Ideas para tu hogar

14 ideas para convertir tu hogar en un lugar divertido y disfrutar como un niño grande

¿Vives o sobrevives? 

Este eslogan de la famosa tienda de muebles sueca retumba en nuestro subconsciente con una parte de verdad. Desde luego, los suecos tienen razón. Un hogar es mucho más que cuatro paredes y algunos muebles. La diversión y la alegría también forman parte de la vida en casa. ¿Y qué idea mejor que recurrir a nuestros recuerdos de infancia y llenar nuestras hogares con objetos de nuestra infancia para aprovechar toda la energía del mundo infantil?

1. Hazlo fácil

No es necesario gastar mucho dinero en decoración. Apuesta por lo simple e improvisa un poco para tener éxito. En lugar de una planta tradicional, en este piso de estilo hippie, en Londres, se apuesta por un clásico del diseño: el cactus artificial que edita Gufram desde 1972. Es fácil de cuidar (sólo hay que quitarle el polvo) y divertido.

2. Construye pequeñas torres

Con un par de piedras los niños se convierten en constructores de torres. Puedes probar en tu propio salón levantando una divertida torre de libros o revistas. Colócalas en el suelo y adornarán tu habitación, como en este salón de un apartamento en París.

            Espacio creado por MEERO 

3. Crea un rincón secreto

Organiza un escondite a ras de suelo. Con una bonita alfombra o un par de cojines generosos conseguirás un lugar perfecto para leer, jugar o relajarte.

4. Adapta las decoraciones de las fiestas como elementos permanentes

En las fiestas de cumpleaños de los niños se decoran las mesas con dulces y adornos de vivos colores. Esto contribuye al buen ambiente y la alegría de todos. ¿Por qué no lo prolongamos el resto del año en nuestras casas? Una colorida guirnalda con triángulos de colores puede ser una buena forma de empezar. Otra alternativa son los pompones o farolillos que se ponen en fiestas y que luego pueden encontrar un nuevo uso en alguna pared de la casa.

            Espacio creado por ScavulloDesign Interiors

5. No sin mis dulces

Despierta tu pasión por las golosinas. Infancia y dulces son la combinación clásica perfecta. Nuestro recuerdos afloran cuando los tomábamos de pequeños y eran imprescindibles en cualquier fiesta de cumpleaños. Pero, aunque ya no seas un niño ni sea tu cumpleaños, decora con dulces. Las golosinas pueden llegar a ser un elemento muy decorativo; por ejemplo en una bombonera o en tacitas.

6. Llena tu casa de colores vivos 

Para los niños nunca hay suficiente color. Los colores más llamativos y los modelos más variados son sus preferidos. Anímate a poner en tu casa un toque de color, como en esta antigua villa de Nueva Zelanda. Su propietaria, Alex Fulton se propuso convertir un lugar aburrido y soso, como el cuarto de baño, en el espacio con el color más increíble de la casa. Los azulejos en amarillo lima, unos taburetes de colores y el radiador en azul eléctrico consiguen un efecto impactante.

            Espacio creado por Taylor + Taylor 

7. Textiles como toque de color

Si no te atreves con colores intensos, pero quieres dar un toque diferente a tu casa sin pintar las paredes, prueba con los textiles. Los cojines son un buen aliado en este sentido. Con ellos se pueden crear interiores con un cierto sabor infantil.
En este fresco y colorido salón en Los Ángeles, los propietarios han usado los textiles para dar variedad de color. Han combinado la alfombra (Beni Ouarain), los cojines y el sofá para dar un punto alegre. El resultado es un divertido conjunto de colores azul marino, verde esmeralda, rosa y un toque de cereza. Divertido, pero lejos de parecer un arcoíris hortera.

8. Cables de colores

Un buen número de cables de colores colocados con gracia coronan la mesa de comedor de esta cocina-loft de Leicht. Los cables funcionan igual que cojines, cortinas o alfombras: ponen la nota de color en el ambiente sin hacer incómodo el espacio. Colocados de forma artística le dan a la habitación un aspecto joven y vital.

            Espacio creado por LeichtUSA 

9. Las ilustraciones de animales son una apuesta segura

Los motivos de animales se repiten en la decoración infantil desde la ropa de cama hasta el papel pintado. Los posters de animales divertidos, ya sea un mono o una cebra también gustan a los mayores. En la imagen, el poster de la cabeza de oso contrasta con la pared pintada en azul oscuro. Así, el look del pasillo se hace más fresco.También se puede recurrir a ilustraciones de animales más sobrias. En la imagen, un par de cuadros de un perro Teckel aporta elegancia y sencillez. La maceta dorada remata el conjunto.

10. Adornos de pared multicolor

Un auténtico zoo salvaje colgado de la pared. La neozenlandesa Alex Fulton combina varias cabezas de animales en la pared de su cuarto y crea una variante diferente y divertida de las colecciones tradicionales de cornamentas de caza.

            Espacio creado por Alex Fulton Design 

11. Recupera los ‘Legos’ antiguos 

Seguro que en la buhardilla de tu casa o en algún baúl encuentras tesoros de tu infancia. No esperes a que tus propios hijos jueguen con ellos. Saca tus piezas favoritas y adorna tu casa con ellas. Por ejemplo, con las piezas de Lego puedes construir algo útil como este contenedor de utensilios de cocina. Incluso en el caos de la cocina te arrancará una sonrisa.

12. Un cochecito para libros y revistas

Puedes desempolvar un cochecito antiguo para usarlo como contenedor de revistas o para poner macetas. Además lo puedes transportar de la cama al sofá con toda tu lectura favorita.

13. Reconvertir objetos

Para llegar a la idea de reconvertir un patín en un tope para la puerta, hay que tener una buena dosis de fantasía. La cofundadora de Junique, Lea Lange, se tropezó con esta idea que vio en la web de Areaware.
También podemos hacer de esta idea un buen DIY para hacerlo en casa. Sólo necesitamos un patín antiguo y un poco de laca (también mucha imaginación y una pizca de humor).

14. Una colección chiflada
En la imagen, una colección de muñecos y figuras en el alféizar de la ventana de un casa en Oxford. Las figuras, raras y divertidas siempre aportarán un efecto efecto gracioso.

            Espacio creado por Chris Snook

Recuperar el dinero de la cláusula suelo

Te explicamos qué hacer para recuperar lo pagado de más por las cláusulas suelo

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto Ley que establece un mecanismo extrajudicial para reclamar la devolución de las cláusulas suelo indebidas. Se trata de un procedimiento gratuito para los consumidores y los bancos tendrán tres meses para resolver las reclamaciones. En cuanto a la fiscalidad, las cantidades recuperadas no tributarán en el IRPF, salvo cuando formaron parte de la deducción por inversión en vivienda habitual. Las líneas generales del Real Decreto Ley que se ha aprobado y que se publicará mañana en el BOE son las siguientes:

- Se trata de un cauce extrajudicial para evitar el colapso en los juzgados y la tardanza en la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.

- Es un trámite gratuito para el consumidor y voluntario, ya que puede acudir directamente a la vía judicial. Se prevé además una reducción de los aranceles notariales y registrales derivados de los cambios en la hipoteca que puedan resultar de la adopción de medidas compensatorias distintas a la devolución del efectivo.

- Es un mecanismo obligatorio para la banca cuando lo solicite el cliente y tendrá un mes desde la entrada en vigor de esta normativa (el lunes 23 de enero) para establecerlo y que los deudores conozcan que existe un sistema alternativo.

Aunque la hipoteca ya esté totalmente cancelada, si estuvo afectada por la cláusula suelo, entonces el banco tiene la obligación de ponerlo en conocimiento al ex-deudor porque puede verse afectado como si la hipoteca estuviera viva.

- El consumidor, una vez que sepa que tiene cláusula suelo reclamará a la entidad y ésta deberá remitir el cálculo de la cantidad a devolver incluyendo intereses o, alternativamente, las razones por las que considera que la reclamación no es procedente. El consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo y, si lo está, la entidad realizará la devolución del efectivo en un plazo máximo de tres meses.

- Puede haber alternativas a la devolución en efectivo: el consumidor y el banco pueden acordar medidas compensatorias distintas de la devolución en efectivo como, por ejemplo, la novación de las condiciones de la hipoteca (reducción de la cuota de la hipoteca, por ejemplo). En este caso, la aceptación por parte del hipotecado quedará por escrito, tras haber sido debidamente informado del valor económico de la medida alternativa.

- Si el consumidor decide ir directamente al juzgado, pero una vez iniciado el procedimiento extrajudicial y hasta que se haya resuelto éste, las partes no podrán ejercitar ninguna acción judicial o extrajudicial.

- En cuanto a las costas judiciales, si el hipotecado demanda a la entidad tras no llegar a un acuerdo en la reclamación extrajudicial y la sentencia que obtiene en económicamente más favorable para él, entonces el banco será condenado en costas. Pero si el consumidor acude a la vía judicial directamente sin usar la reclamación previa y el banco se allana totalmente (decide devolver las cantidades indebidas) antes del trámite de contestación a la demanda, la entidad no será condenada en costas, es decir, cada parte pagará sus costas.

- La fiscalidad: se reforma la Ley del IRPF para que, en el caso de devolución de cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo no se integren en la base imponible del IRPF. Esto es lógico si se tiene en cuenta que se trata de una aplicación de renta, de un gasto en el que se incurrió de forma indebida, y que por tanto no genera ningún rendimiento cuando se recupera.

Sin embargo, las cantidades devueltas sí tributarán cuando en su día formaron parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual, o cuando tuvieron la consideración de gasto deducible (de los rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas).

Si el consumidor se dedujo esas cuantías, la declaración complementaria se hará sin sanción y sin intereses de demora.

En esta noticia puedes conocer con detalle cuál será la tributación de la devolución de las cláusulas suelo indebidas.

- Potestad del Gobierno para crear un órgano de seguimiento y control de las reclamaciones efectuadas. En dicho órgano estarán presentes consumidores y abogados y emitirá un informe semestral. Este órgano velará por que las entidades cumplan sus obligaciones de información, sobre todo con respecto a personas vulnerables.

Hipotecas

Los jueces podrán declarar nulas las cláusulas abusivas de las hipotecas

El Tribunal de la UE se ha pronunciado sobre una cláusula que ha provocado miles de desahucios

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) vuelve a corregir a España en asuntos vinculados a las hipotecas. En un nuevo veredicto, el Tribunal de Luxemburgo ha dado potestad a los jueces nacionales a declarar como nula la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario si la consideran abusiva. Esa cláusula es responsable del desahucio de miles de familias al permitir al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.

El veredicto del TJUE determina ahora que el juez nacional que haya constatado el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato hipotecario debe poder declarar su nulidad y dejarla sin aplicar a pesar de que, en la práctica, no haya sido aplicada. Con este nuevo pronunciamiento de la justicia europea, un juez podría frenar el desahucio de una familia a pesar de que ésta haya incumplido con el pago de varias cuotas de la hipoteca, si entiende que la cantidad adeudada no es lo suficientemente importante respecto a la duración del préstamo y el importe total del mismo.

La sentencia del tribunal de Luxemburgo se refiere al caso de un ciudadano español que recurrió la ejecución hipotecaria de su vivienda alegando el carácter abusivo de la cláusula del contrato de préstamo relativa a los intereses de demora. Esta cláusula ya había sido objeto de un control de oficio por parte del juez, que redujo los intereses a cero. El juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander suspendió el procedimiento de ejecución y detectó que, junto con la relativa a los intereses de demora, también podrían ser consideradas como abusivas las cláusulas sobre el vencimiento anticipado y la relativa a los intereses ordinarios de la hipoteca, firmada con el Banco Primus.

Sin embargo, el cliente no formuló la oposición a la ejecución hipotecaria hasta aproximadamente un año después de que expirara el plazo fijado por la ley, que es de un mes. Por lo tanto, el juez elevó al TUE la compatibilidad de la norma española que impone el plazo y pidió aclarar cuáles son los criterios que deben seguirse para apreciar el carácter abusivo de determinadas cláusulas y las obligaciones del juez nacional cuando detecta la existencia de una cláusula abusiva. En este sentido, la sentencia del tribunal determina que es contrario al derecho comunitario la interpretación de una disposición nacional sobre cláusulas de vencimiento anticipado que prohíbe a un juez que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula de este tipo declarar su nulidad y dejarla de aplicar cuando, en la práctica, el profesional no la ha aplicado.

De la misma forma, la sentencia establece que es legal impedir a un juez examinar de oficio las cláusulas de un contrato cuando ya existe un pronunciamiento sobre el conjunto de las cláusulas. No obstante, si el examen previo se ha limitado a evaluar sólo una o varias de las cláusulas, la legislación europea obliga a apreciar el posible carácter abusivo del resto de cláusulas. En el caso de la sentencia, el TUE señala que el juez debe comprobar si el examen anterior se limitó a la cláusula sobre intereses de demora o se realizó a todas.

El plazo de un mes

El TUE también recuerda que ya examinó la legalidad del plazo de un mes que establece la legislación española en casos anteriores y declaró que esta disposición es contraria a la normativa comunitaria, puesto que no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente el plazo y, por tanto, "ejercitar efectivamente sus derechos".

Por último, en relación a los criterios para determinar el carácter abusivo de una cláusula, el TUE explica que implica determinar si la misma causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes.

Con respecto a las cláusulas sobre el cálculo de intereses ordinarios, el juez debe comparar el método de cálculo del tipo de los intereses ordinarios y el tipo efectivo resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés.

Finalmente, sobre el vencimiento anticipado, el tribunal debe examinar si la facultad de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

Fuente: Faro de Vigo

Reclamar cláusula suelo

Cómo reclamar por las cláusulas suelo en 7 pasos

¿Hay que pagar impuestos?, ¿qué pasa si la hipoteca está amortizada?, ¿cómo se hará la devolución? Respuestas para estas y otras cuestiones clave

El Gobierno dio luz verde la semana pasada a un decreto, de forma urgente, para que los afectados por las cláusulas suelo puedan reclamar directamente la devolución del dinero en las propias oficinas. Es un mecanismo para evitar que se produzca un colapso en los juzgados. El primer día para solicitar el reembolso comenzó ayer.

¿Cómo reclamar? Basta con presentarse en la oficina y cursar la reclamación. Las agencias de Consumo aseguran que se trata de un procedimiento obligatorio para los bancos y voluntario y gratuito para los consumidores. Una vez recibida la reclamación es el banco el que tiene que hacer el cálculo del dinero a devolver y comunicárselo a su cliente.

¿Cómo se hará la devolución? El consumidor deberá de decidir si está de acuerdo con la devolución que le ofrece la entidad. En el caso de que esté conforme el banco tiene que hacer el reembolso en efectivo. Aunque también se pueden negociar medidas compensatorias como un cambio en las condiciones de la hipoteca.

¿Qué pasa si no hay acuerdo? En el caso de que el cliente o el banco no lleguen a un acuerdo, o de que hayan transcurrido tres meses sin que la entidad haya contestado a la reclamación, el consumidor tendrá que ir a la vía judicial para pedir la devolución del dinero.

¿Si la hipoteca está amortizada se puede reclamar? En su decreto el Gobierno permite reclamar a aquellos que tuvieran cláusulas suelo abusivas aunque ya hubiera acabado de pagar la hipoteca. Algunas fuentes aseguran que el plazo de prescripción que se aplica en estos casos es de 15 años.

¿Si ya se ha devuelto el dinero desde 2013 se puede volver a reclamar? El Supremo solo obligaba a los bancos a devolver el importe cobrado de más por las cláusulas suelo desde mayo, pero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea decretó una retroactividad total. En su decreto, el Gobierno asegura que, en esos casos, será la entidad la que decida si devuelve lo cobrado o no de más. En cualquier caso, también puede iniciarse un nuevo procedimiento judicial para reclamar esas cantidades.

¿Debe de avisar el banco a los clientes que tengan estas cláusulas? El decreto establece que sí, pero la Unión de Consumidores asegura que esto no se está llevando a la práctica. El Gobierno obliga a todas las entidades "a garantizar que este sistema es conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos".

¿Hay que pagar impuestos? El ministro de Economía, Luis de Guindos, aseguró que la devolución no se incorporará a la base del IRPF y tampoco los intereses de demora que se puedan pactar.

Fuente: Faro de Vigo

Tributaras por lo que recuperes

La cara menos amable de las cláusulas suelo: las cantidades recuperadas tienen que tributar

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios ha supuesto un auténtico terremoto en el mundo jurídico, cuyas consecuencias seguirán apreciándose en los próximos meses. Una de ellas es la de la fiscalidad. Muchos contribuyentes se preguntan cómo deben declarar los intereses que la entidad bancaria les devuelva, como consecuencia de la declaración de nulidad de su cláusula suelo. 

¿Cómo afecta esta sentencia al IRPF de cada consumidor afectado por la cláusula suelo, que reciba la devolución?

Sobre esta cuestión, el despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados señala que existen dos recientes consultas de la Dirección General de Tributos, dictadas en previsión de las devoluciones que iban a producirse como consecuencia de la sentencia que dictó el Tribunal Supremo el 9 de mayo de 2013. Hay que recordar que la referida sentencia sólo condenaba a las entidades bancarias a devolver los intereses cobrados por cláusulas suelo a partir de la fecha en que se dictó la sentencia (9 de mayo de 2013), pero no antes. Sin embargo, el criterio sentado en dichas resoluciones es válido también para determinar cómo debe declararse la devolución de los intereses pagados antes de dicha fecha, por la existencia de una cláusula suelo en la hipoteca.

Aclara la Dirección General de Tributos que la devolución de cantidades como consecuencia de la declaración de nulidad de cláusulas suelo no supone la obtención de renta alguna por parte de los contribuyentes. Se trata de un gasto en que se incurrió, que se devuelve por ser improcedente, pero que no supone renta alguna para el contribuyente, como ocurriría si nos devuelven el importe de cualquier gasto realizado.

No obstante, Ático Jurídico asegura que esto no será así en los casos en que los intereses pagados se hayan deducido de los rendimientos del capital inmobiliario, en concepto de intereses de financiación ajena para la compra o mejora del inmueble arrendado, o hayan sido gastos deducibles de una actividad económica. En ambos casos el contribuyente habrá deducido en su declaración un gasto, obteniendo por tanto una ventaja fiscal. Si finalmente, dicho gasto es inexistente, procedería la presentación de una declaración complementaria para eliminar dicho gasto del rendimiento neto declarado en cada caso (rendimientos del capital inmobiliario o actividades económicas).

Eso sí, el despacho de abogados recuerda que sólo procederá realizar una declaración complementaria respecto a las declaraciones de IRPF no prescritas (2012 en adelante). Por tanto, si un contribuyente recibe la devolución de intereses que pagó con anterioridad a 2012, e incluyó de alguna de las formas que hemos visto en sus declaraciones de IRPF anteriores a dicho ejercicio, no procedería la presentación de complementaria alguna.

José María Salcedo, abogado de Ático Jurídico, subraya que quedan afectados los contribuyentes que se practicaron la deducción por inversión en vivienda habitual en su declaración de IRPF. Hay que tener en cuenta que estos contribuyentes declararon una inversión que incluía los intereses pagados como consecuencia de la existencia de una cláusula suelo.

La nulidad de dicha cláusula y la devolución de los intereses supone que dicha inversión (en la parte que se refiere a los intereses) nunca existió, por lo que no puede ser objeto de una deducción. Hay que tener en cuenta, no obstante, que el límite de inversión con derecho a deducción era en cada ejercicio de 9.040 euros.

Por ello, si un contribuyente realizó una inversión mayor, pero no pudo deducirla de forma completa por el referido límite, es posible que no tenga que devolver nada a Hacienda, porque la inversión en vivienda realizada en el ejercicio, aún sin la parte que corresponde a los intereses de la cláusula suelo, seguirá siendo superior a los 9.040 euros.

Los contribuyentes en este caso se verán obligados a regularizar las deducciones indebidamente practicadas en la declaración del IRPF del ejercicio en que se declare la nulidad de su cláusula suelo. La opción de practicar dicha regularización está prevista en la propia declaración de IRPF, y en principio no estaría sometida a prescripción, ya que la obligación de llevar a cabo la regularización nacería a partir del ejercicio en que se ha perdido el derecho a deducir dichos intereses, por la declaración de nulidad de las cláusulas suelo.

A lo anterior hay que añadir diversas cuestiones que pueden afectar a la fiscalidad de la devolución de los intereses pagados en concepto de cláusula suelo.

Nos referimos por ejemplo a la posibilidad de deducir los gastos de abogado y procurador, que podrían considerarse como un gasto de financiación ajena al efecto de incluirlos en la base de la deducción por inversión en vivienda.

También hay que tener en cuenta la existencia de una ganancia patrimonial por la percepción (en algunos casos), de una indemnización, o de un interés legal desde la fecha en que se pagó cada cuota, y hasta la fecha de la sentencia.

Hay que tener en cuenta, por último, que Hacienda también puede sacar tajada de las costas judiciales que algunos consumidores percibirán por haberlo acordado así la sentencia que declara la nulidad de su cláusula suelo. En estos casos, y de acuerdo con un reciente cambio de criterio de la Dirección General de Tributos, el consumidor favorecido por la condena en costas tendría que declarar las mismas como una ganancia patrimonial a incluir en la base imponible general de su IRPF.

En definitiva, muchas cuestiones a tener en cuenta a la hora de declarar en el IRPF las cantidades devueltas como consecuencia de la nulidad de las cláusulas suelo.

Es conveniente asesorarse bien, para que la alegría de recuperar dichas cantidades, no se torne en desesperación al ver cómo Hacienda nos recuerda que nos hemos olvidado de darle su parte.

Fuente: Idealista

Plazo para llegar a un acuerdo

El Gobierno fijará un plazo de tres meses para que los bancos y los afectados por las cláusulas suelo negocien un acuerdo.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, aseguró este martes que el Consejo de Ministros analizará este viernes, y previsiblemente aprobará, un real decreto ley en el que se establecerá un sistema extrajudicial para que los consumidores puedan reclamar las cláusulas suelo.

Este mecanismo de resolución extrajudicial establecerá un sistema de reclamación "gratuito y rápido", en el que se baraja un periodo máximo de tres meses, según dijo el ministro, que precisó que con él, el Ejecutivo quieren evitar los procedimientos judiciales y facilitar el acuerdo entre la banca y los consumidores.

En este sentido, recordó que este asunto hace referencia al acuerdo entre dos partes privadas y que el Gobierno lo que tiene que hacer "es establecer un camino alternativo al judicial para que los consumidores puedan cobrar lo antes posible".

De Guindos hizo este anuncio en declaraciones a los medios de comunicación antes de participar en el Spain Investor Day, en las que también señaló que el Gobierno "ya trabaja" en un proyecto de Ley Hipotecaria, que deriva de la transposición de una directiva comunitaria.

Un proyecto de ley con el que el Ejecutivo quiere incrementar "la transparencia para evitar la opacidad que puede surgir de una cláusula suelo o de cualquier otra que esté en un contrato hipotecario".

"Informaré de ello en el Consejo de Ministros del viernes", precisó De Guindos, que matizó que con este proyecto de ley, el Gobierno tanto desde el punto de vista contractual como posteriormente, en el contrato de la hipoteca, quiere elevar la transparencia".

Falta de transparencia

"La falta de transparencia ha sido la causa por la que el Tribunal Supremo declaró que algunas cláusulas suelo eran nulas, y no válidas", y "vamos a incrementar la transparencia para que el consumidor tenga conocimiento tanto formal como de fondo de lo que contiene el contrato de la hipoteca", añadió.

Para De Guindos esta es una de las cuestiones fundamentales, porque en última instancia el sistema hipotecario español lo que tiene que hacer es proporcionar financiación "abundante" y en condiciones "adecuadas" para facilitar el acceso de los españoles a una vivienda.

Al respecto, el ministro de Economía insistió en que con las medidas que prevé aprobar el Gobierno, que hacen referencia al contrato de una hipoteca, se quiere evitar que se pueda declarar la opacidad de las cláusulas y facilitar el conocimiento del consumidor tanto antes como después de firmar el contrato hipotecario.

Artículo de Expansión

Retroactividad de las cláusulas suelo

Retroactividad de las cláusulas suelo: qué efectos tiene la sentencia del TJUE y cómo reclamar

Ayer se conocía, con gran júbilo para los deudores hipotecarios que tenían y tienen cláusula suelo, la esperada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). La máxima autoridad judicial de la eurozona ha determinado que los bancos españoles deberán devolver la totalidad de lo cobrado por este concepto, al considerar “abusiva” esta cláusula hipotecaria. La banca tendrá que afrontar una factura adicional de hasta 7.600 millones de euros para indemnizar a los afectados, según cálculos del Banco de España.

Pero, además de las consecuencias puramente económicas, la decisión del TJUE tiene otras implicaciones que afectarán de manera inmediata al mercado hipotecario:

¿Qué doctrina sienta la sentencia?

Que los Estados miembros tienen la obligación de prever los medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores, por lo que, incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, sin estar facultado para modificar su contenido.

Que la plena eficacia de la protección de los consumidores, exige que el juez nacional, pueda declarar las consecuencias de la cláusula abusiva (como puede ser la restitución de lo indebidamente pagado), sin necesidad de que el consumidor las solicite.

Que declarada una cláusula como abusiva, significa que nunca ha existido, por lo que tal declaración debe tener como consecuencia, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

Mantiene el efecto de cosa juzgada para aquéllas sentencias dictadas con anterioridad a la del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, considerando legítima la declaración realizada por nuestro Alto Tribunal en dicha sentencia. Es decir aquéllas sentencias que estimaban o desestimaban la abusividad de la cláusula, con los efectos que en las mismas se recojan, y que se hayan dictado con anterioridad al 9 de Mayo de 2013, son firmes y definitivas y no podrán ser objeto de revisión, aunque con su dictado haya sido infringida una disposición de la Directiva 93/13 de consumidores.

Recuerda que, el Tribunal de Justicia es el único que puede decidir acerca de las limitaciones en el tiempo que haya de aplicarse a la interpretación que él mismo haya hecho de una norma del Derecho de la Unión. Por esta razón, la limitación acordada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de Mayo de 2013, equivale a privar con carácter general a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de hipoteca, del derecho de obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria sobre la base de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de Mayo de 2013.

La sentencia vincula a todos los órganos jurisdiccionales de todos los Estados Miembros, indicándose en la misma que: “…dichos órganos jurisdiccionales deberán abstenerse de aplicar, en el ejercicio de su propia autoridad, la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en la Sentencia de 9 de Mayo de 2013, puesto que tal limitación no resulta compatible con el Derecho de la Unión.

¿Qué efectos tiene la sentencia según la situación del deudor hipotecario?

Son muchas las preguntas y muchas las respuestas que se podrían dar, debiéndose hacer un análisis de caso por caso, si bien, a continuación se van a exponer los más frecuentes y relevantes.

Casos que fueron juzgados y resueltos con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, sea cual sea su resultado, se considera cosa juzgada y, por tanto, no se puede hacer ya nada más.

Casos que se encuentran actualmente vigentes, sin que se haya dictado sentencia. Obligatoriamente el Juez deberá de condenar a la restitución de las cantidades abonadas indebidamente desde la fecha en que se empezó a aplicar la cláusula suelo, aunque no haya sido pedido así por el consumidor demandante, y solamente haya pedido desde el 9 de Mayo de 2013.

Casos en los que se haya cancelado la hipoteca, bien porque se haya pagado, bien porque haya habido una dación en pago. Podrán reclamar la nulidad de su cláusula suelo por abusiva, con los efectos de devolución de las cantidades pagadas, desde que se les empezó a aplicar la cláusula limitativa del tipo de interés.

Casos en los que se ha llegado a un ‘acuerdo’ con el banco. Salvo que en dichos supuestos se haya renunciado expresamente al cobro de cantidades, y la renuncia haya sido expresada conscientemente ante un Juez o fedatario público, con pleno conocimiento de lo que se estaba haciendo, también se podrá proceder a reclamar previa solicitud de nulidad del “acuerdo”.

Casos resueltos en las Sentencias del Tribunal Supremo a partir del 9 de Mayo de 2013. En virtud de la declaración realizada por el TJUE en su sentencia, en el sentido de que es solamente este Tribunal Europeo quien tiene facultad para limitar los efectos de una cláusula abusiva, desdiciendo de esta manera la doctrina sentada por el TS, me atrevería a indicar que se podría interponer una demanda de revisión de dichas sentencias, y de la que debería de conocer la propia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El plazo para la interposición de esta demanda, previo depósito de 300 €, según marca la Ley, sería el de tres meses a contar desde la fecha de la sentencia del TJUE. Es decir, el plazo culminaría el próximo 21 de Marzo de 2017. Y las personas que han de interponer dicha demanda de revisión, son precisamente quienes intervinieron en los procedimientos en los que se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo.

Casos resueltos por los distintos Juzgados y Tribunales en los que se concedió la retroactividad exclusivamente desde el 9 de Mayo de 2013. También podrán interponer demanda de revisión ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en el mismo plazo de tres meses y previa constitución del depósito de 300 € previsto legalmente.

Casos de ejecuciones hipotecarias, incluso aunque el deudor haya sido desahuciado, y en los que el acta de liquidación de la deuda se haya calculado con el interés previsto en la cláusula suelo. El trámite oportuno será el de solicitar la nulidad de dicho procedimiento judicial por no haber sido expulsada del contrato la cláusula abusiva, cosa que tenía que haber hecho el Juez de oficio.

En los tres últimos supuestos anteriores, para el caso de que no se diera la razón, por parte del Tribunal Supremo por un lado, o por parte del Juzgado que entienda de la nulidad, quedaría la vía de la responsabilidad patrimonial de la Administración del Estado, ya comentada en el artículo “España, condenada por el TJUE a indemnizar a los afectados por cláusulas abusivas en su hipoteca”, y en base a la Sentencia del Tribunal Europeo de 28 de Julio de 2015.

¿Cómo proceder a reclamar después de la sentencia?

Nuevamente habrá que iniciarse el proceso, haciendo la reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera, quien tiene el plazo de dos meses para contestar, y en caso de no responder o de denegar la petición, se habrá de interponer la correspondiente demanda judicial.

Es muy recomendable que esa reclamación sea debidamente redactada por un Abogado, quien además debería de llevar todo el asesoramiento hasta hacer efectivos los derechos de los consumidores reconocidos por la importante sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Última esperanza para recuperar tu dinero

La última esperanza para los afectados por las suelo que denunciaron y no han recuperado todo su dinero

Desde que se conoció la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que establece la retroactividad total en las cláusulas suelo, son muchas las preguntas que han surgido sobre las posibilidades que tienen los afectados de obtener todo el dinero cobrado de más desde la firma de la hipoteca.

Cada caso es un mundo: algunos fueron juzgados y resueltos con anterioridad a la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 9 de mayo de 2013, con lo que ya se considera cosa juzgada y los afectados no pueden hacer nada más. Otros tienen más suerte por encontrarse su caso vigente y aún sin sentencia.

La casuística es diversa, pero hay una que llama la atención y es la de los afectados que acudieron a los juzgados mediante una demanda colectiva que ya se resolvió sin retroactividad total (con la devolución de las cantidades cobradas de más solo desde la sentencia del TS de mayo de 2013). Hay casos conocidos como el de ADICAE.

La buena noticia es que no es un supuesto de cosa juzgada, con lo que en la mayoría de las ocasiones el afectado puede demandar de manera individual la nulidad de su cláusula suelo y reclamar lo cobrado de más desde que firmó el contrato hipotecario. Según la abogada titular de G&G Abogados, Carmen Giménez, si el afectado no ha sido incluido expresamente en la demanda colectiva con sus datos como demandante y su cláusula suelo no coincide en su plenitud con la que se recoge en la sentencia (en un mismo banco puede haber diferentes redacciones de cláusulas suelo en sus contratos), puede proceder a formalizar demanda individual.

¿Y esto por qué es posible?

En las demandas colectivas, muy comunes en juicios contra las cláusulas abusivas de las hipotecas, quien comparece demandando es una asociación de usuarios o consumidores, en lugar del afectado de manera individual. Por tanto, ningún afectado tiene su caso juzgado.

En una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers de 21 de diciembre del año pasado (el mismo día en que se conoció la famosa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea) el cliente demandante interponía denuncia individual después de que su caso estuviera incluido en una demanda colectiva. Firmó la hipoteca en junio de 2010.

El banco demandado (la extinta Catalunya Banc y que ahora es BBVA) opuso la excepción de cosa juzgada porque entendía que cuando se interpuso la demanda hacía tiempo que la cláusula había dejado de ser aplicada y había sido eliminada por la demandada de sus contratos. En concreto, en julio de 2015 Catalunya Banc dejó de aplicar la cláusula suelo.

Sin embargo, la jueza Rosa María Brobia Varona considera que no se está ante un supuesto de cosa juzgada. La parte actora estuvo implicada en la sentencia de ADICAE que declaró nulas por abusivas determinadas cláusulas suelo (en un mismo banco puede haber distintas redacciones de cláusulas suelo en sus contratos) y obligó a los bancos a devolver lo cobrado de más a partir de la sentencia del Alto Tribunal del 9 de mayo de 2013.

La magistrada de Granollers fundamenta su decisión en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva “no se extiende erga omnes, sino respecto de determinado tipo de cláusulas empleadas por las entidades que se citan” (entre ellas Catalunya Banc).

Por último, la juez señala que la ley española (en concreto, la Ley de Enjuiciamiento Civil) permite que los perjudicados individuales puedan ejercitar sus acciones de manera independiente. Una cosa es que la doctrina jurisprudencial del TS en sentencia de 2013 establezca los requisitos para entender que una cláusula debe ser considerada abusiva y por tanto nula, y otra que esa doctrina vete al demandante para ejercitar su acción y reclamar la devolución de las cantidades que la entidad le haya cobrado de más en aplicación de esa cláusula.

Por todo esto, el juez asegura que no aprecia la excepción de cosa juzgada que pretende la entidad demandada. En consecuencia, si el afectado no ha sido incluido expresamente en la demanda colectiva con sus datos particulares y su cláusula suelo no coincide por completo con la que se recoge en la demanda, entonces puede interponer una denuncia a título personal.
El Tribunal europeo, contra la suspensión de la acción individual si hay un proceso colectivo

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea también ha dado su opinión sobre la suspensión automática de una acción individual contra la cláusula suelo si hay un proceso colectivo. Considera ilegal la normativa española que obliga a un juez a suspender automáticamente una demanda individual de un consumidor para declarar el carácter abusivo de una cláusula a la espera de que se dicte sentencia en relación a una acción colectiva ejercitada por una asociación de consumidores que se encuentre pendiente.
Éstas son las otras casuísticas

La abogada Carmen Giménez detalla a continuación los supuestos más comunes que hay en relación con las cláusulas suelo, si bien “se trata de una valoración aproximada, estando a la espera de la nota que el Gabinete Técnico del Tribunal Supremo saque en los próximos días, tras la celebración del Pleno Extraordinario anunciado para valorar la Sentencia del TJUE del pasado 21 de diciembre”, puntualiza la experta:

- Casos que fueron juzgados y resueltos con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, sea cual sea su resultado, se considera cosa juzgada y, por tanto, no se puede hacer ya nada más.

- Casos que se encuentran actualmente vigentes, sin que se haya dictado sentencia. Obligatoriamente el Juez deberá de condenar a la restitución de las cantidades abonadas indebidamente desde la fecha en que se empezó a aplicar la cláusula suelo, aunque no haya sido pedido así por el consumidor demandante, y solamente haya pedido desde el 9 de mayo de 2013.

- Casos en los que se haya cancelado la hipoteca, bien porque se haya pagado, bien porque haya habido una dación en pago. Podrán reclamar la nulidad de su cláusula suelo por abusiva, con los efectos de devolución de las cantidades pagadas, desde que se les empezó a aplicar la cláusula limitativa del tipo de interés.

- Casos en los que se ha llegado a un ‘acuerdo’ con el banco. Salvo que en dichos supuestos se haya renunciado expresamente al cobro de cantidades, y la renuncia haya sido expresada conscientemente ante un Juez o fedatario público, con pleno conocimiento de lo que se estaba haciendo, también se podrá proceder a reclamar previa solicitud de nulidad del “acuerdo”.

- Casos resueltos en las Sentencias del Tribunal Supremo a partir del 9 de mayo de 2013. En virtud de la declaración realizada por el TJUE en su sentencia, en el sentido de que es solamente este Tribunal Europeo quien tiene facultad para limitar los efectos de una cláusula abusiva, desdiciendo de esta manera la doctrina sentada por el TS, me atrevería a indicar que se podría interponer una demanda de revisión de dichas sentencias, y de la que debería de conocer la propia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El plazo para la interposición de esta demanda, previo depósito de 300 €, según marca la Ley, sería el de tres meses a contar desde la fecha de la sentencia del TJUE. Es decir, el plazo culminaría el próximo 21 de marzo de 2017. Y las personas que han de interponer dicha demanda de revisión, son precisamente quienes intervinieron en los procedimientos en los que se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo.

- Casos resueltos por los distintos Juzgados y Tribunales en los que se concedió la retroactividad exclusivamente desde el 9 de mayo de 2013, habiendo solicitado el consumidor que se le diera desde que se le empezó a aplicar la cláusula limitativa del tipo de interés. También podrán interponer demanda de revisión ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en el mismo plazo de tres meses y previa constitución del depósito de 300 € previsto legalmente.

- Aquellos otros casos en los que solamente se solicitó la devolución desde el 9 de mayo de 2013, como consecuencia de la unificación de la ahora errónea doctrina del Tribunal Supremo, y con el fin de que no se les desestimara parcialmente la demanda, podrán proceder a reclamar los importes cobrados desde la aplicación de la cláusula suelo hasta el 9 de mayo de 2013.

- Casos de ejecuciones hipotecarias, incluso aunque el deudor haya sido desahuciado, y en los que el acta de liquidación de la deuda se haya calculado con el interés previsto en la cláusula suelo. El trámite oportuno será el de solicitar la nulidad de dicho procedimiento judicial por no haber sido expulsada del contrato la cláusula abusiva, cosa que tenía que haber hecho el Juez de oficio.

Artículo de Idealista

Resolver tus dudas sobre la sentencia del TJUE

Cláusula suelo: 9 preguntas y respuestas para resolver las dudas sobre la sentencia del TJUE

Mucho se ha hablado tras la histórica sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha decidido que los bancos devuelvan todo lo cobrado de más por las ya tristemente famosas cláusulas suelo. Sin embargo, según se conocía la noticia, las dudas empezaban a surgir entre todos aquellos que tienen una hipoteca: ¿tengo esa cláusula en mi contrato? ¿Me puedo acoger a la sentencia? ¿Me devolverá dinero el banco? ¿Cuánto? ¿Cuándo? Y así hasta el infinito.

Por eso desde la web especializada Reclamador han elaborado un decálogo de preguntas y respuestas con las que esperan arrojar luz a todos los posibles afectados por las cláusulas suelo, tanto si se acaban de enterar de que la tienen en su hipoteca, como si ya lo conocían y no sabían qué hacer o ya estaban reclamando.

1. Tengo cláusula suelo pero aún no he reclamado, ¿me afecta la sentencia de la UE?

La sentencia europea allana el camino para emprender acciones judiciales porque está por encima del Supremo en España, que estableció el límite temporal a mayo de 2013. Por lo tanto, si actualmente un juez declara la nulidad de la cláusula suelo de tu hipoteca, recuperarías todo el dinero que el banco te ha cobrado de más.

2. Como la sentencia de los jueces europeos ha concedido la retroactividad total de la devolución de las cantidades cobradas en exceso, ¿quiere decir que el banco me devolverá el dinero automáticamente sin que yo tenga que hacer nada?

No. Los afectados tienen que reclamar por vía judicial para conseguir la devolución de todo el dinero pagado de más desde la firma de la hipoteca. Los tribunales tienen que mirar caso a caso y decidir si hubo abuso en cada circunstancia.

Hasta el momento, solo algunos bancos han dejado de aplicar la cláusula suelo de forma voluntaria pero ninguno de ellos ha devuelto el dinero a sus clientes automáticamente. Por eso, ahora que la cantidad es mucho más alta, tras la sentencia del TJUE que establece la retroactividad total, no cabe esperar que los bancos cambien de manera de proceder.

No obstante, si el banco propusiera un acuerdo, antes de firmarlo recomendamos consultarlo con profesionales, pues los bancos pueden intentar pactar una cantidad inferior a la que te corresponde legalmente.

3. ¿Cuánto dinero me corresponde por anular mi cláusula suelo?

Unos 8.000 euros de media, según los cálculos de Reclamador, pero hay que mirar caso a caso.

4. ¿Qué puedo hacer si ya tengo una sentencia sobre mi caso y mi banco sólo me devuelve el dinero desde 2013?

Si tienes sentencia favorable y ésta es firme, es posible que lamentablemente no se pueda volver a iniciar otro procedimiento, ya que se trata de un caso ya juzgado. El fallo de la justicia europea no se puede meter en causas juzgadas. De todas formas, la justicia va avanzando y los criterios jurídicos pueden variar.

5. Ya he cancelado mi préstamo… ¿puedo reclamar?

Sí, siempre que no hayan transcurrido más de 4 años desde la finalización de la hipoteca hasta la presentación de la demanda en el juzgado.

6. Di mi vivienda en dación en pago… ¿tengo derecho a reclamar?

Generalmente no porque el banco aceptó compensar las deudas con el valor de la vivienda. Sin embargo, se puede revisar el acuerdo concreto de dación en pago y sus cláusulas por si fuera posible una reclamación.

7. Vendí mi casa y un tercero se subrogó en la hipoteca, ¿qué puedo hacer?

Dado que la hipoteca sigue viva, el único que puede reclamar es el titular de la misma, el cual se subrogó en los derechos de la persona que vendió.

8. Mi banco me propone un acuerdo para quitarme la cláusula suelo… pero no sé qué hacer

Desde Reclamador recomiendan no firmar acuerdos con el banco sin el asesoramiento de profesionales. Son muchos los afectados que han perdido la oportunidad de reclamar el dinero que el banco le ha cobrado de más por desconocimiento. Y es que las condiciones que las entidades bancarias están introduciendo en los contratos incluyen la renuncia a acciones legales por parte del usuario, por lo que éste no podría reclamar el dinero que ha estado pagando de más al banco a lo largo de los años en los que se le ha aplicado la cláusula suelo.

9. ¿Cómo reclamo? ¿Puedo hacerlo yo? ¿Con quién reclamo? ¿Cuánto cuesta?

Es un proceso que aunque no es extremadamente complejo requiere la ayuda de profesionales pues debe ir a la vía judicial. Recomendamos valorar entre las distintas opciones para reclamar, aquellas de profesionales que ofrezcan el máximo de transparencia y facilidad para el usuario.

Ten cuidado y revisa, antes de contratar cualquier servicio de reclamación de cláusula suelo, qué gastos están incluidos y cuáles no, como los honorarios del notario, procurador, costas, etc. Que no haya sorpresas luego.

Sentencia del TJUE sobre las cláusulas suelo

La banca deberá devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado la razón a los afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los. Este fallo supone un auténtico varapalo para la banca que tendrá que desembolsar hasta 7.600 millones de euros adicionales para indemnizar a los afectados. La reacción de la banca en bolsa no se ha hecho esperar: los pesos pesados del sector lideran las caídas del Ibex con descensos de hasta el 9%. 

Con esta sentencia el tribunal europeo se enfrenta a la tesis del Tribunal Supremo que dictaminó en dos ocasiones que la banca sólo tenía que devolver el dinero cobrado indebidamente por esta cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013. Para más inri, el tribunal europeo también se opone al informe que elaboró el Abogado General de este organismo en el que daba la razón a la banca.

La banca tendrá que afrontar una factura adicional de hasta 7.600 millones de euros, según cálculos del Banco de España. En un informe confidencial este organismo aseguraba que la retroactividad total de las cláusulas suelo podría minar la capacidad de la banca para contribuir a la recuperación y al bienestar de los ciudadanos. Añadía que devolver el dinero cobrado de más por este tipo de cláusulas tendría consecuencias negativas desde el punto de vista de la estabilidad financiera y el crecimiento de la economía española.

El tribunal europeo argumenta su decisión señalando que la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos hipotecarios es incompatible con el Derecho de la Unión Europea, ya que la directiva europea establece que las cláusulas abusivas no vincularán a los consumidores.

Es decir, considera que la consecuencia de que se dictamine abusiva la cláusula suelo es el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el hipotecado de no haber existido dicha cláusula. Así, avala la retroactividad total.

Estas cláusulas prevén que, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado umbral (“suelo”) fijado en el contrato, el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a ese umbral y sin que le resulte aplicable un tipo inferior al mismo. 

Con esta sentencia tan esperada se cierra un capítulo que ha durado varios años y que ha dado muchos quebraderos de cabeza a abogados y jueces españoles. Sobre todo desde que en mayo de 2013 el Tribunal Supremo declarara nulas las cláusulas suelo por ser abusivas. Esta nulidad venía por haberse incluido en los contratos hipotecarios sin comunicación clara y transparente previa al consumidor. El Supremo descartaba que se trataran de cláusulas ilícitas.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que “sin duda son buenas noticias para los afectados por estas cláusulas, pero no lo son tanto para aquellos que tenían en mente contratar una hipoteca a corto plazo. Las entidades financieras afectadas, que no son todas, se verán abocadas a incrementar los diferenciales a los que firman los nuevos préstamos con el objetivo de cubrir los “gastos extra” que supondrá esta sentencia, mientras que aquellas a las que no les afecta los incrementarán, aunque más suavemente, para mejorar su cuenta de resultados aún manteniendo sus precios por debajo de sus competidores”.

Fuertes castigos en bolsa

La reacción de los inversores a la sentencia definitiva del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) no se ha hecho esperar y está siendo muy contundente: la banca está liderando las pérdidas del Ibex 35 y cotiza con descensos de entre un 2% y un 9%. 

La peor parte se la está llevando Popular, entidad que en las últimas semanas ha sido el foco de incertidumbre del sector financiero por el cambio de presidente y las dudas sobre si necesitará o no más capital en los próximos meses y una de las más expuestas a las cláusulas suelo. De momento, sus títulos caen casi un 10%, hasta situar su precio por debajo del euro por acción.

El segundo banco que más está bajando es Sabadell, que pierde en torno al 6,5% en el parqué, hasta situarse en 1,30 euros por título. Las acciones de Caixabank se dejan cerca del 5%, lo que pone en peligro la barrera de los 3 euros. Bankia también está bajando con fuerza y retrocede casi un 3% (al igual que Popular, sus acciones se sitúan por debajo del euro por acción), mientras que BBVA, otro de los bancos que deberán devolver más dinero, cae cerca del 2% (sus títulos se mueven a 6,4 euros). 

Santander, por su parte, se deja cerca del 2% y (sus acciones cotizan cerca de 4,9 euros), mientras que Bankinter es la entidad que mejor está capeando el castigo de los inversores al registrar pérdidas de apenas un 0,7% (sus títulos se mueven alrededor de 7,4 euros). 

Fuera del Ibex, Liberbank está viviendo una jornada de descensos muy elevados que superan ampliamente el 10%, lo que deja sus acciones por debajo del euro y le convierten en el peor valor de todo el mercado continuo. 

Los analistas han aprovechado la noticia para recordar que la sentencia se produce en un mal momento para la banca española, ya que prácticamente la totalidad del sector deberá realizar provisiones extraordinarias para afrontar las devoluciones del dinero cobrado de más a los clientes, lo que presionará tanto el capital como los beneficios en esta recta final del año. Y esto podría desembocar en más caídas en bolsa.

"Con la resolución a favor de la devolución total deberíamos asistir a correcciones en bolsa, tras las últimas subidas, recogiendo cargos extraordinarios en la cuenta de resultados para hacer frente a los pagos. Los más afectados serían Liberbank, Popular y Sabadell", recuerda el equipo de análisis de Renta 4.

El perjuicio económico de la cláusula suelo al hipotecado

Según los cálculos de la Asociación de Usuarios de Banca (Adicae), las cláusulas suelo han supuesto un perjuicio para los afectados de entre 2.150 y 4.277 euros al año, en función del préstamos concedido. Pese a que la cláusula suelo se firmó desde el comienzo de la hipoteca, hasta que no se produjo la caída de los tipos de interés no comenzó a aplicarse el suelo (en 2009), que impide al hipotecado beneficiarse de la misma y pagar una cuota mensual más reducida. Para Adicae, el coste pagado de más de una familia podría alcanzar los 25.000 euros.

Para hacerse una idea de cómo ha afectado esta cláusula a las hipotecas, basta repasar este gráfico publicado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), que refleja cómo ha evolucionado el euríbor a 12 meses, el euríbor más el diferencial medio (es decir, el interés de las hipotecas variables) y el interés al que estaban sujetos los préstamos hipotecarios con cláusula suelo.

Los hipotecados tienen que reclamar judicialmente

Los hipotecados afectados deben acudir a la vía judicial para recuperar el dinero cobrado de más, es decir, deben interponer una reclamación judicial de carácter previo para que la banca les indemnice.

Lo cierto es que algunas firmas como reclamador.es han alertado de las artimañas que emplean los bancos para no devolver el dinero, mediante la presión a sus clientes para que firmen acuerdos. 

Entre las condiciones se encuentran, por ejemplo, reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años. También proponen quitar la cláusula a cambio de un aumento del diferencial del préstamo o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Articulo de Idealista.

Hacienda y valor catastral

Hacienda cobra impuestos de más a algunos compradores por un error en los m2 del Catastro

Las Comunidades Autónomas puede elegir entre varios métodos de comprobación del precio escriturado por la compra de una vivienda (o por la herencia de una casa) que están contemplados en la Ley Tributaria. Y muchos de estos métodos se basan en el valor catastral de los inmuebles. Es el caso por ejemplo de Andalucía, Baleares, Asturias, Galicia, Extremadura… entre muchas otras.

El problema radica en que en ocasiones este valor catastral puede ser en ocasiones irreal, si consta en el Catastro una superficie de la casa muy superior a la que realmente aparece en el Registro de la Propiedad y en las escrituras de compraventa, tal y como comenta José María Salcedo, socio de Ático Jurídico.

Esta cuestión ha sido resuelta recientemente por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía, después de que un contribuyente andaluz solicitara la anulación de la comprobación de valores, realizada en base a un valor catastral que había tenido en cuenta una superficie de la construcción 100 m2 superior a la real, y a la que constaba en la escritura.

Este Tribunal, a diferencia de otros, como el de la Comunidad Valenciana, avala en sus sentencias el método de comprobación de valores del artículo 57.1.b de la Ley 58/2003 General Tributaria. Dicho método consiste en aplicar unos coeficientes aprobados por la Comunidad Autónoma al valor catastral del ejercicio en que se realiza la transmisión que se está comprobando. El valor catastral también se utiliza en ocasiones en el método de comprobación de valores del 57.1.e) de la Ley General Tributaria (dictamen de peritos), basándose el perito en dicho valor, y corrigiéndolo luego con la aplicación de coeficientes correctores.

José María Salcedo explica que en esta sentencia “el TSJ comienza exigiendo, y en ello estamos de acuerdo, una mayor prueba al recurrente, en el sentido de acreditar que efectivamente la superficie que consta en la escritura era la real, y que el error en los metros cuadrados que constaban en la certificación catastral, no era un simple error material, sino que efectivamente había influido en la valoración”.

“Sin embargo, no estamos de acuerdo con la conclusión final de la sentencia, que remite a los contribuyentes en estos casos al Catastro para, con carácter previo a la impugnación de la comprobación de valores, solicitar la modificación de tales datos catastrales con carácter retroactivo. Considera el TSJ, que la Comunidad Autónoma que realiza la comprobación de valores no tiene competencia para modificar los datos que obran en el Catastro, por lo que sería necesario instar primero la rectificación en el Catastro de dichos datos. Hasta que dicha rectificación sea efectiva, la liquidación sería correcta a juicio del Tribunal Superior”, comenta el abogado.

Salcedo subraya que se trata de un caso similar al que se planteó con los suelos urbanizables que no tenían un programa aprobado para su desarrollo, y que figuraban en el Catastro como urbanos, mientras que el Tribunal Supremo (sentencia de 30-5-2014) los consideraba rústicos a efectos del IBI y plusvalía municipal. “En estos casos, diversos Tribunales han considerado que podían impugnarse las liquidaciones de IBI y plusvalía municipal directamente, sin dirigirse primero a Catastro para que modificara la calificación catastral de tales inmuebles. Consideran que hay que atender a la realidad física del inmueble, independientemente de la información que obre en el Catastro”, señala el abogado experto.

Así, Salcedo asegura que “los Tribunales pueden anular una liquidación derivada de una comprobación de valores, si comprueban que no se tuvo en cuenta la realidad física del inmueble, sino tan sólo la errónea información Catastral”. Es más, asegura que curiosamente el Tribunal Económico Administrativo (TEAR) así lo ha entendido en alguna resolución, pues considera que cuando existe una discrepancia entre la superficie que consta en el Catastro y la que consta en el Registro de la Propiedad, debe ponerse en tela de juicio un método de comprobación de valores que parta del valor catastral, siendo necesaria una comprobación y fundamentación más detenida.

Con todo, el TSJ de Andalucía aboca al contribuyente a solicitar una rectificación ante el Catastro para, una vez obtenida, instar la revisión de la liquidación. Sin embargo, desde Ático Jurídico tienen “serias dudas de que si el contribuyente deja sin recurrir la liquidación, para dirigirse a Catastro a solicitar la modificación de la superficie de su inmueble, pueda en un futuro anular, mediante un procedimiento de revisión, la liquidación que consintió en su día”.

Por eso, José María Salcedo asegura que lo mejor será recurrir la liquidación y solicitar mientras tanto la rectificación en el Catastro. “Y ello, independientemente de que se intente convencer a los Tribunales de que en estos casos es necesario una comprobación del inmueble más detallada, y de que no es por tanto posible aplicar el método de comprobación de valores del 57.1.b) de la Ley Tributaria, ni otro que se base en la valoración del Catastro, por ser erróneo el valor catastral”, añade.

Obras en comunidades de propietarios

Obras en comunidades de propietarios: cuándo son legales y por qué los vecinos no pueden oponerse

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador”.

Dicho precepto legal delimita los derechos de cada propietario en cuanto a las obras y modificaciones que podrá hacer en los elementos de su propiedad, en tanto no se menoscaben o alteren determinadas circunstancias del edificio y/o fachada (seguridad, configuración), o perjudique los derechos de otro propietario; prohibiendo la realización de alteración alguna en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes.

Pero esta prohibición de acometer obras en elementos comunes tiene dos excepciones:

1.-Se ha de considerar inexistente cuando se den las circunstancias del artículo 10 1 b) de la LPH (el que resulta interpretado de manera flexible por la jurisprudencia actual): bien porque sean necesarias por ajustes de accesibilidad universal; bien por las necesidades de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años. 

2.-Queda paliada con la exigencia que, a la comunidad, puede hacer el propietario necesitado de la obra, con el fin de que no se menoscabe el ejercicio del derecho constitucional de uso y acceso a su propiedad privada; siendo esta última situación a la que me voy a referir a continuación.

Habrá de ser entonces el propietario quien, planteando debidamente a la Junta la ineludible necesidad de la obra, podrá exigir, y la Junta deberá acceder, a la realización de la misma.

Pero ¿ante la posible negativa de la Junta en virtud del derecho que le otorgan las actuales mayorías reguladas en el artículo 17 de la LPH, y el derecho del propietario de uso y/o accesibilidad a su propiedad privada, cuál de ellos adquiere primacía?

En ningún lugar de la LPH se contempla que la negativa de la Junta de Propietarios tenga que estar argumentada ni tenga que ser fundada, por lo que tiene libertad de decisión en ese sentido.

Dando por supuesto que la obra pretendida por el propietario interesado no afecta a la seguridad del edificio, ni a su estructura, como pueda ser la instalación de un tubo de extracción de humos en fachada, necesaria para la explotación del local del que es dueño, o la apertura de un hueco en pared del portal para acceso a una zona segregada de su vivienda o local, estando la segregación expresamente permitida por los estatutos; la negativa de los copropietarios a la realización de dichas modificaciones ha de considerarse un abuso de derecho, sobre todo si en la comunidad de la que forma parte el edificio se han realizado otras obras de iguales o similares características.

A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Octubre de 1.990, hay una corriente jurisprudencial cuasi-unánime de la totalidad de las Audiencias Provinciales, que considera varias cuestiones para la aplicación del abuso de derecho mencionado, primando de esta manera el derecho individual del propietario que precisa hacer la obra o modificación sobre la facultad de decisión de la Junta de Propietarios sobre los elementos comunes:

.-La coexistencia de otras obras, construcciones o cerramientos similares con el fin de que evitar agravios comparativos, resultados injustos y aplicación automática de las mayorías reguladas en la LPH, por entender que la configuración o estado exterior de un edificio contenido en el artículo 7 no tiene un carácter absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias de cada caso concreto.

.-Dicha coexistencia, unida a una negativa en aplicación automática de las mayorías legalmente establecidas, se considera una actuación contraria a los propios actos de la comunidad, y trato discriminatorio hacia el propietario a quien se le niega un derecho de similares características al ejercitado por otros copropietarios.

.-Así mismo, se analiza la relevancia de la obra a acometer, comparada en términos de proporcionalidad con las ya existentes.

.-No se debe impedir el uso racional y solidario de los elementos comunes establecido en el artículo 394 del Código Civil, en el sentido de que cada uno de los copropietarios puede utilizar los elementos comunes, incluso en su totalidad, siempre que no impida el uso de los demás.

El Tribunal Supremo ha considerado que hay abuso de derecho, cuando hay una oposición injustificada de uno o varios copropietarios a las modificaciones solicitadas, con la simple invocación a las reglas de las mayorías, cuando dichas modificaciones no son perjudiciales para la comunidad. Abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, regulado en nuestro Código Civil, que dará lugar a las indemnizaciones correspondientes a favor del propietario a quien indebidamente se le negó la ejecución de la necesaria obra o modificación.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, en la revista del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid