Hipotecas

Los jueces podrán declarar nulas las cláusulas abusivas de las hipotecas

El Tribunal de la UE se ha pronunciado sobre una cláusula que ha provocado miles de desahucios

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) vuelve a corregir a España en asuntos vinculados a las hipotecas. En un nuevo veredicto, el Tribunal de Luxemburgo ha dado potestad a los jueces nacionales a declarar como nula la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario si la consideran abusiva. Esa cláusula es responsable del desahucio de miles de familias al permitir al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.

El veredicto del TJUE determina ahora que el juez nacional que haya constatado el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato hipotecario debe poder declarar su nulidad y dejarla sin aplicar a pesar de que, en la práctica, no haya sido aplicada. Con este nuevo pronunciamiento de la justicia europea, un juez podría frenar el desahucio de una familia a pesar de que ésta haya incumplido con el pago de varias cuotas de la hipoteca, si entiende que la cantidad adeudada no es lo suficientemente importante respecto a la duración del préstamo y el importe total del mismo.

La sentencia del tribunal de Luxemburgo se refiere al caso de un ciudadano español que recurrió la ejecución hipotecaria de su vivienda alegando el carácter abusivo de la cláusula del contrato de préstamo relativa a los intereses de demora. Esta cláusula ya había sido objeto de un control de oficio por parte del juez, que redujo los intereses a cero. El juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander suspendió el procedimiento de ejecución y detectó que, junto con la relativa a los intereses de demora, también podrían ser consideradas como abusivas las cláusulas sobre el vencimiento anticipado y la relativa a los intereses ordinarios de la hipoteca, firmada con el Banco Primus.

Sin embargo, el cliente no formuló la oposición a la ejecución hipotecaria hasta aproximadamente un año después de que expirara el plazo fijado por la ley, que es de un mes. Por lo tanto, el juez elevó al TUE la compatibilidad de la norma española que impone el plazo y pidió aclarar cuáles son los criterios que deben seguirse para apreciar el carácter abusivo de determinadas cláusulas y las obligaciones del juez nacional cuando detecta la existencia de una cláusula abusiva. En este sentido, la sentencia del tribunal determina que es contrario al derecho comunitario la interpretación de una disposición nacional sobre cláusulas de vencimiento anticipado que prohíbe a un juez que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula de este tipo declarar su nulidad y dejarla de aplicar cuando, en la práctica, el profesional no la ha aplicado.

De la misma forma, la sentencia establece que es legal impedir a un juez examinar de oficio las cláusulas de un contrato cuando ya existe un pronunciamiento sobre el conjunto de las cláusulas. No obstante, si el examen previo se ha limitado a evaluar sólo una o varias de las cláusulas, la legislación europea obliga a apreciar el posible carácter abusivo del resto de cláusulas. En el caso de la sentencia, el TUE señala que el juez debe comprobar si el examen anterior se limitó a la cláusula sobre intereses de demora o se realizó a todas.

El plazo de un mes

El TUE también recuerda que ya examinó la legalidad del plazo de un mes que establece la legislación española en casos anteriores y declaró que esta disposición es contraria a la normativa comunitaria, puesto que no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente el plazo y, por tanto, "ejercitar efectivamente sus derechos".

Por último, en relación a los criterios para determinar el carácter abusivo de una cláusula, el TUE explica que implica determinar si la misma causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes.

Con respecto a las cláusulas sobre el cálculo de intereses ordinarios, el juez debe comparar el método de cálculo del tipo de los intereses ordinarios y el tipo efectivo resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés.

Finalmente, sobre el vencimiento anticipado, el tribunal debe examinar si la facultad de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

Fuente: Faro de Vigo