVA y el ITP

Por ejemplo, los inmuebles de segunda mano presentan una desventaja fiscal muy importante con respecto a la compra de locales de negocio. Las viviendas usadas deben pagar un peaje fiscal, consistente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que grava la operación (por ejemplo, un 6% en Madrid y un 10% en Barcelona). 

“Resulta sorprendente el distinto trato fiscal que las diversas comunidades autónomas ofrecen en determinados impuestos. Ello genera a menudo situaciones de competencia fiscal autonómica”, afirma Gerard Marcet, socio de Laborde Marcet.

Por otro lado, la compra de un local de negocio arrendado puede tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) siempre y cuando el comprador sea una empresa o una persona física que se haya dado de alta censalmente como arrendador de locales, y las partes acuerden someterse a dicho impuesto (lo que técnicamente se denomina “renuncia a la exención”). En la mayoría de casos aplica lo que se denomina inversión del sujeto pasivo, lo que implica que, de facto, no se produce desembolso monetario de dicho impuesto por parte del comprador.

En ambos casos (compra de viviendas y de local comercial), se deberá añadir unos gastos adicionales que rondarán entre el 2% y 3% en concepto de gastos de notaría y de registro de la propiedad.

La realización de plusvalías inmobiliarias una vez se desinvierta del activo inmobiliario tributarán en persona física a un tipo cercano al 24%. En el caso de sociedades, la tributación irá al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades (28% para el ejercicio 2015 y 25% para el 2016).

Rendimiento de activos inmobiliarios

Los rendimientos derivados de alquileres inmobiliarios obtenidos por persona física tributarán en sede de IRPF al tipo marginal que corresponda en cada caso (existe una bonificación relevante para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas). En cuanto a los rendimientos inmobiliarios derivados del alquiler obtenidos por una empresa, se someterán al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades.

“A la hora de elegir entre los diferentes productos de ahorro es fundamental conocer mínimamente la fiscalidad de cada uno de ellos para no llevarse sorpresas en la declaración de la renta”, asegura Victor Cores, asesor fiscal y socio del despacho Cores & García Pedrerol Abogados.

Los rendimientos del capital mobiliario, entre los que se encuentran los intereses o ganancias generados por productos financieros, están regulados en los artículos 25 y 26 de la LIRPF, y de forma genérica, pueden tributar tanto en la base imponible del ahorro como en la base imponible general.

Con la nueva reforma fiscal, explica Cores, además de la bajada de tipos, se modifica un aspecto importante: “Se incorpora a la base imponible del ahorro todas las ganancias y pérdidas patrimoniales, independientemente de su periodo de generación”. Por todo ello, se puede definir que tanto los rendimientos derivados de depósitos, cuentas corrientes, renta fija, así como los dividendos de acciones, tributan todos en la base imponible del ahorro.

Además, las ganancias obtenidas por la venta de fondos de inversión o acciones se consideran ganancias patrimoniales y tributan completamente también en la base imponible del ahorro del IRPF. El nuevo tipo de gravamen para las rentas del ahorro generadas en el 2015 sigue constando de tres tramos: hasta 6.000€ un 20%, de 6.000€ a 24.000€ el 22% y de 24.000€ en adelante el 24%. 

Para el ejercicio 2016 está previsto que todos los tramos reduzcan su tipo de gravamen 1 punto, es decir, un 19%, 21% y 23% respectivamente. Por último, recordar que, por norma general, las entidades pagadoras de los rendimientos del capital mobiliario citados anteriormente estarán obligadas a practicar una retención previa del 20%.

A vueltas con el impuesto sobre el patrimonio

El impuesto sobre el patrimonio es un tributo directo, general y personal que grava las propiedades o posesiones mundiales. Es un tributo estatal, establecido y regulado por el Estado, si bien su rendimiento total, así como ciertas competencias normativas, se cede a las Comunidades Autónomas.

La gran peculiaridad de este impuesto es que nace con carácter transitorio, pero la realidad es que ha formado parte del sistema tributario español prácticamente siempre. Durante los años 2008 a 2010 fue suprimido por la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, un mero espejismo, pues mediante el Real Decreto-Ley 13/2011, de 16 de septiembre se restablece el mismo, eso sí, de forma temporal para el 2011 y 2012, aunque finalmente parece que se pierde ese carácter temporal y se ha venido exigiendo desde entonces  (las arcas del Estado son las que marcan la pauta).

El impuesto de sucesiones y donaciones es un tributo que grava la adquisición de bienes y derechos por, genéricamente hablando, herencia o donación. Se trata también de un tributo estatal cuyo rendimiento se cede a las Comunidades Autónomas, haciéndose cargo las mismas de la gestión y recaudación, así como de asumir ciertas competencias normativas. Es por esta razón que el impuesto de sucesiones y donaciones está muy bonificado en algunas autonomías y en otras no, generando una clara distorsión en la presión fiscal del conjunto de los españoles.

Como solución, Marcet señala que “una alternativa clara para obtener una fiscalidad más ventajosa en el ISD, en algunos casos, es la creación de una empresa familiar, que actualmente cuenta con un 95% de bonificación siempre y cuando se cumplan todos los requisitos recogidos en la ley”.

Por último, es interesante comentar respecto a esta bonificación de la empresa familiar, que el Tribunal Supremo ha limitado en una reciente sentencia la reducción del 95% de la base liquidable, puesto que sólo permite aplicarla ahora a los activos que estén ligados con la actividad profesional o negocio.

Tabla de rentabilidad

La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos)

Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler.

Te ofrecemos una tabla y una  fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos te colocará en un nivel de precios adecuado.

La clave se llama: PER

Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:

a) Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(12.000/240.000) x 100 = 5%

b) El PER

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta

De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2015 es del 4,6%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,7 años o 260 meses. 

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 260 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 390.000 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 260 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.000 euros mensuales.

Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,6% de 2T 2015 (PER 21,3 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 260 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española de 21,7 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (21,7 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler. 

Ajustes para cada vivienda

La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las  viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

1) Ubicación

Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda.  Así, contrasta que en España el PER de San Sebastián sea de 27 años, mientras que el de Las Palmas quede en 17 años.

2) Localización

Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto. 

3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto

En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.

Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler.

Otros métodos online de valoración

En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, como la web tercerob.com o Sociedad de Tasación. En ambas, se puede acceder a aproximaciones sencillas sobre precios de transacción.

En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son aproximaciones de gran ayuda y que nos sirven para calcular y negociar mejor los precios pero que no tienen valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca. Siempre que queramos asegurarnos del valor de tasación de una casa, hay que recurrir a profesionales homologados por el Banco de España que nos elaborarán una tasación profesional y válida de cara a solicitar una hipoteca en el banco.

Vender casa en Vigo, ¿cuanto puedes tardar?

Ten paciencia: puedes llegar a tardar más de un año en vender tu casa

El último informe de Tinsa llega con dos conclusiones muy claras bajo el brazo: la primera, que los precios de la vivienda no evolucionan de forma homogénea en toda España y, la segunda, que la venta de una vivienda puede llegar a ser un proceso lento.

La tasadora asegura que, de media, los precios de las casas han subido un 1% durante este año, con las regiones de Cataluña, Madrid y Baleares al frente de los encarecimientos. En cambio, y como muestra de las dos velocidades que mantiene el mercado residencial, en nueve provincias y diez capitales la estadística aún muestra descensos de precios que superan el 5%.

Coincidencia o consecuencia, lo cierto es que esta heterogeneidad de la vivienda en España puede alargar el proceso de venta. Para comprobarlo, basta echar un vistazo al tiempo que, de media, se tarda en traspasar una propiedad en cada una de las 52 provincias.

Mientras, según Tinsa, la media nacional se sitúa en 10,2 meses, en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla se tarda tres veces menos, mientras que en 20 provincias el plazo se prolonga más allá del año, llegando incluso a situarse por encima de 15 meses en Ávila, Segovia, Álava y Cantabria, que cierra el ranking con una media de 18,6 meses.

Los plazos más representativos

Por encima de la media española hay 30 provincias, aunque no en todas ellas el plazo de venta de una vivienda supera el año. En Cádiz, Huelva, León, Islas Baleares o Cuenca, por ejemplo, se tarda de media menos de 11 meses, mientras que en Burgos, Almería, Murcia, Huesca y Lleida se quedan por debajo del año.

Pero, como asegura la tasadora, "muestran plazos de venta significativamente superiores a la media nacional las provincias de Álava, Segovia, Ávila, A Coruña, Salamanca y Vizcaya, todas por encima de los 14 meses a la hora de cerrar la transacción, y Cantabria, por encima del año y medio".

En cambio, las provincias donde más rápidamente se encuentra comprador son Ceuta (3,7 meses), Melilla (5,3 meses), Soria y Santa Cruz de Tenerife, ambas con un plazo medio de siete meses.

Muy cerca de ellas se encuentran Madrid (7,2 meses) y Zaragoza (7,6 meses), que mejoran los registros de Navarra (9,1), Sevilla (10,1) o Barcelona (10,2).

En el caso de las cinco mayores capitales de España, la más líquida es Madrid, con un plazo de venta de 5,8 meses, seguida de Barcelona (6,1 meses), Zaragoza (6,5 meses) y Sevilla (9,5 meses). Valencia se desmarca como la única donde la venta puede retrasarse más de un año (su promedio es de 13,5 meses).

Renunciar a una herencia

Como renunciar a una herencia para que Hacienda no te fría a impuestos

Heredar sale caro. Por eso en los últimos años, se ha incrementado el número de contribuyentes que renuncia a la herencia, por no poder hacer frente a las deudas del causante, o por el alto coste fiscal que supone heredar los bienes que le corresponden. Sin embargo, el pagar o no impuestos dependerá de cómo y cuándo se renuncie. No vale hacerlo de cualquier forma.

“La fórmula en que se renuncie a la herencia, será clave para determinar su tributación, y la asunción o no de las obligaciones tributarias que se deriven de su llamamiento como heredero”, afirma Jose María Salcedo en el blog Ático Jurídico de Salcedo Abogados. Además, apunta que “independientemente de cuál sea la fecha en la que se renuncia a la herencia, los efectos de dicha renuncia se retrotraerán a la fecha de fallecimiento del causante”.

Hay dos son las situaciones básicas en las que puede encontrarse un potencial heredero ante Hacienda. Por un lado, es posible que la Agencia Tributaria lo declare sucesor del contribuyente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley General Tributaria, y le exija las obligaciones tributarias (excluidas las sanciones), que tenía pendientes el fallecido.

Por otro lado, el heredero puede encontrarse en una situación tal en la que, pagar el coste fiscal de heredar los bienes que le corresponden en la herencia, le deja en una situación económica muy precaria, viéndose obligado a malvender parte de los bienes heredados para poder pagar la factura fiscal que le exige Hacienda.

Fórmulas para no hacer frente a la herencia

Según asegura salcedo, la forma más simple de evitar un mal trago con Hacienda por culpa de una herencia es la renuncia pura y simple, situación conocida jurídicamente como ‘repudiación’ y que no implica la transmisión del derecho a suceder por parte del renunciante. En este caso heredarán los parientes del grado siguiente por su propio derecho, pero no porque se lo haya transmitido el renunciante.

De esta manera se entiende que el renunciante nunca ha adquirido los bienes, “por lo que no podrá considerársele sucesor ni será responsable de las obligaciones tributarias pendientes y tampoco tendrá que pagar el Impuesto de Sucesiones ni hacer frente a factura fiscal alguna”, explica el abogado.

Por otro lado, el heredero puede también renunciar a la herencia, pero en favor de otros. No se trata propiamente de una renuncia, sino de una cesión de derechos. Por ello, en este caso el renunciante tributará como si hubiera adquirido la herencia, y el beneficiario de la renuncia tributará como si hubiera recibido una donación. 

Cómo y cuándo hacerlo

Mientras que la aceptación de los bienes puede realizarse de forma tácita o expresa, la renuncia ha de realizarse en documento público. Esta es una cuestión clave para evitar pagar los impuestos de una herencia. A menudo puede surgir la tentación de no renunciar a la herencia de entrada, y esperar tranquilamente a ver si prescribe el pago del impuesto de sucesiones. Si llega una notificación de Hacienda, bastaría con formalizar la renuncia y enviársela a la Agencia Tributaria. 

Los efectos de la renuncia se retrotraen a la fecha de fallecimiento del causante, por lo que, sobre el papel, es posible realizarla en cualquier momento, incluso cuando Hacienda trata de derivar a un contribuyente las obligaciones tributarias o cuando se le está investigando por no haber presentado la declaración del Impuesto de Sucesiones.

Sin embargo, la aceptación a la herencia puede ser tácita. Esto supone que, como explica Jose María Salcedo, “si un contribuyente ha llevado a cabo actos de administración de los bienes integrantes de una herencia, tales como el cobro de arrendamientos, presentación de declaraciones, etc... será imposible que pueda oponer la renuncia a una herencia, porque con dichos actos demuestra que la ha aceptado tácitamente”.

Plusvalía Municipal

Un juez de Vigo anula el impuesto de plusvalía al vendedor de un piso

El fallo reconoce que no debe tributar cuando el precio de la vivienda ha bajado

El juzgado de lo contencioso número 2 de Vigo ha anulado el impuesto de plusvalía a un propietario que vendió una vivienda por menos dinero del que le había costado. La sentencia podría abrir la puerta a muchos dueños que han visto cómo sus inmuebles han perdido valor durante los últimos años por la crisis y que, sin embargo, en el momento de venderlos, se ven obligados a pagar en los ayuntamientos este tributo a pesar de transmitir sus bienes en pérdidas.

El denunciante, Vicente Casal, vendió en mayo del año pasado un piso por un importe de 184.000 euros que había adquirido en el 2005 por 203.000 euros. Pese a que su propiedad valía menos, el Ayuntamiento de Baiona le reclamaba 859 euros del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. A este contribuyente no le parecía justo tener que pagar por una plusvalía que no se había generado y presentó una demanda en el juzgado de lo contencioso cuando el Ayuntamiento desestimó el recurso de reposición que interpuso contra la liquidación del impuesto.

El magistrado le ha dado la razón al entender que no debe pagar por un incremento de valor que no se ha producido y al considerar acreditado la depreciación de la vivienda con el paso de los años.

El impuesto de plusvalía se creó cuando la realidad económica era diferente a la actual. Entonces el precio de los terrenos de naturaleza urbana se incrementaban constantemente. «Como consecuencia de la profunda crisis económica y el impacto de la misma en el sector inmobiliario, es un hecho notorio la pérdida de valor de muchos terrenos», reconoce el fallo judicial.

El Ayuntamiento no compareció el día del juicio en el que el demandante acudió con el abogado que le defendió en este procedimiento, Jorge Painceira Maciñeiras. Los servicios jurídicos de la administración local remitieron un escrito al juzgado esgrimiendo que cumplían con la ley reguladora de haciendas locales al exigir al vendedor el pago del impuesto. Por otra parte, también señalaba que el piso no había disminuido de valor, teniendo en cuenta los valores catastrales que se toman como referencia para la aplicación de este impuesto.

Incuestionable

Sin embargo, el magistrado considera incuestionable que el propietario no debe pagar el tributo porque realizó la transmisión de la propiedad por un valor inferior a cuando lo adquirió. «Si no hay incremento de valor ni hecho imponible, no es preciso plantearnos la aplicación de estas reglas», manifiesta en la sentencia.

Según su criterio, no se trata de pasar por alto el cumplimiento de disposiciones legales, sino de una interpretación de las mismas, por lo que considera destacable seguir las pautas de un artículo del Código Civil que estipula que las normas se interpretarán en relación con el contexto y la realidad social en el momento en el que han de ser aplicadas.

Y la realidad actual es muy diferente a cuando se legisló este impuesto. Al contrario de lo que sucedía antes de la crisis económica, «el paso del tiempo no siempre determina una revalorización de los inmuebles», según expresa el juez en la sentencia.

Tras el fallo judicial, el Ayuntamiento de Baiona optó por no presentar ningún recurso y devolvió el dinero que había pagado el denunciante con los intereses devengados.

El denunciante: «Esta sentencia abre el paso para que más gente pueda reclamar»

Vicente Casal manifiesta que acudió al juzgado no por el hecho de ahorrarse los 859 euros que le demandaba el Ayuntamiento de Baiona, sino por la injusticia que le parecía el hecho de tener que pagar un tributo por una plusvalía que no se había producido. «No pueden aplicar unos impuesto sobre algo de lo que no se obtiene un beneficio», afirma.

Este propietario que actualmente está afincado en Gondomar había comprado la vivienda en el año 2005 en la urbanización de Los Tendales con el ánimo de pasar cortas temporadas de tiempo. Dado que le daba muy poco uso, finalmente decidió venderla. Pero la crisis económica hizo que su vivienda fuera perdiendo valor con el paso de los años. Durante el procedimiento judicial aportó dos valoraciones de la Xunta de Galicia para acreditar cómo se fue depreciando con el tiempo.

Informes

El informe de la administración autonómica demuestra que el precio de la vivienda por el que había pagado 203.000 euros en el año 2005 había bajado hasta los 147.343 en agosto de 2014 y hasta los 119.771 euros en mayo del año pasado. A mayores, aportó datos oficiales publicados por el Ministerio de Fomento sobre la evolución de los precios medios del metro cuadrado de suelo urbano en los municipios de entre 10.000 y 50.000 habitantes de la provincia de Pontevedra y que evidencian una importante disminución. En opinión del demandante, la sentencia, aunque no emite jurisprudencia «abre el paso para que más gente en la misma situación pueda denunciar».

Articulo de La Voz de Galicia

Plusvalía Municipal

El “valor” del terreno no es lo mismo que su “precio”: cuidado al impugnar el impuesto de plusvalía municipal

Pese a que el pasado mes de mayo un juzgado de San Sebastián fue el primero en considerar que el impuesto de plusvalía municipal podría ser inconstitucional cuando se vende una casa ‘en pérdidas’, lo cierto es que aún se sigue pagando, aunque a muchos les pese. Cada vez más contribuyentes que compraron un inmueble en el momento álgido de la burbuja, y lo venden ahora, se plantean impugnar una tasa que grava un incremento de valor que muchos consideran ficticio.

Sin embargo, un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valladolid ha afirmado que el “valor” de un terreno, que es la expresión que se utiliza en la ley, no es lo mismo que su “precio”. Es decir, que si un contribuyente adquirió una propiedad en 2008 y la vendió en 2015 por un precio inferior al de compra, esta circunstancia no significa necesariamente que el terreno haya perdido valor.

Pese a todo, la misma sentencia reconoce que el resultado obtenido entre el precio de compra y el precio de venta es un elemento útil –aunque no definitivo– para poder determinar si ha existido incremento de valor de un terreno atendiendo al aspecto económico y real.

Además, el mismo juzgado expone que la Administración no es quien debe probar el incremento de valor, “dado que la normativa del impuesto, especialmente en lo que se refiere a la base imponible, presupone la existencia de incremento de valor del terreno transmitido en el momento del devengo”, según explican los abogados de Ático Jurídico.

Es decir, la necesidad de probar la pérdida de valor recae sobre el contribuyente. Y no lo tendrá fácil. Una de las posibles pruebas a aportar –la más común– es la escritura de compraventa del inmueble. En ella se hace constar el precio pagado en el momento de adquirir el inmueble y la cantidad obtenida de la venta.

Esta prueba carecería de valor  si, como apunta Ático Jurídico, “la Administración aportase alguna documentación que cuestionase los precios consignados en las referidas escrituras, como pudiera ser una comprobación de valores realizada al inmueble”. Esta circunstancia obligaría al contribuyente a aportar documentación adicional para demostrar la ausencia de incremento de valor.

Por eso desde el despacho de Salcedo Abogados recomiendan analizar todas estas cuestiones antes de iniciar la impugnación del impuesto de plusvalía municipal “para evitar llevarse un susto y perder un asunto que se creía ganado”.

Fuentes del articulo idealista news y el Blog de Ático Jurídico Salcedo Abogados

Falacias económicas

Las cinco grandes mentiras económicas que los españoles se creen a pies juntillas

Desde la deuda pública hasta el rescate de la banca, pasando por el ladrillo, las bajadas de precios o los tipos de interés. Solemos vivir con leyendas económicas que no tienen una base real pero que persisten en el imaginario colectivo y nos creemos a pies juntillas sin plantearnos su veracidad. Estas son algunas:

1.- La deuda pública no debe sobrepasar el 100%
Al igual que las familias se endeudan para comprar una casa (porque no tienen tanto dinero en efectivo), los estados también necesitan endeudarse para afrontar sus gastos inmediatos o no tan inmediatos, desde pensiones hasta autopistas. Endeudarse, incluso llegar al ratio de que esa deuda sea el 100% del PIB, no es lo peligroso. Lo peligroso es no poder pagar esas deudas. Mientras un país tenga margen y riqueza interna para pagar sus deudas, el volumen no es tan importante. La prueba es que España está pagando muy pocos intereses por su deuda, pues los prestamistas, los mercados, saben que es buen pagador. La deuda pública japonesa equivale al 250% del PIB y no pasa nada.

2.- Apostar por el ladrillo es un error
Es una de las falacias más comunes porque hemos sufrido la burbuja del ladrillo desde 2008. Hay miles de casas sin vender, oficinas vacías… pero eso no quiere decir que apostar por este sector haya sido un error. El 11% del PIB español procede del turismo y buena parte de ese turismo compra o alquila casas. España no es como Finlandia: aquí tenemos sol y playa. El sector inmobiliario, sobre todo el de la costa, suele atravesar por esos ciclos. Lo que hay que hacer es programar el crecimiento sensato de este sector. Pero el sector no perderá su atractivo porque es la esencia económica de este país. De hecho ya ha empezado a estabilizarse.

3.- Los tipos de interés variables son mejores
Es uno de los errores más comunes de español corriente. No. Los tipos de interés variables son un riesgo equivalente a una bomba de relojería. Su atractivo siempre descansa en que son más bajos que los fijos, y que han estado bajando desde 2008. Eso ha supuesto un enorme ahorro a las familias. Pero los tipos fijos para hipotecas, que suelen ser a 20 años, son más convenientes porque blindan los pagos ante futuras crisis. Además, los tipos fijos en épocas de alta inflación, son más convenientes porque los salarios suelen subir, pero al mantenerse las cuotas hipotecarias estables, al cabo de los años, el peso de la hipoteca en un hogar es muy bajo.

4.- El gobierno ha rescatado a los banqueros
Es una de las mayores falacias. El gobierno no ha rescatado a los banqueros. Ha rescatado a los clientes de los bancos. No ha rescatado a Bankia, ni a los que hundieron Bankia. Ha rescatado a diez millones de personas que tenían su cuenta en Bankia. Los 40.000 millones prestados por las instituciones europeas en 2012 no fueron a los bolsillos de los banqueros codiciosos, sino a evitar la caída de un montón de entidades. En caso contrario habrían quebrado. ¿Se imaginan a millones de españoles haciendo cola en la puerta de cajas y bancos y dando golpes en las puertas para recuperar su dinero? ¿Se imaginan el pánico que se hubiera desatado a escala nacional?

5.- Es bueno que caigan los precios
No es nada bueno. Cuando los precios de los productos caen continuamente, la economía puede entrar en un serio estancamiento. Una cosa es que los precios se ajusten después de una época de excesos, y otras es que caigan sin parar hasta el punto de entrar en deflación. Si esto se produce acusadamente, los consumidores no van de compras pues esperan que los precios de los productos sigan cayendo. Pero el comerciante, al no vender, echa a los empleados, y estos a su vez, sin dinero, dejan de pagar hipotecas y facturas, con lo cual se produce el colapso de todo el sistema. ¿Solución? No es provocar la inflación, sino hacer  que los precios se mantengan sin apenas oscilaciones, o con una inflación inferior al 2% anual.

Fuentes del articulo idealista news

Alquilar en Vigo

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece que la duración de un contrato de alquiler será la que libremente estipulen las partes contratantes.

  Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013

La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres añosde duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

      Contratos de arrendamiento celebrados hasta el 5 de junio de 2013

Para aquellos contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la Ley 29/1994, hasta el 5 de junio de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:
Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato).
Una vez transcurrido el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria para el arrendador y, si el inquilino lo desea, hasta un plazo máximo de 3 años más.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Excepción a la prórroga forzosa para contratos de arrendamiento firmados a partir del 24 de diciembre de 2009
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Excepción a la prórroga forzosa para contratos de arrendamiento firmados hasta el 23 de diciembre de 2009
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Plusvalía Municipal

Es posible evitar el pago del Impuesto de plusvalía municipal si no ha existido incremento de valor?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como Impuesto de Plusvalía Municipal, grava el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana. Es decir, cuando se produce la venta de una vivienda, local u oficina, la administración local cobra al vendedor por el hipotético incremento del valor del terreno sobre el que se levanta el inmueble que ha existido entre la fecha de adquisición y la de venta. 

Como lucrativa herramienta de recaudación que es, los ayuntamientos cobraban siempre este impuesto haciendo caso omiso a la realidad –a muchos propietarios les ha tocado vender muy por debajo del precio al que compraron– y estableciendo una plusvalía ficticia referenciada a criterios independientes del valor real de los terrenos y de la existencia o no de un efectivo incremento patrimonial.

Según defiende el despacho de abogados barcelonés Sanahuja Miranda, este impuesto únicamente prevé ingresos para las arcas municipales, incluso en los casos en los que no ha existido incremento de valor de los terrenos entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión, situación en la que dicho impuesto no debería de devengarse.

El pasado mes de mayo, un juzgado de San Sebastián  fue el primero en poner en duda la constitucionalidad del Impuesto de Plusvalía Municipal cuando una vivienda se vende en pérdida patrimonial, es decir, cuando se obtiene un rendimiento negativo en la operación porque el inmueble se vende por debajo del coste de compra. Otros tribunales se han pronunciado de igual modo con posterioridad, sentando precedente.

La Ley de Haciendas Locales exige el pago del IIVTNU en todo caso, sin considerar la caída de los precios del mercado inmobiliario, y además establece una regla de cuantificación del impuesto que sólo toma en consideración el valor catastral del inmueble y el número de años transcurridos entre adquisición y transmisión. Según Sanahuja Miranda, esta fórmula sería “inconstitudional”.

Los tribunales están comenzando a rechazar la aplicación de este impuesto en los términos automáticos en que ha sido configurado y sobre los que hasta no hace mucho, no había demasiada discusión, con lo que es conveniente y aconsejamos analizar rigurosamente aquellos casos que pudieran tener un encaje con la doctrina que parece va consolidándose, siempre bajo un criterio de prudencia fiscal.

Cuidado al impugnar el impuesto

Sin embargo, hay que tener cuidado a la hora de solicitar la impugnación del impuesto, la necesidad de probar la pérdida de valor recae sobre el contribuyente. Y no lo tendrá fácil. Un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valladolid ha afirmado que el “valor” de un terreno no es lo mismo que su “precio”.

Es decir, si un contribuyente adquirió una propiedad en 2008 y la vendió en 2015 por un precio inferior al de compra, esta circunstancia no significa necesariamente que el terreno haya perdido valor. Una de las posibles pruebas a aportar (la más común) es la escritura de compraventa del inmueble. En ella se hace constar el precio pagado en el momento de adquirir el inmueble y la cantidad obtenida de la venta. 

Sin embargo, esta prueba carecería de valor  si, como apunta el despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados, “la Administración aportase alguna documentación que cuestionase los precios consignados en las referidas escrituras, como pudiera ser una comprobación de valores realizada al inmueble”. Esta circunstancia obligaría al contribuyente a aportar documentación adicional para demostrar la ausencia de incremento de valor.