¿Que hacer con un moroso?

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

               

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. Aún da más miedo que, además de no abonar la renta, se niegue a irse de la casa. Esa es la ‘tormenta perfecta’ a la que se puede enfrentar cualquier arrendador. Por eso es importante que sepa cómo reaccionar ante un inquilino moroso y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.

"Antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa". En este sentido, el primer paso sería remitirle un burofax comunicándole el importe pendiente de la renta y advirtiéndole que si a la mayor brevedad no procede a la liquidación de la deuda, se iniciará la vía judicial. 

¿Qué hacer? 

Es muy probable que la vía extrajudicial fracase, dejando como única opción acudir a los tribunales. Al iniciar la vía judicial debemos tener en cuenta que podemos interponer tres tipos de reclamaciones o de acciones. Por un lado, podemos interponer demanda reclamando únicamente el desahucio de la vivienda. También podemos solicitar las rentas pendientes sin solicitar el desahucio (reclamación de cantidad) o, por último, unir la demanda de desahucio y la de reclamación de rentas.

"Ya que se ha tomado la decisión de interponer demanda, es aconsejable ejercer en la demanda la acción de desahucio y acumular la reclamación de rentas, ya que así en un solo proceso se pueden ventilar las dos cuestiones que afectan al propietario".

Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo. En este sentido, hay que tener en cuenta que es necesario que hayan transcurrido al menos 30 días desde el envío hasta la interposición de la demanda, de lo contrario el inquilino podría enervar la acción para ganar tiempo.

¿Cómo funciona el proceso?

La ley prevé que el demandado, una vez recibida la demanda, disponga de 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción. Por lo tanto, el procedimiento de desahucio podrá continuar su curso.

Una vez interpuesta la demanda, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda en el que se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando los motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.

Además, se fijará la fecha de juicio para el supuesto de que el demandado se oponga a la demanda y también la fecha de lanzamiento (desahucio). Si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarará enervada la acción.

¿Cuánto dura?

Otra de las grandes preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo durará todo el procedimiento, ya que cada mes que pasa es un mes que no cobra y tiene al inquilino dentro de la vivienda y sin pagar ni renta. Cabe advertir que la última reforma ha sido denominada como ‘desahucio exprés’, y se ha extendido el pensamiento de que en 10 días se podía echar al inquilino de la casa. Sin embargo, “la práctica nos permite concluir que ni mucho menos en 10 días se puede desahuciar a una persona”.

En este sentido es difícil fijar un plazo de tiempo determinado ya que depende la carga de trabajo que tenga el juzgado, pero sí que es cierto que las últimas reformas legales han reducido sensiblemente los plazos, pero aun así continúan prolongándose entre 3 y 8 meses de media, dependiendo de lo saturado o no que esté el juzgado en el que caiga la demanda.

Alquiler con opción a compra

Los impuestos, el gran punto débil del alquiler con opción a compra

          

Cuando no se puede afrontar la compra de una vivienda de manera inmediata pero la perspectiva económica a medio plazo si haría posible la adquisición, el alquiler con opción a compra aparece como solución atractiva de acceder a la casa de tus sueños sin poner en peligro la economía familiar. Esta fórmula mixta suele repuntar en los años de incertidumbre económica, en los que la falta de financiación bancaria dificulta el proceso de compra.

Sin embargo,“el problemas de las modas, es que en muchas ocasiones no se reflexiona con suficiencia si se trata de la opción jurídica más aconsejable”. “Simplemente se usan porque todo el mundo la usa y la ceguera económica únicamente permite ver las ventajas, pero no los riesgos”.

En el caso del alquiler con opción de compra uno de sus puntos débiles es el tratamiento fiscal que se le aplica. Esta fórmula está compuesta por dos contratos conexos: el de arrendamiento y el de la opción de compra, cada uno de ellos con su propia tributación.

Tributación del arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un negocio jurídico que también está sujeto a ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En este caso, este impuesto no se paga por transmisión, pese al nombre, sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho de uso de la vivienda por parte del inquilino. Esto es siempre que no se trate de un local de negocio u oficinas o despachos, arrendamientos que están sujetos a IVA.

En los arrendamientos, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. “Si no lo hace, el arrendador es responsable subsidiario”. Sin embargo, su aplicación en el alquiler es tan desconocida que apenas se paga y las comunidades autónomas tampoco lo reclaman, de momento.

Además, tampoco hay que olvidar que los arrendamientos están sujetos a IRPF. En este sentido, el arrendatario tiene obligación legal de incluir en su declaración de la renta la referencia catastral de la vivienda que ocupa.

Tributación de la opción de compra

Por su parte, el contrato de opción de compra también tendrá su propia tributación en ITP, ya que de conformidad con el artículo 14.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que afirma que “las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos”.

Según apuntan los expertos, “dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un contrato sujeto a ITP, la opción de compra estará igualmente sujeto al ITP, siendo la base imponible el precio pagado por la opción”. En caso de que no se hubiera fijado importe alguno o éste fuera menor al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5% como base imponible.

El obligado al pago de este impuesto es el arrendatario-optante, y tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma, que van desde el 6% hasta el 10%.

El principal problema de la tributación de la opción de compra es para el arrendador, puesto que el importe percibido en concepto de prima de la opción se integra en la base imponible general del IRPF, lo que puede hacer incrementar notablemente el tipo medio del gravamen hasta el punto de que puede llegar a tributar al tipo máximo vigente.

Cuando se firma una opción de compra y se ejercita en ese mismo año, no hay problemas a efectos fiscales, puesto que es posible justificar que la totalidad del importe corresponde a la operación de compraventa todo el importe percibido se integra en la base imponible del ahorro, para el cálculo de la ganancia patrimonial que la venta ha generado.

Como consecuencia de ello, a la hora de valorar la firma de un alquiler con opción de compra es necesario que el arrendador valore cuidadosamente todos los extremos, desde la conveniencia jurídica del negocio, hasta la tributación que va asociada al acto ya que en este mundo sólo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos.

¿Tipo fijo o variable?

Mercado hipotecario: ¿Hipoteca fija o hipoteca variable? Esa es la cuestión

                

Si quieres comprar un inmueble debes saber que las hipotecas a tipo fijo afrontan un futuro de intereses bajos con ofertas inferiores al 2%, algo que no se veía en los últimos 25 años, para pelear con los préstamos hipotecarios a tipo variable. Con el euríbor en torno al 0,06%, las hipotecas variables siguen siendo más baratas en la actualidad, pero la principal cuestión es hasta cuándo van a durar este panorama de intereses tan bajos.

Los últimos datos de octubre publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que las hipotecas contratadas con tipos fijos alcanzaron el 9,7% del total, creciendo más de tres puntos en lo que va de año. En diciembre de 2014 se contrataron un 6,4% del total.

¿A qué se debe este aumento? Las ofertas de los bancos son cada vez más agresivas para conseguir nuevos clientes ante la caída de la concesión del crédito. Pese a que los intereses están prácticamente ‘por los suelos’, el acceso sigue siendo complicado para muchas familias y los bancos no ven compensado aún las nuevas hipotecas con las que se cancelan.

Las hipotecas fijas tienen actualmente un mayor interés que las variables pero permiten tener mayor seguridad sobre lo que ocurrirá en el futuro, fuera de los vaivenes de la economía. Su cuota, pese a estar en intereses por debajo del 2%, sigue siendo más alta que una hipoteca variables con el actual euríbor.

Al ser generalmente por más años, las cuotas del préstamo variable también se abaratan. Pero cuanto más tiempo de vida tenga la hipoteca variable, más riesgo se tiene que las cuotas del préstamo cambien.

Con las actuales condiciones de una hipoteca fija, que recordamos se mantienen durante toda la vida del préstamo, se llegaría a pagar menos que una hipoteca variable, en el hipotético caso de que el euríbor subiera en los próximos años, por ejemplo, a los máximos que ya ha conocido, por encima del 5% en verano 2008.

Otro tema a tener en cuenta son las comisiones que se pagan y el importe de los gastos asociados a una compra como impuestos, gastos de notaría, registro sobre compra y constitución de hipoteca. Es más común encontrar gastos de apertura entre las que se ofertan a tipo fijo que en las variables. Las comisiones por amortización parcial o total varían según el tipo de préstamo.

El cliente siempre tiene aún la opción de renegociar las condiciones de la hipoteca con la entidad financiera, aunque haya que asumir algún gasto adicional.

Pero no hay que olvidar que antes de firmar cualquier préstamo hipotecario se hace imperativo realizar una simulación de lo que se pagaría tanto con un hipoteca fija como variable, y qué pasaría si el euríbor subiera en los próximos años. Se trata de conocer si con los ingresos actuales se puede o no hacer frente a su pago.

Alquilar piso en Vigo, consejos básicos para propietario e inquilino

Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda

                      

Tras ofrecer algunas consideraciones sobre la compra de una vivienda nueva o la guía definitiva para adquirir una vivienda de segunda mano, elaborada por idealista [empresa editora de este boletín], ofrecemos algunos consejos a tener en cuenta en un contrato de arrendamiento, tanto si eres propietarios como inquilino.

La Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) ha elaborado una Guía Breve de información sobre la vivienda que incluye los arrendamientos, que ha tardado varios años en salir a la luz.

Los contratos de alquiler se rigen por voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda. Y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Los contratos de arrendamiento deben contener la información básica de los contratantes, identificación de la finca, duración, renta inicial y las cláusulas pactadas. El contrato del alquiler se utilizará como prueba ante las posibles discrepancias que pudieran surgir entre las partes. Antes de firmarlo es importante conocer y entender todas las cláusulas.

En la formalización del contrato de arrendamiento es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. El propietario deberá depositar dicha fianza en el Instituto de Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).

Desde el pasado 1 de junio de 2013, el propietario de la vivienda deberá disponer de un Certificado de eficiencia energética. El certificado debe estar disponible para los potenciales arrendatarios interesados en la vivienda y entregar una copia del certificado al inquilino definitivo.

La renta se fijará libremente entre las partes. Para la actualización de esta renta se deberán tener en cuenta la fecha de los contratos:
en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, la renta se actualizará cada año (en la fecha de formalización de contrato) en los términos pactados por las partes o, en su defecto, conforme al IPC general.
en los contratos de arrendamiento celebrados a hasta el 5 de junio de 2013 y durante los cinco primeros años de duración del contrato, la cuantía de la renta se podrá actualizar conforme al IPC general. Se actualizará la renta en la fecha en la que se cumpla un año de vigencia del contrato.

En cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento, las condiciones cambian en función de la fecha de la firma del mismo:
Para los contratos realizados antes del 5 de junio de 2013, si el mismo no estipula un plazo de duración específico, será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, hasta que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar. Una vez que se cumpla el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga hasta un máximo de 3 años más.
Para los contratos realizados desde el 6 de junio de 2013, la duración del contrato será libremente pactada por las partes. El alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, si en el contrato no se especifica el plazo de duración o sea indeterminado.

Transcurridos los tres años sin que ninguna de las partes manifieste la voluntad de no renovar el contrato, se prorrogará necesariamente por un año más.

El contrato podrá rescindirse si el arrendatario manifiesta al arrendador que no tiene voluntad de renovarlo con 30 días de antelación (como mínimo) a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas.

El arrendador, por su parte, podrá rescindir el contrato si una vez transcurrido el primer año del mismo comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

Este contrato puede extinguirse cuando alguna de las partes incumpla sus obligaciones.

El arrendador puede dar por finalizado el contrato si hay falta de pago de la renta, la fianza o otras cantidades establecidas por contrato; por subarriendo o cesión sin consentimiento; por daños a la vivienda o por obras no consentidas, porque el inquilino realice actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas; destinar la vivienda a otros usos o dejarla deshabitada.

Por su parte, el arrendatario puede romper el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; o si realiza algún tipo de perturbación en la utilización de la vivienda.

Además, se extinguirá si la finca arrendada quede inhabilitada por motivos de causa mayor no imputables al arrendador o porque la autoridad competente declare el inmueble en ruina.
Las obras de conservación y mejora

Otro de los temas importantes durante un arrendamiento se produce a la hora de realizar obras. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula que las obras de conservación y mejora corresponden al arrendador.

Las obras de conservación deben mantener el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder aumentar la renta al inquilino pero no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.

En el caso de que las obras se prolonguen más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y hace inhabitable la vivienda, el arrendatario puede optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

En cuanto a las obras de mejora, aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación.

Si las obras de mejora se realizan transcurridos tres años de duración del contrato, el arrendador podrá elevar la renta, salvo que haya pacto. El incremento no podrá ser superior al 20% de la renta vigente en el momento de terminación de las obras.

Las pequeñas reparaciones sobre el desgaste derivado de un uso normal y ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario, pero necesitará el consentimiento del propietario cuando supongan una modificación de la configuración de la vivienda o de sus accesorios.

En caso de minusvalía de los inquilinos puede efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda. Pero cuando termine el contrato de arrendamiento y si lo exige el propietario, el inquilino está obligado a devolver la vivienda al estado anterior.

Consejos para invertir con éxito

Los 10 consejos de los agentes inmobiliarios para invertir con éxito en 2016

                  

Con el mercado en pleno proceso de normalización y los precios estables, 2016 tiene todos los ingredientes para marcar un hito en el mercado inmobiliario después de años de penurias. La inversión en inmuebles ha dejado de ser coto exclusivo de los grandes fondos nacionales e internacionales para pasar a ser también atractiva para el pequeño y mediano inversor, que ha recuperado su capacidad de compra gracias a la apertura del crédito por parte de los bancos.

Eso sí, no es oro todo lo que parece y por eso el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha elaborado un decálogo de recomendaciones para llevar a cabo una inversión inmobiliaria con éxito en el año que acaba de comenzar, ya sea comprar una vivienda, un local o una vivienda para alquilar.

Alfredo Cano Boluda, vocal del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y presidente del Consejo API de Valencia, explica que es muy importante huir de las prisas y realizar una inversión muy meditada. “Estamos hablando de operaciones que mueven cantidades económicas muy importantes, por lo que hay que estudiar detenidamente todos los factores antes de comprar”, afirma.

Además, no duda en pedir al posible comprador “que no sea emocional, sino racional” y anima a analizar “cada aspecto que puede afectar a la rentabilidad futura, como el precio, la comparativa con otros barrios o si el tipo de inmueble es adecuado para el demandante de alquiler que existe en la zona”.

Estos son los 10 consejos de los agentes inmobiliarios para invertir con éxito en inmuebles en 2016:

1.- En primer lugar, la inversión en vivienda residencial suele ser más rentable que la inversión en locales comerciales u oficinas en ciudades más pequeñas, aunque esta segunda opción es más atractiva en grandes núcleos de población.

2.- Elegir una buena zona con perspectivas de revalorización, ya que supone el factor fundamental para realizar una inversión con éxito. La ubicación de la vivienda es el factor clave, ya que lo ideal es que esté en una zona dinámica, moderna y equipada con todos los servicios (zonas verdes, comercios, transporte público, centros educativos…).

3.- Es fundamental estudiar detenidamente las expectativas de alquiler o de venta en la zona, dependiendo si la inversión es a largo o a corto plazo, respectivamente.

4.- En el caso de apostar por una vivienda antigua, es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada.

5.- Es aconsejable invertir en una zona dentro del mismo núcleo de población en el que se resida. Así se podrán gestionar personalmente las cuestiones menores que surjan. En el caso de problemas importantes, es necesario dejarlos en manos del experto, es decir, el agente inmobiliario.

6.- Las zonas cercanas a centros universitarios y los barrios de expansión de las ciudades tiene una alta garantía de éxito a la hora de adquirir una vivienda destinada al alquiler.

7.- Es muy importante tener en cuenta aspectos como el número de dormitorios, la disponibilidad de ascensor y garaje, la antigüedad de la vivienda, su estado general, la orientación o la luz solar que recibe y si la zona es tranquila o ruidosa. Una vivienda en buen estado, perfectamente equipada y con buena iluminación tiene muchas más posibilidades de ser alquilada o vendida.

8.- El comprador se encuentra ante uno de los mejores momentos de la historia reciente para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas debido a los bajos tipos de interés y a la guerra hipotecaria desatada. Es necesario consultar al mayor número posible de bancos y negociar para conseguir el mejor crédito que ofrezca el mercado.

9.- Hay que evitar invertir en comunidades o urbanizaciones donde los gastos comunitarios sean muy elevados, estén repartidos entre pocos vecinos, o tengan servicios de lujo, ya que supone una importante merma a la rentabilidad.

10.- Para garantizar el éxito de la inversión, especialmente entre aquellos inversores que no sean expertos en el sector, es aconsejable contar con el asesoramiento de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Este profesional es experto en la zona en la que se quiere invertir, ayudará a evitar riesgos innecesarios y permitirá completar toda la operación inmobiliaria sin contratiempos y en el plazo deseado.

Comprar / Vender piso en Vigo

El precio de la vivienda cayó un 5,3% en Vigo en 2015
El metro cuadrado se sitúa en 1.282 euros en la urbe viguesa, según datos de Fomento. En Galicia y en el conjunto de España subió.

                     

El precio de la vivienda libre bajó en Vigo al cierre del año pasado, mientras que subió en Galicia y en el conjunto de España, según datos del Ministerio de Fomento hechos públicos ayer. Así, el valor medio de tasación en la urbe viguesa se situó en el cuarto trimestre de 2015 en 1.282 euros el metro cuadrado, lo que supone un 5,3% menos que un año antes, mientras que en la otra ciudad gallega de referencia, Coruña, el precio es de 1.551 euros. En ambos casos por encima de la media gallega, situada en 1.186,8 euros por metro, lo que supone un ligero incremento de un 0,9% en tasa interanual. 

Por provincias, Pontevedra registró los valores más altos (1.216,7 euros), si bien experimentó una bajada del 1,5% mientras que en el resto aumentaron: en Coruña un 1,3% hasta los 1.208 euros por metro cuadrado; en Ourense se encareció un 4,4% hasta los 983 euros; y en Lugo, el metro cuadrado alcanzó un valor medio de 827,4 euros, que supone un 2,1% más que en el último trimestre del ejercicio 2014.
El precio medio de la vivienda libre en España se situó en 1.490,1 euros por metro cuadrado al cierre de 2015, un 1,8% más, y es la vivienda nueva la que tira del mercado con un incremento interanual del 1,1%. Fomento explica que con este incremento el ajuste del precio desde máximos en el primer trimestre de 2008 es del 29,1%. Por el contrario, desde su valor mínimo, en el tercer trimestre de 2014, el precio de la vivienda ha recuperado ya un 2,4%.
Por otra parte, los tasadores inmobiliarios de Tinsa consideran que "los grandes movimientos de precios de la vivienda quedaron atrás”. "El año 2014 hemos visto por fin asomar incrementos de valor. La especulación y los grandes movimientos de precio ya quedaron atrás. El mercado está con ganas y creemos que habrá oportunidades", indicó ayer su presidente, Ignacio Martos, en un encuentro del sector.

Fuente: Atlantico diario

Comprar piso en Vigo, detalles en los que te debes fijar.

10 ‘pequeños’ detalles en los que no te fijas al comprar un piso, pero que pueden ser desastrosos

                   

Has salido encantado de la visita al piso de tus sueños. Pero debido a tu imprudencia, estás a punto de comprar un piso con un montón de problemas. Mira por qué:

1.- La seguridad. Es un hermoso piso situado en la primera planta. Junto a un jardín. El precio es estupendo. La situación, el diseño y la amplitud son lo que querías. Está en un primer piso y sin barreras. Lo que no te imaginas es que este tipo de inmuebles son los preferidos de los ‘cacos’.

2.- El verano es el infierno. El piso es muy cálido en invierno y en primavera es una gozada abrir las ventanas y respirar el aroma de pinos. Pero de lo que no te has dado cuenta es de que, por su orientación, en verano será un horno porque le pegará el sol casi 18 horas.

3.- Vecinos locos. Ni está en un primer piso, ni se pasa calor en verano. Estupendo. Además el precio es de cine. Nadie te informó de que los vecinos de al lado, arriba o abajo están locos de remate y les encanta gritar o poner la música a tope a las tantas.

4.- Las derramas son cataratas. Es una vivienda un poco antigua, sí, pero monísimo y con unos cuantos arreglos quedará perfecto. Es verdad. Pero lo que no sabes es que el edificio entero también necesita obras y la comunidad no para de pedir derramas.

5.- El edificio que se construirá enfrente. Una maravilla de piso recién construido en un nuevo barrio en la periferia y da la casualidad de que justo enfrente, hay un hermoso descampado que te permite disfrutar de unas privilegiadas vistas. Pero lo que te imaginas es que allí se va a construir un enorme bloque de pisos o un colegio… y el patio de recreo dará a tu balcón.

6.- La denuncia. Es el piso de tu vida y no te importa pagar un poco más porque sabes que vivirás a gusto. Pero ignoras que sobre el edificio hay varias denuncias por violaciones de la ley, y que eso no lo cubre el seguro.

7.- El botellón sorpresa. Resulta que te instalas en ese piso ideal un lunes y te lo pasas en grande disfrutando de tu posesión. Hasta que llega el viernes. Nadie te había contado que, todos los viernes y sábados, a 100 metros se celebra un botellón escandaloso que dura hasta las 6 de la mañana.

8.- El vicio oculto. Todo luce espléndidamente en el piso. Claro. Acaban de hacer obras para dejártelo reluciente. Pero lo que no te ha dicho el anterior propietario es que en realidad han tapado unas humedades que tarde o temprano saldrán de nuevo o que tiene unas grietas que requieren a un albañil.

9.- Los estatutos desconocidos. El piso está perfecto para que te construyas un despacho más amplio, cubras la terraza o pongas el aire acondicionado en la fachada. Lo que no te han contado es que esa comunidad de vecinos aprobó unas normas por las cuales no puedes hacer esas obras sin el permiso de la mayoría, así que tu gozo en un pozo.

10.- Cambio de ley inminente. Compras el piso como inversión porque lo quieres alquilar o sencillamente esperar un poco y poner en venta. Pero no sabías que en esa comunidad autónoma ha habido un nuevo gobierno que ha subido escandalosamente los impuestos a alquileres y ventas de pisos.

Para evitar muchos de estos problemas es bueno contar con un profesional inmobiliario, que por su formación y experiencia será capaz de anticipar problemas futuros que tendrá el inmueble.

Inquilino moroso, ¿que hacer?

Qué hacer (y qué no) cuando tienes un inquilino moroso

Cuando un propietario decide alquilar su vivienda a un tercero, el principal temor que tiene es saber si el arrendatario le abonará puntualmente la renta mensual, y en caso de impago, qué procedimiento se debe seguir para que el inquilino abandone la vivienda y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.

Para evitar quebraderos de cabeza más adelante, en el momento de firmar el contrato es aconsejable pedir varios meses de fianza por adelantado, lo que proporcionará al arrendador un ‘colchón’ económico para sobrellevar los perjuicios del impago durante un tiempo. Una alternativa a la fianza son los seguros de impago de alquiler, que pueden cubrir hasta 12 meses de rentas no abonadas por el inquilino y los costes judiciales del proceso de desahucio.

Sin embargo, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa con el arrendatario, por ello sería preciso remitirle un burofax reclamándole la deuda”. Sin embargo, la vía amistosa suele resultar infructuosa y en muchos casos no queda más remedio que acudir a los tribunales.

Si este es el caso, lo más aconsejable es interponer una demanda de desahucio y acumular la acción de reclamación de rentas. Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo.

El envío del burofax es importante para intentar alcanzar un acuerdo amistoso con el inquilino, pero también nos será útil para acreditar ante el Juez que nos hemos visto en la obligación de interponer la demanda ya que no ha sido posible el acuerdo. Además, si desde que el inquilino ha recibido la notificación hasta la interposición de la demanda han transcurrido más de 30 días, evitaremos que pueda enervar la acción.

“La Ley prevé expresamente que el demandado, una vez recibida la demanda, tiene 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción”

Procedimiento judicial

Una vez interpuesta la demanda, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda. En dicho decreto se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando de forma sucinta las motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.

Por lo tanto, si el inquilino recibe la demanda y no se opone a la misma, directamente se dictará un nuevo decreto que pondrá fin al procedimiento de desahucio y se deberá estar a la fecha de lanzamiento establecida en la admisión de la demanda.

Por el contario, si se opone a la demanda al considerar que no es correcta la cantidad reclamada, se deberá celebrar el juicio y posteriormente se dictará la correspondiente sentencia. Por el contrario, si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción.

Desahucio

El día señalado para el lanzamiento acudirá la comisión judicial, el cerrajero y, si es preciso y justificado, la policía para entrar en la vivienda y levantando acta de su estado. Paralelamente, aunque se haya recuperado la posesión de la vivienda, el procedimiento continuará en reclamación de las rentas pendientes.

Otra de las grandes preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo durará todo el procedimiento, ya que cada mes que pasa es un mes que no cobra y tiene al inquilino dentro de la vivienda y sin pagar ni renta, ni en su caso suministros.

Aunque la última reforma ha sido denominada como ‘desahucio exprés’, y se ha extendido el pensamiento de que en 10 días se podía echar al inquilino de la casa, “la práctica nos permite concluir que ni mucho menos en 10 días se puede desahuciar a una persona”.

En este sentido es difícil fijar un plazo de tiempo determinado ya que depende la carga de trabajo que tenga el juzgado, pero sí que es cierto que las últimas reformas legales han reducido sensiblemente los plazos, por lo que podríamos aventurarnos a decir que el término medio está entre 3 y 8 meses.

Alquiler en caso de divorcio.

Me he divorciado, ¿tengo que seguir pagando el alquiler a mi ex?

                  

El uso del antiguo hogar conyugal suele ser uno de los posibles puntos de conflicto en una separación o divorcio. Las fricciones son menos en el caso de que la vivienda no sea en propiedad sino alquilada, aunque ahí también puede haber fricciones. La autoridad judicial puede atribuir el uso de la casa arrendada a al cónyuge del arrendatario, generando una duda que en ocasiones es difícil de responder: ¿quién deba pagar la renta?

En este sentido hay dos posturas judiciales. Hay quienes entienden que, una vez dictada la resolución que atribuye el uso exclusivo de la vivienda a uno de los cónyuges y notificado al arrendador, se produce una subrogación contractual hacia el adjudicatario, que debe asumir las cargas.

Sin embargo, también hay quienes entienden que, considerando el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una sentencia favorable confiere al cónyuge adjudicatario un simple derecho de uso de la vivienda, lo que supone que en el caso de un impago de las rentas se actuaría contra el titular del contrato y no contra quien reside en la casa.

En este sentido, según apunta en su blog el despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados, el Tribunal Supremo acaba de publicar una sentencia en la que reconoce que, como el cónyuge al que se atribuyó la vivienda no hizo saber su voluntad de permanecer en la vivienda ni pagó renta alguna, no se producen las circunstancias necesarias para considerar la subrogación y no está obligada a pagar las rentas adeudadas.

Además, el Supremo entiende que para que el usuario del domicilio pase a ser titular del contrato, es necesario que la atribución del uso de la vivienda alquilada se haga “de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste de cumplir en el contrato de arrendamiento”. Además, será necesario que el cónyuge al que se le ha atribuido el uso de la vivienda manifieste su voluntad de permanecer en ella en el plazo de dos meses que establece la LAU.

Alquilar piso en Vigo, ahorrar en el recibo de luz.

Que puedes hacer (y que no) si eres inquilino y quieres ahorrar en el recibo de la luz

                 

Cuando uno alquila una vivienda y se convierte en inquilino da por hecho que puede elegir su compañía de teléfono, de internet o de televisión por cable. Sin embargo, es frecuente que dude sobre si puede hacer lo mismo con la compañía de la luz. La respuesta es sí.

Al igual que con los demás servicios, y salvo que el contrato de arrendamiento firmado diga lo contrario, no existe ningún inconveniente en cambiar de compañía eléctrica. El inquilino, ni siquiera está obligado a informar al propietario de este cambio, aunque suele ser conveniente mantener una relación cordial con el arrendador e informarle de los cambios que tengan relación con la vivienda.

Facua-Consumidores en Acción sitúa en 76,67 euros el importe medio mensual que los españoles destinamos al recibo de la luz, según cifras de noviembre de 2015. Así las cosas, cada vez es más frecuente que los consumidores salgan al mercado a buscar opciones que les permitan tener un mayor control y previsión de este coste mensual.

Ahí es donde las nuevas comercializadoras eléctricas, como Aldo Energía, ofrezcan trasladar al usuario los precios más competitivos posibles, bajo la misma filosofía que siguieron hace años las compañías de telefonía móvil ‘low cost’. De este modo cada cliente pueda elegir la opción que más le convenga en función de sus necesidades, abaratando la factura hasta en un 40%.

Estas son las recomendaciones de Aldro para ahorrar en luz:
Si tenemos tarifa general (que tiene los precios más altos de media, pero más constantes todo el día) la franja más cara será entre las 6.00 de la mañana y las 16.00. La idea es poner los electrodomésticos a funcionar entre las 00.00 horas y las 6.00 de la mañana.
Otra opción es contratar la Tarifa Nocturna con discriminación horaria. Se trata de una tarifa ideal para ahorrar hasta un 10% de energía sin cambiar los hábitos. Con esta opción, podremos hacer uso de los precios más reducidos durante14 horas al día.
Tarifa Plana. Se trata de una tarifa fija anual, gracias a la que el consumidor elige cuánto pagará mensualmente de luz y el día exacto en el que abonará su factura, con precios que parten desde los 29,95€/mes luz y 19,95€/mes gas.

Comprar casa en Vigo, que tener en cuenta.

¿Que debemos tener en cuenta para la compra de una vivienda nueva?

           

La compra de una casa es una de las decisiones más importantes en la vida de las personas. A la hora de dar este paso económicamente significativo hay que tener en cuenta algunos aspectos antes de concretar la adquisición como los gastos e impuestos asociados a la compra o de qué tienes que informarte antes de la firma del contrato.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) ha elaborado un manual para dar los pasos necesarios para que la compra sea lo más satisfactoria posible y resolver algunas dudas:

Tómate el tiempo necesario para encontrar lo que quieres

Antes de iniciar la búsqueda de casa nueva tienes que preguntarte dónde, cómo y cuánto quieres. Cuando vayas a visitar una vivienda exige que informen de las características de la vivienda como la ubicación, el tipo de construcción y materiales y los servicios de que dispone.

Gastos e impuestos asociados a la compra de vivienda

Para las compras de viviendas de nueva construcción la compra está sujeta al pago del IVA (10%), además del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para otorgar la Escritura Pública de Compraventa. En Madrid, por ejemplo, la tasa se ha establecido en el 0,75% del valor de la vivienda.

Si la operación de compra se hace con la constitución de una hipoteca también habrá que pagar su AIJD correspondiente, mientras la Ley obliga a su tasación, con su correspondiente coste. Además, toca asumir los pagos relacionados con el notario y los gastos del Registro de la Propiedad por el otorgamiento de la escritura e inscripción de la compraventa en dicho registro.

Debes tener en cuenta que en caso de no especificarse en el contrato, el comprador se hace cargo de los gastos de la primera copia de la escritura, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de los impuestos (IVA y AJD), mientras que el vendedor debe pagar los gastos de la plusvalía de la vivienda y de la escritura original.

Qué hay que tener en cuenta antes de la firma del contrato

En caso de la construcción de una vivienda nueva, la documentación del edificio se encuentra en el Libro del Edificio, que incluye todos los datos y documentos relativos a la obra. Al finalizar la obra se entregará a la Comunidad de Propietarios.

Entre los datos que se incluyen en este Libro del Edificio van:
Los datos de la empresa, el nombre y el domicilio del arquitecto y el constructor; un plano del edificio con descripción de la vivienda, las zonas comunes, servicios accesorios y red de suministros; memoria de calidades; copia de la licencia de obras, cédula urbanística y licencia de primera ocupación de la vivienda. Además de precio de la vivienda e impuestos.

Búsqueda de financiación

En los casos de una vivienda nueva en construcción, debes saber que puedes subrogar la hipoteca ya existente sobre la vivienda que tiene el promotor. Comprueba siempre las condiciones de ese préstamo suscrito para la construcción. Según la legislación vigente no estás obligado a subrogarte este crédito ni a soportar los gastos de cancelación, en el caso de que decidas obtener un préstamo hipotecario nuevo. No obstante, si decides subrogar hipoteca te ahorrarás el IAJD y la tasación de la vivienda.

Conoce tus derechos

La fecha de entrega de la vivienda debe tener un plazo, además de la iniciación de la construcción. Si se trata de una vivienda en construcción y mientras dure la obra, los promotores están obligados a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más intereses legales en caso de retraso. El pago se hará mediante póliza o seguro de aval bancario.

Las calidades de la vivienda también estás protegidas. Un promotor debe responder de la calidad del inmueble por los defectos ocultos en el momento de la compraventa de la vivienda, aún cuando lo desconociese y aparezcan con posterioridad.

Se podrá exigir responsabilidad tanto al promotor, como al constructor y a la dirección técnica del edificio sobre los daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a la terminación o acabados de obra (que se manifiesten antes de 1 año); los daños materiales por vicios que afecten a la habitabilidad del edificio (plazo de 3 años); por defectos constructivos estructurales (plazo de 10 años).

Además de estos plazos de garantía hay plazos para la reclamación. Hay que tener en cuenta y distinguir entre el plazo dentro del cual se manifiestan los defectos del plazo del que disponemos para reclamar dichos defectos. En todos los casos, el plazo de reclamación es de dos años.