Artimañas de bancos

Las artimañas de los bancos para no devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo

“Como eres un buen cliente del banco hemos decidido ofrecerte un acuerdo para la cláusula suelo y solucionarte el problema”. Así empiezan la gran mayoría de historias de clientes a los que la entidad financiera no les quiere devolver íntegramente lo cobrado de más que llegan a la plataforma reclamador.es.

Aunque hace más de un año que algunas entidades tratan de eliminar de esta forma algunas cláusulas hipotecarias abusivas para su propio beneficio, desde finales de abril -tras conocerse que después del verano se conocerá la decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la retroactividad de las cláusulas suelo- se ha intensificado la estrategia de algunas entidades para protegerse y no devolver lo completamente lo pagado de más por la aplicación de la cláusula suelo.

Los clientes se debaten ahora entre firmar estos acuerdos, que el banco de toda la vida les ofrece de forma insistente, o reclamar judicialmente y esperar a ver que resuelve el TJUE.

Para Pablo Rabanal, CEO de reclamador.es, “los afectados por cláusula suelo son los nuevos preferentistas en España, en el sentido que desde el banco se les engaña con un supuesto trato preferencial cuando en la realidad les están recortando derechos de manera premeditada"

Por eso, la plataforma denuncia este tipo de prácticas con las pruebas de acuerdos ofrecidos por distintas entidades en España, y explica por qué éstos son dañinos y están fuera de toda buena praxis bancaria:

1.- Abusar de la confianza de los clientes de toda la vida

En los acuerdos propuestos por el Banco Sabadell se encuentran referencias a que éstos se enmarcan dentro de una “relación preferente y de confianza con la entidad”. Argumento similar al usado para la venta de productos que acabaron anulándose de forma masiva ante la presión social y judicial, como el de las participaciones preferentes.




Extracto de un acuerdo propuesto por el Banco Sabadell

2.- Renunciar por desconocimiento

Los acuerdos incluyen la renuncia a acciones legales por parte del cliente, por lo que éste no podría recuperar el dinero que ha estado pagando de más al banco durante los años en los que se le ha aplicado la cláusula suelo. En muchas ocasiones, el cliente vuelve a firmar por desconocimiento. Y es que los bancos ofrecen una solución amistosa con trampa, al introducir una nueva condición en los contratos donde el cliente renuncia a futuras reclamaciones.




Extracto de un acuerdo propuesto por el Banco Gallego (Grupo Banco Sabadell)




Extracto de un acuerdo propuesto por el Banco Sabadell




Extracto de un acuerdo propuesto por Banca March



Extracto de un acuerdo ofrecido por el Grupo Unicaja



Extracto de un acuerdo ofrecido por Banco Mare Nostrum3.- Que la marea de reclamaciones no se extienda

Cláusulas de confidencialidad. Los acuerdos que ofrecen algunos bancos limitan al cliente a la hora de contar su historia porque los bancos persiguen que el asunto de las cláusulas suelo quede debajo de la alfombra y que los clientes no reclamen el dinero que les corresponde.




Extracto de un acuerdo propuesto por el Banco Sabadell




Extracto de un acuerdo propuesto por CAJA3

4.- Asustar al cliente con la subida de intereses

Algunas entidades ofrecen eliminar la cláusula suelo a través de modificar la hipoteca a tipo fijo. De este modo, se asegura que el cliente pierda la opción a reclamar todo lo que ha estado pagando de más durante años. Si el afectado se niega, el banco incluso le anuncia una subida de intereses.




Extracto de acuerdo ofrecido por el Grupo Unicaja




Extracto de acuerdo ofrecido por el Banco Sabadell

5.- Que parezca que ha sido propuesto por el cliente

Otro de los abusos que se pueden encontrar en los acuerdos presentados por los bancos es la de ofrecer la firma de un acuerdo redactado en primera persona como si fuese el cliente quien haya propuesto esas condiciones y no otras. Según ha podido comprobar reclamador, el Banco Popular es uno de los que lo propone sus usuarios.



Extracto de acuerdo ofrecido por el Grupo Banco Popular

6.- Retirar la cláusula suelo motu proprio sin hacer mención a las cantidades ya pagadas

Otra estrategia de los bancos ha sido la de retirar la cláusula suelo de forma voluntaria en los últimos 3 años y sin hacer firmar ningún documento al cliente. En este supuesto la entidad bancaria pretende que los afectados se olviden de reclamar todo el dinero que han pagado de más, ya que el banco ha procedido con “buena fe”. En esta situación estarían clientes de Bankia, Banco Popular o La Caixa.

No todo queda por escrito…

Además de estos ejemplos, que algunas entidades reflejan por escrito, existen otras tácticas que están sufriendo los afectados por cláusulas suelo que no quedan reflejadas en papel. Por eso reclamador expone estos puntos y anima a las personas a las que se les ofrezca este tipo de condiciones que reclamen.

7.- Presión continua

Los testimonios coinciden en que se les da un plazo escaso de unos días para que firmen estos acuerdos y que si no lo hacen en el periodo establecido perderán la opción de acogerse al pacto ofrecido por el banco.

8.- No te lleves el documento si no lo firmas

Las entidades bancarias, en muchos casos, evitan que el cliente se lleve consigo el documento con el acuerdo para asesorarse con la ayuda de un profesional antes de la firma. Ante esta situación deben saltar todas las alertas. Si esto sucede, reclamador explica que es posible que el banco esté intentando engañar al cliente una vez más.

9.- Demora de plazos

También son habituales las trabas a la hora de facilitar documentación contractual al cliente. Muchos son las personas que por distintos motivos no tienen su escritura de préstamo hipotecario en casa o tienen la suya pero les falta la del promotor a la que se subrogaron. Los bancos alargan la entrega de esta documentación para poder dilatar el proceso de los que quieren demandar. reclamador recomienda pedir esta documentación por escrito y guardar un acuse de recibo para poner en marcha los plazos legales que el banco está obligado a cumplir.

10.- Te anulo la cláusula suelo pero te vendo un seguro de hogar

Otros clientes explican a reclamador que como condición para firmar ese acuerdo les piden que firmen los seguros de hogar y de vida con el banco para poder concederles la operación.

Éste es un aspecto que no se refleja por escrito en los contratos pero que se repite en muchas de las historias de clientes del Banco Sabadell. Es una doble trampa, ya que si estos clientes tienen los seguros en otra aseguradora distinta a la del banco es porque están pagando menos y con mejores condiciones.

Fuente: Idealista

Vivienda sobre plano

¿Comprar vivienda sobre plano? Aquí tienes algunos consejos y oportunidades

Comprar una vivienda barata es comprar una vivienda sobre plano. Con el comienzo de la crisis inmobiliaria en 2008 dejaron de construirse promociones de obra nueva, pero ahora vuelve a ser posible comprar pisos sobre plano.

Para evitar riesgos, es conveniente seguir estos consejos a la hora de comprar una casa sobre plano:

.-Conoce al promotor y su trayectoria. Hay que saber quién es el que te vende la casa. En el caso de que sea un promotor, es recomendable conocer si tiene experiencia en el sector, si es solvente o si es el propietario del suelo sobre el que va a edificar las viviendas.

.-Lee y relee bien el contrato. Aunque parezca muy obvio, lee detenidamente el contrato privado que se va a firmar con la empresa. Revisa bien las cláusulas y pregunta todas las dudas que te puedan surgir. El contrato no se llevará ante notario hasta que al propietario le entreguen las llaves. 

.-Ten una copia de los planos. Pide al promotor los planos de la vivienda en el momento en el que firmas el contrato. De esta forma podrías demostrar cualquier cambio unilateral que realice el promotor.

.-El precio y la fecha, exactos. Es necesario que los documentos que facilite la promotora incluyan el precio final de la vivienda, con el IVA incluido, así como la fecha exacta de entrega de las llaves. Para evitar sustos, nunca aceptes un documento con aproximaciones.

.-Los pagos, siempre a través del banco. El promotor debe abrir una cuenta que solo puede usarse para los gastos de edificación y que reúne el dinero avalado por los compradores. Aquí es donde debes hacer tus ingresos mediante transferencia bancaria, para estar más seguro.

.-Exige un aval de la promoción y un aval individual. Reclama que se constituya un aval general para toda la promoción, con el objetivo de garantizar todas las cantidades aportadas por los propietarios. Al margen de ese aval general, exige un aval individual garantizado por una aseguradora o un banco. Así te garantizas una indemnización que te permitirá recuperar el dinero aportado para la vivienda.

¿Qué hacer antes de firmar una hipoteca?

Siete preguntas imprescindibles que debes hacer antes de firmar una hipoteca con éxito

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Y por lo general se suele llevar a cabo con financiación bancaria. Independientemente del importe a solicitar, es aconsejable hacer una serie de preguntas para contratar una hipoteca con conocimiento pleno de su clausulado y sus comisiones. Es importante saber si el préstamo tiene una cláusula suelo, si establece una comisión por cancelación anticipada o qué vinculaciones tiene.

Para evitar cualquier infortunio con la hipoteca que has contratado con gran ilusión para comprar una vivienda, lo mejor es conocer de primera mano las principales características, ya que su desconocimiento te puede amargar. Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, detalla a continuación las preguntas imprescindibles a hacer:

1) Cláusulas suelo: aunque apenas hay hipotecas en el mercado con este tipo de condición después de que el Tribunal Supremo considerara muchas de ellas abusivas, todavía hay entidades financieras que ofertan préstamos con cláusulas suelo. En el caso de una hipoteca a tipo fijo, esta disposición desaparece pues sólo existe en las de tipo variable.

2) Comisiones por cancelación anticipada tanto parcial como total: la mayoría de hipotecas cuenta con este tipo de comisión que alcanza, como máximo, un 0,5% del capital amortizado anticipadamente en los primeros cinco años de vida de préstamo, o un 0,25% si se amortiza en los siguientes años hasta el fin del plazo.

3) Las vinculaciones: la firma de una hipoteca suele venir acompañada de vinculaciones con las que los bancos consiguen otras vías de ingresos. En ocasiones, contratar estos productos supone una reducción de los tipos de interés. Algunas exigencias son abrir una cuenta nómina o domiciliar algunos recibos, pero también otras más duras como contratar un seguro de hogar, de vida o un plan de pensiones. Es necesario tener en cuenta tres factores:

Si realmente son productos que contrataríamos en cualquier caso y que no suponen un gasto no contemplado. En algunos casos contratar uno de los productos vinculados a la hipoteca supone un desembolso cuya prestación no se ha valorado. Por ejemplo, la contratación de un seguro de vida: puede ser un gasto no contemplado pero el lado positivo es que puede dar seguridad y tranquilidad.

Compara los precios de los productos de los bancos con los de empresas del libre mercado, sobre todo en el caso de seguros de hogar, de vida o los planes de pensiones. Por ejemplo, si el seguro a contratar es un 30% más caro, no compensa la bajada de los tipos de interés de la hipoteca. 

Por eso, quizás sea mejor contratar menos productos y tener unos intereses más elevados.

Hay que ver de qué manera afecta la vinculación de productos a los tipos de interés de la hipoteca tanto en el presente como en el futuro.

4) Tipo de interés: hay que leer en el contrato hipotecario cuál es el tipo de interés de referencia del préstamo y cuándo hay que hacer la revisión, si de manera semestral o anual. En líneas generales, en el contrato se contempla un índice de sustitución del euríbor.

5) Comisión de apertura: la mayoría de hipotecas tienen una comisión de apertura del 1% del valor total del préstamo y la entidad financiera cobra al inicio por una sola vez.

6) Cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés: la finalidad de esta cláusula es indemnizar al banco por la pérdida potencial que se le puede ocasionar en el caso de amortización anticipada de un préstamo que le está generando un beneficio superior al valor de mercado actual de la hipoteca.

La razón no es otra que los bancos están ofreciendo un tipo de interés fijo lo más bajo posible a cambio de que los hipotecados contraten instrumentos de cobertura de tipo de interés, con lo que, si el cliente cancela anticipadamente el préstamo, el banco podría perder dinero al tener que cancelar dichas coberturas.

Por este motivo, la mayoría de las entidades financieras que ofrecen préstamos a tipo fijo incluyen posibles comisiones en caso de amortización anticipada, las llamadas comisiones por compensación por tipo de interés. Es decir, por pagar toda la deuda pendiente antes de tiempo, el cliente podría tener que pagar una cantidad adicional, eso sí, siempre y cuando el banco tuviera un quebranto al deshacer esa cobertura.

“Hay una gran disparidad entre entidades, algunas directamente no las incluyen y otras aplican un 3% e incluso del 5%. Algunas entidades tratan de suavizar este coste potencial, asegurando al cliente que, llegado el momento, no se lo cobrarán o que se lo condonarán, pero si en el contrato hipotecario está incluida esa cláusula, el riesgo que corre el hipotecado está ahí y debe tenerse en cuenta”, comenta Juan Villén.

7) La dación en pago: algunas hipotecas incluyen la dación en pago, es decir, acepta la vivienda como única garantía pero sólo para compra de primera vivienda.

Fuente: Idealista

¿Contrato de arras u opción compra?

Arras u opción de compra: qué elección es la mejor para señalizar la compra de una vivienda

Por lo general, cuando el comprador está interesado en una vivienda firma, junto con el vendedor, un documento privado para señalizar la compraventa de la casa. Lo más habitual es que la operación se asegure mediante un pacto de arras pero también existe la posibilidad de recurrir a la opción de compra. La primera opción le conviene más al vendedor y la segunda, al comprador.

Aunque en la mayoría de los casos las partes señalizan la compraventa de un inmueble mediante un pacto de arras, lo cierto es que también existe la opción de compra. Existen tres tipos de arras: las confirmatorias, penales y penitenciales. Y en la práctica las más utilizadas son estás últimas. Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes desista libremente. Eso sí, pagando un peaje.

En el caso de que sea el comprador el que renuncie a la adquisición de la vivienda, perderá el importe de la señal pero si es el vendedor el que desiste, entonces tendrá que devolver por duplicado la cantidad recibida. “Es importante apuntar que si lo que se pretende es formalizar unas arras penitenciales deberá así reflejarse expresamente en el documento que se firme”.

Otra posibilidad para asegurar la compraventa de un inmueble es firmar una opción de compra. Consiste en otorgar al comprador la facultad de decidir si quiere o no llevar a efecto la compraventa dentro de un plazo y con unas condiciones determinadas.

"Así, quien quedará atado será el vendedor al obligarse a no transmitir el inmueble a terceros dentro del plazo establecido". Esta opción se puede otorgar de forma gratuita o mediante el pago de una cantidad en concepto de prima. Si el comprador desiste de la compra, entonces perderá la cantidad señalada. 

¿Cuál es la mejor elección?

Desde Doblecé Solución Inmobiliaria hacemos hincapié en que para el vendedor la mejor opción es decantarse por las arras penitenciales porque le permitirá desistir de la operación y devolver al comprador por duplicado el importe recibido. En cambio, si firma un derecho de opción de compra, no lo podrá hacer.

En el caso del comprador, quizás la mejor opción es formalizar una opción de compra, pues le garantizará que el vendedor no dará marcha atrás y, “si lo hiciese, siempre podrá forzarle a vender”.

Además, este derecho puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que reforzaría aún más los intereses del comprador. “Las arras no garantizan al comprador la venta del inmueble”. Además, se puede ver en la tesitura de la negativa del vendedor a devolverle el dinero de la señal, con lo que tendría que recurrir a la vía judicial.

Impuesto de Plusvalía

La recaudación del impuesto de plusvalía se dispara un 50% desde la crisis mientras que el valor de las viviendas ha caído un 30%

Es una de las paradojas más desagradables para los vendedores. Aunque muchos han tenido que vender su vivienda con pérdidas o con escasas ganancias, los ayuntamientos les han cobrado el impuesto de plusvalía municipal cuando no ha habido ni incrementos de valor. Así, mientras el precio real de las casas ha bajado un 30% desde el estallido de la crisis, la recaudación por este tributo local se ha disparado un 50%, hasta los 2.096 millones de euros. Ahora se cuestiona si es constitucional pagar más por un impuesto que lo que has ganado (o no) vendiendo una casa.

¿Cómo es posible que los ingresos obtenidos por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía municipal, no hayan dejado de subir tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria? Desde 2007 ha subido casi un 50%, hasta los 2.096 millones de euros, según datos del Ministerio de Hacienda. Si tenemos en cuenta el arranque de la serie histórica en 1995, entonces la recaudación ha aumentado más de un 400%, como se puede ver en el gráfico adjunto a la noticia.

En cambio como se puede ver en el gráfico, el precio de la vivienda no ha parado de bajar desde el crash de la burbuja. En concreto, acumula una caída del 30%, según datos del Ministerio de Fomento.

Esta dicotomía se explica porque este tributo no se calcula sobre el precio de venta de la vivienda, sino sobre el valor catastral del suelo y en virtud de una fórmula matemática que siempre da un resultado positivo para las arcas municipales, incluso aunque haya bajado el valor catastral, tal y como recuerda Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados. Esta fórmula, según explica, está ahora mismo en entredicho en el Tribunal Constitucional por vulnerar el principio constitucional de capacidad económica.

“Se aplica un porcentaje anual que va incrementando el importe del impuesto y que suele ser del 3% con un máximo de 20 años”, señala Giménez. A su vez, el valor catastral toma como referencia para su fijación los valores reales de mercado pero su revisión depende de cada ayuntamiento, con lo que suele ser muy diferente con respecto al precio real de compraventa.

De hecho, se deben revisar como máximo cada 10 años, algo que no hicieron las administraciones locales durante los años de bonanza pero sí en los años de crisis. ¿El resultado? Los valores catastrales experimentaron una fuerte subida, mientras el ritmo real del mercado iba en dirección contraria.

Para más inri, las revisiones de los valores catastrales se han hecho en la mayoría de los municipios en los años 2012, 2013 y 2014, un hecho que se evidencia en el gráfico, pues es cuando más ha aumentado la recaudación. No obstante, en los últimos años ha habido municipios que han aplicado coeficientes de actualización de los valores catastrales reductores, con lo que cuentan con valores reducidos y más próximos a la realidad del mercado inmobiliario. Sin embargo, esta rebaja no se ha hecho en la misma proporción que los precios de mercado. 

¿Es un impuesto inconstitucional?

Cada vez más juzgados en España consideran este tributo inconstitucional por gravar incrementos de valor inexistentes o incluso por confiscar los pocos beneficios que se hayan podido obtener.

Por ejemplo, una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de finales del pasado mes de enero reconoce esa colisión que se produce entre la posibilidad de que no haya hecho imponible al no haber ganancia en la venta de la vivienda y la existencia de la fórmula matemática fija y porcentual que impide que el importe del impuesto baje.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, asegura que cada vez más juzgados y tribunales están reconociendo la inexistencia de hecho imponible, y por tanto de tributación por la plusvalía municipal, en los casos en los que el contribuyente ha transmitido su vivienda en pérdidas”. Por eso, recomienda recurrir el cobro de este impuesto a quienes hayan vendido su casa con pérdidas o con escasos beneficios.

Ya son varias las comunidades autónomas en las que sus tribunales se decantan por la doctrina de que si se vende un inmueble con pérdidas, no se genera obligación del contribuyente a abonar el impuesto de plusvalía. 

¿Cómo funciona la plusvalía municipal?

Este impuesto tiene establecida su estructura tributaria en los arts. 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales. Está definido como un impuesto directo y objetivo que grava el incremento del valor de los bienes inmuebles que se genera durante el período en el que pertenece al vendedor, y que se pone de manifiesto en el momento de su transmisión (venta, herencia o donación –liquidación de gananciales y extinción del condominio son actos no sujetos o que no pagan-). En definitiva, el hecho imponible del impuesto, para su existencia, es precisamente ese incremento de valor, tal y como explica Carmen Giménez.

“Asimismo, en la Ley de Haciendas Locales, se establece el método de cálculo para determinar el importe del impuesto, de manera que con dicho método de cálculo nos encontramos con que es imposible que el valor de un inmueble se estanque o descienda nunca, siendo la realidad actual totalmente diferente. Es decir, con dicho método de cálculo, siempre y en cualquiera de los casos, incluso con la crisis actual y la fuerte bajada de los precios en el ámbito inmobiliario, hay un resultado positivo recaudatorio para la Administración Municipal”, subraya Giménez.

Fuente: Idealista

Consejos para vender tu vivienda

Consejos básicos para empezar a poner tu vivienda a la venta

Todo el mundo te ofrece su opinión cuando te encuentras en el proceso de búsqueda de una nueva vivienda. Pero, ¿y cuándo quieres vender tu casa? Algunas ideas como invertir en mejoras, enseñarla siempre limpia, colocarla en portales inmobiliarios o contratar a una agencia pueden ayudarte a encontrar comprador, sobre todo, si es la primera vez que lo haces.

Antes de poner en venta una vivienda, hemos elaborado una serie de consejos “para que el proceso sea lo menos estresante y desalentador posible”. Aquí van algunos consejos para enfrentarte como propietario a la venta de tu vivienda:

1.- Publicita la vivienda en portales inmobiliarios. 

Recuerda que la mayor parte de los posibles compradores hace una primera búsqueda de viviendas a través de los portales de internet y las apps de anuncios inmobiliarios. Cuánto mejor sean las imágenes de tu vivienda, más atractiva resultará y más posibilidades tendrás de que aparezca un comprador.

2.- Invierte en mejoras. 

Estudia en qué puedes invertir para mejorar la vivienda. Servirá para atraer la atención del comprador. Muchas veces es más una cuestión de acertar en la mejora que no en una gran inversión. Pintar las paredes o los muebles puede ser más atractivo para el comprador que invertir en nuevas ventanas. Es una manera segura de revalorizarla.

3.- Las primeras semanas son clave. 

Durante las primeras semanas tras poner la vivienda en venta es cuando se realizan el mayor número de contactos. Aquí es cuando toca darle visibilidad en los portales inmobiliarios, ya que los potenciales compradores reciben avisos cuando una vivienda que se ajusta a sus necesidades aparece nueva en el listado. “Se recomienda poner un precio atractivo a la casa desde el principio que llame su atención”,

4.- Se flexible con el precio. 

El precio es uno de los elementos más importantes en todo proceso de venta. Tienes que asumir que tendrás que negociar ese precio, y seguramente tendrás que rebajar el precio de salida. Nosotros pensamos que “las viviendas valen no lo que dicen las tasaciones, sino lo que los compradores están dispuestos a pagar”. “El vendedor tiene que estar preparado para perder algo de dinero o si no tiene prisa, esperar hasta que el precio de la vivienda se recupere”.

5.- Enseña la casa ordenada y limpia. 

Mantén tu casa limpia y ordenada, es fundamental para poder venderla. Un consejo para las viviendas pequeñas que tienen pocos metros cuadrados, es quitar algunos muebles para que parezca más amplia. Retira toda la decoración personal para que resalten las cualidades propias de tu vivienda y obtengas mayores posibilidades de vender.

6.- Publicita la vivienda lo máximo posible. Cuánto mejor sean las imágenes de tu vivienda, más atractiva resultará y más posibilidades tendrás de que aparezca un comprador.

7.- Contrata los servicios de una agencia. Asegúrate que la agencia inmobiliaria que contratas sea de confianza y con una trayectoria consolidada. Te puede ofrecer su cartera de clientes, gestionan y realizan las citas ante potenciales compradores, te pueden asesorar legalmente, preparan los contratos o los servicios de marketing para promocionar el inmueble.

Impuesto de sucesiones

Los impuestos que hay que pagar al recibir en herencia una casa

Cuando se produce el fallecimiento de una persona que nos deja en herencia una casa, tenemos que pagar dos impuestos:

1.- El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la modalidad de Sucesiones, que antiguamente se conocía como los derechos reales.

2.- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más conocido como la plusvalía municipal.

En ambos casos el plazo del que disponemos para liquidarlo es de 6 meses desde que se produce el fallecimiento, pudiendo solicitar una prórroga por un plazo del mismo tiempo, esto es por otros 6 meses más.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es un impuesto progresivo, lo que significa que cuanto mayor sea la valoración de la casa que heredamos, mayor será el importe de lo que tengamos que pagar.

La valoración de la casa la efectúa la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble, de tal manera que la Administración es la que determina el valor del inmueble en el momento del fallecimiento de la persona que nos la deja en herencia, y sobre ese valor es sobre el que se aplica la escala del impuesto que oscila entre un 7,65% y un 34%, aunque depende de la Comunidad Autónoma, ya que cada Comunidad tiene su propia escala.

No obstante lo anterior, la mayor parte de las Comunidades Autónomas han aprobado bonificaciones en la cuota y en transmisiones de padres a hijos que hacen que en la práctica cuando se recibe una herencia de un padre o de una madre el importe a pagar sea mínimo. Hoy en día el ISD es un impuesto que trata de favorecer las transmisiones entre ascendientes y descendientes, esto es, transmisiones de parientes más cercanos. El ISD se paga en la Comunidad Autónoma de residencia del fallecido.

En relación con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) hay que destacar que la base del mismo es el valor catastral del suelo, por lo que quien fija esta valoración es el Catastro.

A diferencia del anterior, en el que el valor lo fijaba la Consejería de Economía y Hacienda, en este caso es la Gerencia del Catastro la que estipula el valor catastral del suelo de un inmueble, y sobre ese valor se aplican los coeficientes en función del número de años que hayan transcurrido desde la anterior transmisión, coeficientes que establece el Ayuntamiento.

Y a todo ello se aplica un tipo impositivo que nunca puede superar el 30%, siendo el propio Ayuntamiento el que tiene la potestad para establecer a través de sus Ordenanzas Fiscales cuál es el tipo impositivo que quiere establecer en este impuesto. En la práctica la mayor parte de los Ayuntamientos establecen el tipo impositivo máximo, para que de esa manera la recaudación que se efectúe sea más alta.

El IIVTNU es un impuesto controvertido, y en la actualidad muy cuestionado, siendo objeto de múltiples recursos, aunque lo cierto es que es de obligado cumplimiento y en muchos casos su importe a abonar supera al del ISD.

Se ha de liquidar en el Ayuntamiento de la localidad en la que esté situado el inmueble, y el plazo como hemos comentado antes es de 6 meses desde que se produce el fallecimiento.

Artículo escrito por Nuria Díez, abogada de Legálitas.

Adelantar dinero al promotor

¿Qué hago si he adelantado dinero para construir mi casa y el promotor no la ha terminado?

Quienes compraron una vivienda sobre plano antes del 1 de Enero de 2016 abonando cantidades a cuenta del precio pactado y no se les ha entregado dicha vivienda –bien porque no se inició la construcción, bien porque no ha sido finalizada–, pueden recuperar la totalidad del dinero aportado más un 6% de intereses. No importa que el promotor o constructor se encuentre en paradero desconocido o resulte insolvente, hecho frecuente durante el período de crisis.

Si el comprador no ha podido recuperar los importes pagados es porque tanto el promotor como la entidad financiera en la que se ingresaban dichas cantidades a cuenta del precio incumplieron lo establecido en la Ley 57/1968 de 27 de Julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Es decir, el promotor no abrió una cuenta especial en una entidad financiera que, además, le hubiera exigido los avales o el seguro que dicha normativa legal preveía, y de lo que debía de haberse garantizado la propia entidad financiera “bajo su responsabilidad”. Por tanto, de las cantidades pagadas e ingresadas en la cuenta de la entidad financiera indicada por el vendedor responde directamente la propia entidad financiera.

Y de esta manera ha sido establecido por la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado 21 de Diciembre de 2015: “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Se abre por tanto, una vía para recuperar al menos las cantidades pagadas por quienes vieron frustradas sus expectativas de tener una vivienda que adquirieron sobre plano o ya iniciada la construcción.

¿Cuáles son los requisitos para reclamar?

Tiene que tratarse de la compraventa de una vivienda libre (no en régimen de protección oficial), sin importar que fuera destinada a domicilio familiar o a segunda residencia.

Que la compra se haya realizado con anterioridad al 1 de Enero de 2016.

Que no se haya entregado la vivienda o que no haya finalizado su construcción en los plazos convenidos.

Que se hayan ingresado las cantidades entregadas en la cuenta designada por el promotor, aunque no fuera una cuenta especial, sin que las mismas estuvieran avaladas ni aseguradas.

Que exista justificación de que los ingresos realizados lo eran precisamente para el pago por la compra de la vivienda, de manera que al Banco le haya quedado constancia de la finalidad de los mismos (mediante el concepto que se haya puesto en el ingreso o transferencia, por ejemplo). O porque haya sido el propio banco quien se ha dirigido por escrito al comprador identificándolo como tal.

Si la entidad financiera o banco que recibía dichos ingresos, tenía concedido un préstamo hipotecario al promotor, es muy fácil justificar dichos ingresos, puesto que tenía constancia de los planes de pago por la compraventa de las viviendas.

¿Qué plazo hay para reclamar?

El plazo es el de 15 años a contar desde la constancia del incumplimiento por parte del promotor o constructor, y siendo la fecha límite el 6 de Octubre de 2020. Es decir, si la compra se realizó, por ejemplo, en el año 2007 y había un plazo de entrega de 18 meses, los 15 años empezarán a contarse desde la fecha en que hayan transcurrido esos 18 meses, incumpliéndose los términos del contrato sobre el período de entrega de la vivienda.

Si bien, como consecuencia de una reforma operada en el mes de Octubre de 2015, los plazos de prescripción se han reducido de 15 a 5 años, por lo que el tope máximo para poder proceder a la reclamación sin que ésta resulte prescrita es hasta el 6 de Octubre de 2020.

¿Contra quién ha de dirigirse la reclamación?

La reclamación habrá de dirigirse tanto contra el promotor o vendedor (en el domicilio del que se tenga constancia), y de manera igual o solidaria contra la entidad financiera en donde estuviese domiciliada la cuenta en la que el comprador realizaba los ingresos o transferencias para el pago del precio de la vivienda.

¿Cuál será el resultado?

El resultado que se obtendrá, tras la doctrina del Tribunal Supremo, será que el banco o entidad financiera devuelva la totalidad de las cantidades que se entregaron mediante abono en la cuenta que tuviera el promotor en dicha entidad, más el 6% de intereses anuales conforme dispone la Ley 57/1968.

Y una última advertencia importante: Los derechos reconocidos en esta ley son irrenunciables. Como estamos acostumbrados a los ofrecimientos que, durante este período de crisis y en la actualidad, realizan los bancos y las entidades financieras a los consumidores en referencia a los distintos tóxicos bancarios contratados con los mismos, indicar que los derechos reconocidos en la Ley 57/1968 , y en virtud de los cuales se puede proceder a la reclamación referida en este artículo, son irrenunciables, tal y como expresamente establece dicha normativa en su artículo Séptimo.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.