Consejos para aprovechar un minipiso

25+1 consejos para aprovechar al máximo tu ‘minipiso’

Aunque el catastro español indique que el tamaño medio de las casas en España es de 144,3 metros, lo cierto es que esto es únicamente eso: una media donde los minipisos de 35 m2 del centro de las ciudades y las casas de la playa se mezclan con cortijos o grandes chalés.

Además, la amplitud de una vivienda no es únicamente algo que haga referencia al espacio medible. La distribución o falta de almacenamiento pueden incrementar la sensación de estrechez de cualquier lugar.

Aprovechar al máximo la luz natural, elegir muebles plegables y sistemas de almacenaje que ocupen toda la altura son algunos trucos para conseguir espacios diáfanos que mejoren nuestra calidad de vida.

A continuación te mostramos una recopilación de trucos y consejos para optimizar viviendas reducidas y conseguir ambientes más espaciosos o mejor aprovechados:

1. Minicocina para grandes chefs

En el espacio que ocupa normalmente un armario, se puede disponer de todo lo imprescindible para que una persona pueda cocinar. En este caso se trata de una cocina dentro de un mueble con cierre tipo persiana que, cuando no se usa, queda totalmente oculta. La mesa para comer es un elemento imprescindible, no renuncies a ella.

2. Aprovecha cualquier hueco

Por muy pequeña que sea, una casa siempre esconde rincones y espacios desaprovechados, como ese hueco que queda detrás de un tabique o muro de carga, o el espacio triangular que deja un techo abuhardillado (en la imagen). Optar por mobiliario hecho a medida es la opción perfecta en estos casos, a veces incluso la única. No suele ser barato, pero a la larga te alegrarás de haber invertido en ello.

3. Muebles compactos

Son la mejor opción para las cocinas mini. Si prolongas los armarios superiores hasta el techo, ganarás 30 cm como mínimo de espacio adicional para guardar cosas.

4. Un escritorio en la pared

Es una manera ingeniosa de poder trabajar o estudiar sin necesidad de ocupar demasiado espacio. Un tablero desplegable es algo muy fácil de instalar si eres algo manitas.

5. Los textiles en el dormitorio, siempre en tonos suaves

En cuanto a la decoración y los textiles, huye de las tonalidades fuertes. Opta mejor por tonos suaves, como por ejemplo el blanco. Esto otorgará luminosidad al dormitorio y, en consecuencia, una mayor sensación de amplitud.

6. Escaleras inteligentes

¿Qué mejor manera de ahorrar espacio que aprovechando bien el hueco que nos brindan las escaleras? Las de la imagen disponen en su interior de cajones que hacen que la habitación, en general, parezca más grande y ordenada.

7. Una mesa deslizable 

Algunas cocinas incorporan tablas deslizables con las que se consigue un espacio adicional para, por ejemplo, planchar. Algo así puede servirte también para comer o de escritorio. Cuando no se necesite, la tabla se puede retirar fácilmente, despejando el ambiente.

8. No renuncies a lucir electrodomésticos 

Si vives en una casa pequeña pero tiene ciertos rasgos particulares, antiguos o de estilo industrial, invierte en unos electrodomésticos retro o con una estética llamativa que hagan más atractivo el espacio. Ocupan lo mismo que unos estándar. No permitas que la falta de espacio empobrezca la estética de tu hogar.

9. Cajones extraíbles 

Opta por módulos de almacenaje que te faciliten tener despejadas las encimeras, donde puedas guardar los objetos que no quieras tener a la vista, como los artículos de aseo en el baño. Instalados en la cocina, te servirán como despensa.

10. Esquinas bien aprovechadas

Los muebles esquineros son una magnífica apuesta. Estas originales soluciones de almacenaje permiten aprovechar un espacio que, de otra manera, quedaría vacío. Son especialmente útiles para guardar los utensilios de cocina.

11. Cabecero multiusos

Amueblar un dormitorio de dimensiones pequeñas no es tarea fácil. Si hay que equiparlo con una cama de matrimonio, puede ser que quede muy encajada a lo ancho de la habitación y nos deje poco espacio para unas mesitas de noche. En tal caso, una buena solución es recurrir a un cabecero con una repisa que, al menos, permita poner sobre ella algún libro, el móvil o el despertador.

12. Esconde la cama 

En viviendas de un único ambiente, lo más difícil de la distribución suele ser encontrar el lugar para la cama. A ser posible, se debe poner en una zona que no sea lo primero que se vea al entrar. Al ser voluminosa, conviene buscar su emplazamiento en un ángulo al final de un recorrido; de esta forma te será más fácil independizarla y no entorpecerá el funcionamiento del espacio.

13. Distribución en hilera

En el caso de las plantas estrechas pero largas, este tipo de distribución ayudará a que el ambiente gane en orden visual y a que no se mezclen las funciones. Convendrá agrupar todas las zonas de uso a lo largo de una de las paredes, para que las circulaciones sean claras y fluidas.

14. Puertas correderas, siempre 

Una batiente necesita casi un metro cuadrado de espacio libre alrededor para abrirse y cerrarse; unos valiosos centímetros que pueden ganarse para el interior de un baño pequeño mediante el empleo de un modelo corredero. Los diseños en los que la hoja se oculta en el interior de un tabique doble son los que rentabilizan aún más el espacio, pues permiten aprovechar esa pared para colocar algún elemento del equipamiento ya sea la ducha, el inodoro o módulos de almacenaje.

15. Eleva la zona de día 

En este otro ejemplo de casa pequeña, el salón se ha elevado unos 60 centímetros para ocultar la cama debajo. ¡Muy inteligente!

16. No renuncies al confort por muy pequeño que sea tu salón

En espacios mínimos, debes priorizar aquellos elementos del todo imprescindibles en función de tus necesidades. Por lo menos, necesitarás cubrir el espacio destinado a los asientos, con una pieza fija a modo de sofá o chaise longue. Decántate por mobiliario ligero y aprovecha la verticalidad del salón: piensa siempre en metros cúbicos. La altura te proporcionará una extensión que debes explotar al máximo.

17. Un cubo de cristal

Del mismo modo que una cocina de muy reducidas dimensiones puede ganar sensación de amplitud mediante su apertura al comedor, una manera de agrandar un baño es mediante su integración con el dormitorio. Un modo de hacerlo es sustituir por completo las paredes del aseo por mamparas transparentes, que lo aíslen del dormitorio pero sin cerrarlo, como en esta propuesta. Así podrá beneficiarse también de la luz natural que reciba el dormitorio.

18. Ilusiones ópticas

Si bien las superficies lisas y claras son las que más amplitud confieren a cualquier espacio, otra alternativa es revestir las paredes con motivos geométricos que generen juegos ópticos, consiguiendo así una sensación de profundidad que engañe a la vista con volúmenes inexistentes. Este efecto se verá potenciado aún más si se añade a las baldosas o el papel pintado con este tipo de patrón de dibujo un generoso espejo de suelo a techo, como el dispuesto junto al inodoro en el lateral derecho, una maniobra que duplica el espacio visualmente.

19. Una columna extraíble 

Una buena idea es aprovechar un hueco de apenas unos centímetros en el interior de un tabique, como este que separa el dormitorio del baño, para poner una columna extraíble. Totalmente oculta en las carpinterías cuando está cerrada, convertirás el distribuidor en una improvisada zona de tocador con solo añadir un espejo de pie, que además ayudará a ampliar visualmente el espacio.

20. Rincón para siestas

Una colorista hamaca suspendida del techo –o del altillo, como en este caso– te proporcionará una envidiable siesta o relajados momentos de lectura sin ocupar apenas espacio: Porque no todo pasa por instalar sillas y mesas.

   
21. Un recibidor como dios manda

No importa cómo sea tu entrada: nunca dejes cosas por el suelo. Si no tienes espacio suficiente para poner una mesa, utiliza estanterías de pared o cuelga unos cestos para dejar el correo y otros objetos. Si tienes que guardar zapatos y botas en la entrada, coloca una bandeja para las botas o un estante para los zapatos. Mantén siempre el suelo despejado.

22. Sorpresas empotradas

Son un recurso perfecto para ganar espacio en zonas de paso o en huecos entre columnas. Las propuestas realizadas a medida son las que mejor aprovechan el espacio útil: Se adaptan totalmente a éste, por irregular que sea, y permiten soluciones a medida, como esta cama plegable que convierte un hueco mínimo en una improvisada habitación de invitados con biombo.

23. Atrévete con un sistema de almacenaje ingenioso 

Un problema habitual que se da en las viviendas reducidas es la falta de espacio de almacenaje en la cocina. ¿Qué te parecería revestir el frontal de la cocina con este tablero perforado tipo taller? En él se pueden colgar los diferentes utensilios de cocina mediante ganchos, que además permiten modificar la disposición de los objetos con un sencillo gesto. Este tipo de tableros habitualmente se usan en bancos de trabajo y talleres, por lo que resultan un recurso muy barato y accesible.

 24. La oficina secreta

Dentro de un armario se puede esconder un pequeño puesto de trabajo que haga las funciones de despacho. Lo único necesario es poner una balda plegable o retráctil como mesa de escritorio para tener espacio para las piernas. Las mismas baldas del armario pueden servir, además, de estanterías.

25. Un baúl en la terraza

Si de aprovechar hasta el último rincón se trata, no olvides la terraza. Los bancos de obra con espacio para guardar no solo ofrecen muchas plazas para sentarse, sino también una gran capacidad para guardar las colchonetas, cojines y otros accesorios útiles en las comidas al aire libre, así como objetos de poco uso.

26. Para rematar… ¡Una casa en el árbol!

Nada mejor para aprovechar los metros cuadrados de jardín y, de paso, disponer de un espacio extra para los niños. Si cuentas con una zona exterior, valora si puedes construir en ella una habitación adicional. Puede ser desde una cabaña para los niños hasta un despacho.

Plusvalía municipal ¿Qué es?

Impuesto de plusvalía municipal: qué es, por qué es inconstitucional y cómo reclamar

La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse.

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.

¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

1º.- Declara inconstitucionales y nulos los artículos 4.1, 4.2 a) y 7.4 de la Norma Foral de Guipúzcoa, por cuanto que la pretensión planteada en el proceso contencioso-administrativo inicial es la anulación de una liquidación del Ayuntamiento de Irún dictada al amparo de una norma foral.

2º.- Los declara inconstitucionales y nulos exclusivamente en la medida en que sometan al pago del impuesto a situaciones en las que hay ausencia de incremento de valor.

Para llegar a dichas conclusiones manifestadas en su fallo, la sentencia hace un interesante análisis sobre el principio de capacidad económica aplicable de manera individual a cada tributo o impuesto, y no al sistema tributario en su conjunto, resultando ser la capacidad económica un auténtico “fundamento” de la tributación, de manera que el legislador queda impedido de gravar riquezas virtuales o ficticias (como ocurre cuando se producen minusvalías), debiéndose gravar exclusivamente riquezas reales o potenciales.

Lo contrario, someter al impuesto una riqueza inexistente, contraria al principio de capacidad económica, significa obtener un resultado confiscatorio, prohibido constitucionalmente.

Y continua diciendo la sentencia que aunque el objeto del impuesto es el incremento de valor experimentado por los terrenos durante un intervalo temporal, sin embargo, el mismo no se anuda necesariamente a la existencia de ese incremento, sino a la mera titularidad durante un determinado período; por lo que es suficiente con ser titular de un terreno para que, en el momento de la transmisión, y con independencia del valor real del mismo y de su existencia, se aplique de manera automática el impuesto.

Finalmente, invita al legislador a llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes a fin de que no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

¿Por qué con esta sentencia se pone en jaque-mate la legislación de carácter estatal reguladora del impuesto de plusvalía municipal?

Los artículos declarados inconstitucionales de la Norma Foral de Guipúzcoa, son copia casi literal de los artículos contenidos en el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, y cuya cuestión de inconstitucionalidad se encuentra ya sobre la mesa del Tribunal Constitucional.

Esto es lo que dicen los artículos declarados inconstitucionales:

Artículo 4.

1. La base imponible de este Impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de veinte años.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de los mismos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Artículo 7: …

4. Quedan facultados los Ayuntamientos para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de la misma dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el Ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del Impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

Y esto es lo que dicen los artículos de la norma estatal:

Artículo 107. Base imponible.

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. (…)

Artículo 110. Gestión tributaria del impuesto. (…)

4. Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

¿Qué pueden hacer los contribuyentes que han pagado el impuesto de plusvalía municipal?

En base a esta importante doctrina, se puede prever, que van a llover en cascada en los distintos Ayuntamientos, las reclamaciones de quienes hayan pagado la plusvalía municipal durante los últimos cuatro años, como consecuencia de una transmisión por la que no han obtenido ganancia, o han tenido pérdidas.

Los requisitos para dicha reclamación son tres fundamentalmente:

- Que por la transmisión que dió lugar al impuesto no se obtuvo ninguna ganancia, o se produjeron pérdidas.

- Que no haya transcurrido el plazo de 4 años desde que se hizo el pago del impuesto.

- Que la liquidación practicada por el impuesto no sea definitiva.

La fórmula para proceder a dicha reclamación será la de solicitar la anulación de la liquidación practicada y la devolución de los ingresos indebidos o importe abonado por plusvalía municipal.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Otra cláusula abusiva

La justicia europea vuelve a la carga: el juez puede declarar nula la cláusula de vencimiento anticipado

                       

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha vuelto a echar un jarro de agua fría sobre el sector bancario: ha determinado que un juez nacional puede anular por abusiva una cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca y dejarla sin aplicar,aunque en la práctica no haya sido empleada (porque el deudor no ha llegado a impagar cuotas hipotecarias). Esto significa que el procedimiento de ejecución hipotecaria también debe ser declarado nulo e inexistente.

La consulta prejudicial resuelta por el tribunal europeo se refiere a una ejecución hipotecaria iniciada por la entidad portuguesa Banco Primus, tras haber hecho efectiva la cláusula de vencimiento anticipado ante el impago consecutivo de siete mensualidades por parte de un particular. Se trata de una cláusula que da potestad a la entidad financiera para dar por finalizado el contrato hipotecario si el hipotecado no paga, al menos, tres mensualidades.

En concreto, Banco Primus reclamó el pago de la totalidad del capital pendiente de devolución, más los intereses ordinarios y moratorios, más costas y gastos. Acto seguido procedió a la subasta de la vivienda. Ésta quedó desierta y la entidad se la adjudicó por el 50% del valor de tasación. Aunque la entidad solicitó la propiedad del inmueble, la casa nunca llegó a estar en su poder por varios incidentes judiciales.

El juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander plantea al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si un juez nacional cuando aprecie la existencia de una cláusula abusiva de vencimiento anticipado debe tenerla por no puesta, aun cuando el banco haya esperado el tiempo mínimo previsto en la norma nacional (que es de tres meses de impagos para poder ejecutar la hipoteca). Esto significa que el Juez español debe desplegar todas las consecuencias de dicha declaración, que no es otra que la expulsión o eliminación de dicha cláusula del contrato.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, explica que el Tribunal europeo ha determinado que el juez debe examinar la cláusula si la facultad que tiene el banco para declarar el vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda, está supeditada:

.-Al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación esencial del contrato (impago de las cuotas).

.-A que dicho incumplimiento ha de ser suficientemente grave en relación con la cuantía y duración del préstamo.

.-A que dicha facultad, de declarar vencida la totalidad de la deuda, se contempla como medida excepcional.

.-Y además se ha de observar si el derecho nacional prevé medios adecuados que permitan al consumidor poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado.

"Si no se dan esas circunstancias (lo que suele ser habitual en los contratos de préstamo hipotecario), la cláusula del vencimiento anticipado será abusiva, y por tanto, habrá de ser expulsada del contrato, lo que significaría que ese préstamo hipotecario en concreto, al que se le ha eliminado la cláusula, no podrá ser objeto de ejecución", señala Giménez.

Añade que el banco deberá proceder a reclamar, en caso de impago de las cuotas por parte del deudor, por los procedimientos habituales, utilizados por el resto de los “mortales”, "si bien hay que manifestar que el plazo que tienen los prestamistas, que tienen garantizada la deuda con hipoteca, es de 20 años, ya que cuando se modificó el plazo de prescripción general de 15 años a 5 años, no se hizo en referencia a las deudas cuyo origen es una hipoteca".

La abogada subraya también que, además, los jueces españoles pueden eliminar del contrato por abusivo el vencimiento anticipado incluso si en la práctica, el profesional (entidad financiera o prestamista) no la ha aplicado porque no se hayan impagado las cuotas.

El Tribunal europeo recuerda que la famosa Directiva europea 93/13 se opone a la normativa española que prohíbe a cualquier juez nacional que haya considerado abusiva una cláusula declarar su nulidad y dejarla sin aplicar cuando, en la práctica, el banco no la ha aplicado, sino que ha observado los requisitos establecidos por la disposición de Derecho nacional.
Otras frentes judiciales que tiene la banca

Con esta sentencia, a la banca se le abre otro frente judicial. La cláusula de vencimiento anticipado se suma a otras consideradas abusivas, como la cláusula suelo o la cláusula de los gastos de formalización de la hipoteca.

Ya es recurrente que los jueces nacionales eleven al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sus dudas sobre la normativa española y su relación con el derecho europeo. El tribunal europeo el pasado mes de diciembre dictaminó que la banca está obligada a devolver las cantidades cobradas de más por las famosas cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca.

Fuente: Idealista

Plusvalía Municipal declarada inconstitucional

El impuesto de la plusvalía municipal, declarado inconstitucional cuando se vende en pérdidas

El TC ha declarado inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que es igual a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Tribunal Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble. Se trata de una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo.

En concreto, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles.

Se han dictado numerosas sentencias en diferentes juzgados y tribunales de las distintas Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un aumento del precio en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.

El juzgado de lo Contencioso de San Sebastián es uno de los que ha cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este impuesto: si no ha habido un aumento real del valor del suelo, no se debe generar el tributo ni la obligación del contribuyente a pagarlo, ya que debe primera la realidad económica frente al “método del cálculo”. Para ello, alegan que deben imperar los principios de equidad, justicia y capacidad económica que se contemplan en la Constitución española.

Esta circunstancia, en las operaciones en las que hay pérdida patrimonial, infringiría lo que recoge el artículo 31 de la Constitución: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

De hecho, ha sido el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de San Sebastián el que ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad sobre la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía de Guipúzcoa. Esta regulación es igual a los artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales, con lo que el pronunciamiento del Constitucional obligará a modificar la normativa estatal y la vasca.

Además,“el hecho de que la normativa no contemple la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía supone el gravamen de un incremento ficticio que, por ser calculado de forma predeterminada por el método previsto en la norma, no puede ser tampoco objeto de una valoración pericial contradictoria para la determinación de la base imponible, ni admite prueba en contrario”. Es decir, los ayuntamientos no aceptan que el contribuyente aporte pruebas contra la valoración hecha por la administración pública.

Esto, a juicio de los expertos, supone una clara limitación del derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución, que estipula que todas las personas “tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión” y que también tienen derecho “a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa”.

"El efecto inmediato es que los Ayuntamientos ya no podrán ignorar los recursos de los contribuyentes en los que indiquen que han vendido en pérdidas. Hasta ahora ni entraban a discutir si efectivamente había habido incremento de valor del terreno o no. Decían que ellos tenían que aplicar la fórmula. El Constitucional, aunque refiriéndose a la normativa foral, acaba de afirmar que es inconstitucional aplicar la fórmula como un rodillo, sin tener en cuenta situaciones en las que se ha vendido en pérdidas, y sin permitir al contribuyente acreditarlo".

Comprar sin pagar impuestos

Si vendes tu casa, tienes dos años para comprar otra en construcción sin pagar impuestos

Cuando una persona vende su vivienda habitual está exenta del pago de impuestos (vía IRPF) por esas ganancias patrimoniales siempre y cuando invierta el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual. Pero, ¿qué pasa si se trata de una casa en construcción o una autopromoción? El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad.

La ganancia (o pérdida) patrimonial que se produce cuando vendemos un inmueble tributa en el IRPF, entre el 19% y el 23%. Sin embargo, existen algunos casos en los que el contribuyente puede ahorrarse esos impuestos. Uno de estos casos es la famosa “exención por reinversión en vivienda habitual”, es decir, aquella persona menor de 65 años que ha vendido su casa está exenta del pago de impuestos, siempre y cuando el importe total se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.

El plazo que tiene es de dos años después de la transmisión de la casa o de dos años antes de dicha transmisión. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.

Para disfrutar de esta exención se puede comprar una vivienda ya construida o también una en construcción e, incluso, se contempla la autopromoción. Y ¿Cuál es el plazo de la exención por reinversión en vivienda si lo que se compra es una vivienda en construcción o si el contribuyente autopromueve su casa? El TEAC establece el plazo de dos años desde que se transmitió la vivienda, tal y como recoge el despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados.

Según esta firma, de la resolución de la TEAC se derivan dos consecuencias para los contribuyentes, una buena y otra mala. “La buena es que la Agencia Tributaria no podrá negar al contribuyente la exención por reinversión en el caso de que materialice la reinversión en la compra de una vivienda en construcción o sea él quien la está autopromoviendo. La mala es que en estos casos, sólo tendrá dos años (anteriores o posteriores a la venta de la anterior casa), para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad”.

Otro colectivo que puede disfrutar de esta exención es aquel que tiene más de 65 años: no tendrá repercusión fiscal con la ganancia obtenida por la venta de su casa habitual. Así, los mayores de 65 años no están obligados a reinvertir en una casa nueva ni en una renta vitalicia.

En este punto hay una novedad y es que los mayores de 65 años que vendan cualquier tipo de inmueble también estarán exentos de tributar en el IRPF las ganancias, siempre y cuando éstas se destinen a la creación de una renta vitalicia asegurada (es decir, en un producto de ahorro a largo plazo que comercializan las aseguradoras), con un límite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses.

Deducirse la vivienda en propiedad y alquiler a la vez

Así puede deducirse a la vez la vivienda en propiedad y el alquiler un divorciado

El año pasado hubo un total de 101.357 casos de separaciones o divorcios, según el INE. Y por lo general, uno de los cónyuges tiene que abandonar la casa donde viven los niños por orden de un juez. En otros casos se pueden llegar a acuerdos para la venta de parte de vivienda a la pareja o la venta completa a un tercero, pero no siempre es posible.

Si en el momento de la separación la vivienda está gravada con una hipoteca, el cónyuge que tiene que abandonar la casa puede seguir desgravándose de la misma, siempre y cuando haya niños menores de edad. Y si se marcha a vivir de alquiler, también puede deducirse del arrendamiento. Veamos por qué.

Uno de los requisitos para poder disfrutar de la deducción por compra de vivienda (sólo para aquellos que compraron antes del 1 de enero de 2013) es que ésta sea habitual, es decir, que sea la residencia del contribuyente con carácter permanente. Así que quien deja la vivienda también pierde la posibilidad de desgravar por ella, independientemente de si sigue pagando o no la hipoteca.

Pero todo cambia si en el matrimonio hay hijos menores de edad. En este caso, el padre o la madre que no tenga la custodia de los hijos menores y que siga pagando la hipoteca de la casa, podrá seguir deduciéndose hasta un 15% de las cantidades aportadas para pagar el préstamo sobre una base máxima de 9.040 euros.

José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda (GESTHA),señala que, si uno de los cónyuges se marcha a vivir de alquiler, también puede deducirse por este concepto porque "ambas desgravaciones son compatibles". Pero recuerda que muy pocos contribuyentes que están en esta situación, conocen esta posibilidad.

Si tiene un contrato de arrendamiento anterior al 1 de enero de 2015, puede disfrutar de la deducción estatal por alquiler sin límite de edad y siempre que la base imponible sea inferior a 24.020 euros (la deducción será del 10,05% de las cantidades satisfechas hasta un máximo de 9.040 euros anuales).

Recordamos que el Gobierno eliminó esta desgravación para contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015. No obstante, casi todas las comunidades autónomas ofrecen deducciones fiscales en materia de alquiler.

Por ejemplo, en Andalucía la deducción asciende al 15% de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 500 euros anuales. Eso sí, solo beneficia a los menores de 35 años que perciban como mucho 19.000 euros anuales. En Cataluña la deducción es del 10% de las cantidades pagadas hasta un límite máximo de 300 euros para los contribuyentes menores de 32 años y con una renta inferior a los 20.000 euros anuales.

La Comunidad de Madrid permite desgravarte del 20% de las cantidades satisfechas hasta un máximo de 840 euros, pero el inquilino no puede tener más de 35 años y ganar más de 25.620 euros.

Contrato de arras

Los ‘contratos de arras’ sirven para más de lo que imaginas: tipos, diferencias y consecuencias

El camino hacia una compraventa se suele iniciar a través de una primera entrega de dinero, comúnmente denominada señal o reserva, con la que se pretende garantizar que dicha vivienda va a ser para el comprador y no para no otra persona.

Dicha señal o reserva, que se formaliza mediante un documento cuya denominación jurídica es la de arras, va a constituir, en principio, el primer pago del precio de uno de los desembolsos económicos más significativos que realiza una persona o una unidad familiar.

Existen diferentes tipos de arras bien diferenciadas por la doctrina, y definidas por el Tribunal Supremo. La importancia de conocerlas radica en las diferentes consecuencias que se producen dependiendo de si se firman unas u otras, consecuencias que vendrán determinadas fundamentalmente por el contenido que se dé en su redacción.

Y así, se admiten tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.

1.- Arras confirmatorias. Son aquellas que son prueba de la perfección o conclusión del contrato de compraventa y constituyen una señal de su celebración. Se acuerda el precio, su entrega es a cuenta de éste y no autorizan a desistir en caso de incumplimiento. Son una auténtica garantía tanto para el comprador que así lo quiere, como para el vendedor, de que la compraventa futura se va a realizar.

En el caso de incumplimiento, el comprador perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y perjuicios en este último caso, siempre y cuando dichos daños sean probados.

Ejemplo de cláusula en arras confirmatorias:

“Las partes convienen que el precio de compraventa es de X € que se pagarán de la siguiente manera:

a) La suma de X € se abonan en este acto en concepto de señal o arras confirmatorias.

b) El resto, o sea, X €, serán abonados en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como fecha límite el … de…..de……”

2.- Arras penales. Su finalidad es el aseguramiento del contrato mediante la amenaza que representa para el incumplidor una pérdida económica: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación. Si bien, y ante este último caso de indemnización y exigencia de cumplimiento, el Juez podrá moderar la cantidad de la primera, si se trata de un incumplimiento parcial. Por tanto, si quien incumple los términos y las obligaciones del contrato es el comprador, perderá la cantidad entregada, mientras que si quien incumple es el vendedor, deberá restituir de forma doblada la cantidad recibida.

Ejemplo de cláusula en las arras penales:

“Se establece, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones contraídas mediante el presente contrato, y en concepto de resarcimiento por daños y perjuicios, lo siguiente:

Si el incumplimiento es debido a la parte vendedora, ésta vendrá obligada a devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal.

De ser la compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el presente contrato, perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, haciéndolas suyas la vendedora.

La parte cumplidora, además, podrá resolver el contrato, comunicándoselo a la incumplidora de manera fehaciente, o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las indemnizaciones correspondientes conforme a los apartados anteriores".

​3.- Arras penitenciales. También denominadas arras de desistimiento, constituyen un medio lícito para que las partes puedan, unilateralmente, desvincularse del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Son las que se pretenden usar habitualmente y las que, en principio, se encuentran en toda mente de vendedor y comprador, si bien son las excepcionales. Es decir, si no se expresan con claridad sus consecuencias, o se menciona el precepto del Código Civil en el que se encuentran reguladas (artículo 1.454), estaremos ante otro tipo de arras.

Ejemplo de cláusula en las arras penitenciales:

“Las cantidades entregadas mediante el presente documento, lo son en concepto de arras penitenciales, de manera que:

Si la parte compradora incumpliera las obligaciones contraídas en el presente contrato o desistiera del mismo, perderá las sumas abonadas.

Si fuera la vendedora quien no cumpliera con los términos acordados o decidiera no continuar adelante con la venta, abonará a la compradora el doble de las cantidades percibidas.”

Atentos por tanto, al firmar un contrato de arras, puesto que ante la diversidad reconocida, tanto la doctrina como la jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa en los contratos, la entrega de arras tiene una función puramente confirmatoria o pago de una parte del precio final.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Mecanismo extrajudicial creado por el gobierno

Pros y contras del nuevo mecanismo extrajudicial de las cláusulas suelo

A partir de hoy los afectados por las cláusulas suelo podrán acogerse al mecanismo extrajudicial creado por el Gobierno y presentar sus reclamaciones a los bancos para recuperar las cantidades cobradas de más. Los expertos ven algunos pros y muchos contras. En el lado positivo se sitúan que los bancos deberán informar a los clientes afectados por las suelo, y que en tres meses el hipotecado sabrá si la entidad está dispuesta o no a negociar. Entre los contras destaca que las cantidades ofrecidas por el banco pueden no ser correctas y que el Servicio de Atención al Cliente es más rápido.

Los expertos aseguran que no hay garantías de que los consumidores vayan a recuperar todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo, con sus intereses correspondientes. A continuación, detallamos los pros y los contras de este mecanismo extra judicial:

Los pros:

- Obligación de informar: desde la firma reclamador.es recuerdan que los bancos están obligados a informar de la existencia de este mecanismo.

- Tres meses de plazo para contestar: la firma asegura que la banca en tres meses debe contestar al afectado si está dispuesto o no a negociar.

- El consumidor puede acudir a la vía judicial: si el cliente no acepta el acuerdo o la respuesta del banco, puede acudir a los juzgados para interponer la correspondiente demanda.

- Gratuidad: el mecanismo extrajudicial es gratuito para los afectados.

Los contras:

- El SAC es más rápido: Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, asegura que el Servicio de Atención al Cliente de cada entidad financiera tarda unos dos meses en dar contestación al afectado, mientras que el mecanismo extrajudicial tarda tres meses.

- Quizás no sea tan gratuito: la abogada pone en duda que se trata de un mecanismo totalmente gratuito pues es posible que los bancos pidan asistencia de un abogado en la reclamación, “por lo que tienen garantizado que tendrán que abonar honorarios por causas no imputables a los mismos, sino a las entidades financieras”.

En este punto, Giménez recuerda que sólo se impondrá la condena en costas al banco cuando el consumidor rechace el cálculo de la cantidad a devolver o decline la devolución del efectivo y decida acudir a la vía judicial, siempre que la sentencia sea más favorable que la oferta recibida. En los demás casos, la abogada recuerda que el banco no será condenado en costas, “ni tan siquiera, aunque haya habido mala fe, puesto que se resta a los Jueces dicha facultad prevista en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil. Por esta razón, si el consumidor decide interponer la demanda judicial, sin haber acudido a la reclamación previa, y la entidad, quien no le ha informado de nada (obligación prevista en el Decreto), se allana, no habrá condena en costas, debiendo sufragar el consumidor los honorarios de su Abogado y Procurador”, señala Giménez.

- Ausencia de sanción alguna al banco: Carmen Giménez echa de menos la falta de sanciones a los bancos por si incumplen lo regulado, como la implantación del sistema de reclamación en el plazo de un mes o la falta de respuesta dentro del plazo de tres meses desde que el consumidor realiza su reclamación.

- Las cantidades ofrecidas pueden no ser correctas: desde la firma reclamador.es aseguran que los clientes no tendrán garantías de que las cantidades ofrecidas por el banco sean en realidad las correctas.

- El Real Decreto Ley olvida a los autónomos y pequeños empresarios: el abogado Eugenio Ribón Seisdedos asegura en un artículo publicado en el diario Público que a estos colectivos también se les engañó. Tampoco están incluidos las Comunidades de Propietarios y las Organizaciones sin ánimo de lucro.