Alquilar piso en Vigo, alternativa a comprar piso en Vigo

El alquiler busca consolidarse con fuerza como alternativa a la compra

                 

El alquiler se ha convertido en la alternativa para muchos ciudadanos para vivir en estos años de crisis económica. Ahora que comienza a verse la salida del túnel, el arrendamiento debe confirmarse como una opción habitacional frente al aumento de las compras, en un país donde la propiedad supone el 77% del parque de viviendas.

El mercado del alquiler no es homogéneo y existen desigualdades entre provincias dentro de una misma región, entre ciudades dentro de la misma provincia y dentro de las propias ciudades. Durante este año los precios han sufrido subidas y bajadas interanuales en los tres primeros trimestres.

Según el índice de precios del alquiler que publica idealista, el coste del m2 en las viviendas arrendadas se ha reducido en un 4,9% durante el tercer trimestre de 2015, dejando el precio medio en 6,9 euros/m2 al mes.

La Comunidad de Madrid sigue siendo la autonomía más cara con 10,6 euros/m2. Seguida de Euskadi (10,1 euros/m2), Catalunya (9,8 euros/m2) y las Islas Baleares (9,1 euros/m2). Las comunidades más económicas son Extremadura (4 euros/m2), Castilla La Mancha (4,4 euros/m2) y La Rioja (4,8 euros/m2).

Esto demuestra la polarización de los mercado de alquiler en España, con Barcelona (14,6 euros/m2), Madrid (12,1 euros/m2) y San Sebastián (11,7 euros/m2) como las ciudades más caras y en aumento frente al resto de ciudades del país. Por comparar, Lugo (3,8 euros/m2) y Ourense (4,2 euros/m2) son las capitales más económicas.

Cada vez son más las personas que se están decidiendo por alquilar frente a la compra. La población joven, que tarda más emanciparse, sale del hogar paternal para acceder por primera vez a una vivienda a través del arrendamiento. Las dificultades económicas han hecho también que muchos se lo piensen dos veces antes de comprar, además de que los bancos mantienen condiciones estrictas para conceder créditos hipotecarios, por lo que se decantan por el alquiler.

En un país donde predomina la propiedad, fomentar el alquiler como opción de habitabilidad lleva un tiempo para que arraigue, y son los jóvenes, los millennials, los que tienen la llave para cambia y equiparar el alquiler con la propiedad, según la opinión de varios expertos.

El arrendamiento también entró en la campaña electoral y lleva formando parte importante de los Planes de Vivienda del Gobierno desde 2013. Pese a que el Gobierno de Mariano Rajoy eliminó la deducción en el tramo estatal por alquiler de vivienda a partir del 1 de enero de 2015, la apuesta por el arrendamiento y la rehabilitación ha sido la más importante de los últimos años.

“Antes se prefería tener las casas cerradas a ponerlas en alquiler. También se ha propiciado la movilidad laboral con esta nueva política liberalizada. Hemos hecho una apuesta firme por el alquiler, 230.000 familias han obtenido subvenciones para alquileres sociales”, concretaba Andrés Ayala, portavoz del PP en la Comisión de Vivienda y Fomento del Congreso de los Diputados en la pasada legislatura.

El sector también ha pedido al nuevo Gobierno que potencie el alquiler frente a la compra y que se graven las viviendas que están vacías, sobre todo las que sean propiedad de los bancos, además de recuperar la deducción por el arrendamiento y una mayor profesionalización del sector mediante la entrada de socimis o vehículos similares.

En materia legislativa, el Gobierno sacó adelante la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que suprime la actualización de la renta por imperativo legal para los alquileres de vivienda y la aplicación del IPC como índice de referencia para dar paso al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC).

En el haber del arrendamiento de viviendas se encuentra las últimas estadísticas oficiales del Banco de España, que confirma que el parque de viviendas en propiedad ha vuelto a crecer en 2014 frente al alquiler.

El porcentaje de viviendas en propiedad había ido descendiendo hasta situarse en el 77,7% del total de casas en 2013, frente al 15,4% del alquiler. En cambio, el año pasado el porcentaje volvió a subir, al 78%, en perjuicio del alquiler, que se quedó en un 14,9% del total.

Alquilar piso en Vigo, pequeñas reparaciones.

¿Qué son las ‘pequeñas reparaciones’ que suelen enfrentar a inquilinos y propietarios?

                  

En prácticamente todos los contratos de alquiler que se firman en España hay una cláusula que hace referencia al artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Esta frase de apenas 19 palabras es, sin duda, la mayor fuente de disputas entre inquilinos y propietarios.

Precisamente, la indefinición del concepto “pequeñas reparaciones” es precisamente lo que provoca gran parte de los conflictos. Este artículo no pretende cubrir daños materiales relevantes producidos por el arrendatario, culposa o negligentemente, sino aquellas cuestiones de mantenimiento ordinario de la vivienda.

El gran problema suele llegar cuando el propietario visita la vivienda al final del contrato de arrendamiento para comprobar el estado de la misma antes de dar por finiquitado el acuerdo y devolver la fianza. “Muchas veces el arrendador estira el concepto de ‘pequeña reparación’ hasta prácticamente exigir que se le entregue la vivienda en perfecto estado, aunque el inquilino haya vivido en ella varios años”.

De hecho, el artículo 21.4 de la LAU se refiere “al desgaste por el uso ordinario (mantenimiento), pero no lo que se menoscabe por el paso del tiempo (obsolescencia)”. Pero, ¿cómo se diferencia entre ambos conceptos? ¿Cómo es posible saber si un electrodoméstico se estropea porque tiene varios años o porque no se ha mantenido adecuadamente?

En este sentido, una sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca del 9 de febrero de 2012 establece que no es aceptable que “el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo”.

Además, otra sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra apuntala que el inquilino también se debe hacer cargo de “aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación”. Aquí entrarían “las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana”.

Esto supone que, llegado el caso, la justicia suele dar la razón al propietario cuando se trata de la reparación de objetos o servicios que son de uso ordinario por parte de las personas que habitan la vivienda.

“La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador”, aclara una sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña.

Resumiendo, la obligación del inquilino según el artículo 21.4 LAU podría resumirse en “cuida la casa como si fuera tuya, y no esperes que el arrendador te mande un ‘manitas’ para cualquier pequeña cosa”.

En cualquier caso, para evitar conflictos innecesarios, largos y costosos, es aconsejable incorporar al contrato cláusulas en las que se detalle que se entiende por “pequeñas reparaciones” o el importe por debajo del cual estos arreglos son responsabilidad del inquilino.

Si opta por este tipo de cláusulas, es conveniente fijar esta cantidad vinculándola a un porcentaje de la renta porque “no pueden ser lo mismo las ‘pequeñas reparaciones’ en un alquiler de 300 euros mensuales que en uno de 5.000”.

Comprar casa en Vigo, errores que no debes cometer.

Los errores que no debes cometer si estás pensando en pedir una hipoteca

               

El mercado de la vivienda encara el año nuevo con buenas perspectivas. Los expertos dan por hecho que la inversión residencial crecerá en 2016 el doble de rápido que en 2015 gracias al empuje de la demanda y la vuelta de las promociones.

Se espera, por tanto, que las compraventas sigan al alza y, en este escenario, conviene recordar cuáles son los errores más típicos que cometen los nuevos hipotecados para evitar que se sigan repitiendo. Olvídate de endeudarte más de la cuenta, de firmar la hipoteca con tu pareja o de quedarte con la primera oferta que encuentres. Repasamos estas situaciones a evitar a la hora de pedir una hipoteca:

1. No apoyarse en un abogado. Uno de los errores es estar dispuesto a gastarse miles de euros en adquirir un inmueble y no querer invertir 200 euros en un abogado que nos ayude en el proceso. El profesional negociará defenderá nuestros intereses, por lo que es recomendable no reservar una vivienda, ni firmar ningún tipo de contrato (de arras, alquiler con opción a compra, compra…) sin contar con él.

2. No comprender lo que se va a firmar. La compra de una vivienda, sea cual sea su fin, es la mayor inversión que hace un particular en su vida. Por eso, es necesario dedicar tiempo y esfuerzo a comprender el contrato que se va a rubricar. Una escritura de compraventa, por ejemplo, suele llegar a la notaría unos días antes de la firma, por lo que es recomendable revisar el texto antes de endeudarse para casi toda la vida.

3. Pensar que el banco mira por el cliente. Otro error es pensar que la entidad financiera o la inmobiliaria con quien estamos gestionando el proceso va a tener en cuenta nuestros intereses. ¡Error! Para evitarlo, lo mejor es conocer las ofertas del mercado en el momento de la firma, asesorarnos y elegir el producto hipotecario que más nos convenga.

4. Ignorar nuestras posibilidades reales de pago. Antes de firmar una hipoteca hay que saber si seremos capaces de pagar mes a mes la hipoteca, incluso si suben los tipos de interés. Los expertos recuerdan que la cuota mensual debe suponer alrededor de un 30% de los ingresos mensuales, ya que a dicho pago hay que sumarle después los gastos de la luz, la compra, la calefacción…

5. Hipotecarse en pareja sin fijar las reglas. Los expertos recuerdan que la firma de una hipoteca con la pareja sentimental debería estar sujeta a unas reglas y que éstas deberían incluirse en la escritura. El coste es de unos 60 euros y, en caso de ruptura o fallecimiento, se sabe quién pagará el préstamo o se quedará con el piso. Es decir, se evitan posibles conflictos futuros.

6. Pedir avales a la familia sin establecer unos límites. Los expertos recuerdan que ningún familiar debería avalar a un hipotecado. Consideran que es una figura perversa y que la entidad financiera no debería conceder el préstamo si tiene dudas sobre la capacidad de pago del hipotecado. Por eso, lo más recomendable es que la fianza tenga algún tipo de limitación para que cuando se amortice esa parte el aval desaparezca.

7. No tener en cuenta la zona donde se encuentra la vivienda.A la hora de elegir una casa hay que tener en cuenta su localización; es decir, si hay medios de transporte cerca, la distancia que hay hasta el lugar del trabajo o el gasto que se necesita realizar el combustible.

8. No protegerse de los malos inquilinos. Aquellos que estén pensando en comprar una vivienda como producto de inversión y vayan a alquilarla, deben recordar que el propietario no tiene defensa ante el impago, por lo que deberá tomar precauciones sobre la solvencia de los inquilinos para evitar problemas en el futuro.

Alquilar piso en Vigo, desahucio por impago de la tasa de basura.

Alquiler de renta antigua: ¿Pueden desahuciarme por impago de la tasa de basuras?

             

La obligación primordial del inquilino es el pago de la renta estipulada en contrato. Además, es habitual que en muchos casos el arrendatario deba asumir a su cargo otros gastos (IBI, suministros, gastos de comunidad, etc.) a cuyo abono estará igualmente obligado. El Tribunal Supremo ha clarificado si es posible desahuciar a un inquilino, con alquiler de renta antigua, por impago de la tasa de basuras.
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9-05-1985 son considerados alquileres de renta antigua, y su regulación se rige por lo previsto en el Decreto 4104/1964. En virtud de dicho texto legal la falta de pago de la renta o de las demás cantidades que a ésta se asimilan, entendiendo por tales los gastos, impuestos y/o suministros que el arrendatario deba satisfacer, facultará al propietario para resolver el contrato.

En el supuesto enjuiciado insta la propiedad el desahucio del inquilino por falta de pago del recibo de la tasa de basuras, cuyo importe asciende a 117 euros. Pese a que el contrato arrendaticio se suscribió en el año 1963, en principio le es aplicable el citado decreto de 1964 en virtud de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Habiendo sido desestimada la demanda en primera instancia, la misma fue revocada en segunda instancia por sentencia que declaró resuelto el contrato arrendaticio y condenó al inquilino a desalojar la vivienda y a abonar la cantidad adeudada. Frente a dicho pronunciamiento se formula por el arrendatario recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

La cuestión jurídica a resolver versa acerca de si el importe de la tasa de recogida de basuras o residuos urbanos ha de ser considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago constituya causa de resolución del contrato de arrendamiento. En este sentido, señala el Tribunal Supremo, la doctrina jurisprudencial de la Sala cuando se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. De este modo, si conforme a la normativa de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, la normativa arrendaticia de 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago, en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta, faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

La aplicación de dicha doctrina al supuesto que nos ocupa determina que el importe de la tasa de recogida de basuras deba considerarse como cantidad asimilada a la renta, ya que su pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal, motivo por el que debe desestimarse el recurso.