Me acabo de separar: cómo me deshago a la vez de mi ex, la casa y la hipoteca
Más de 200 matrimonios se rompen al día en España. Solo durante 2015 se produjeron más de 101.000 separaciones y divorcios según los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Y seguramente en muchos de esos casos el adiós ha sido más lento de lo esperado por tener la casa y la hipoteca en común. Se puede acabar el amor, pero no lo que se firma con el banco.
“Más de uno puede pensar que la solución más sencilla pasa por vender la vivienda, cancelar el préstamo hipotecario y repartir el dinero sobrante. Sin embargo, esta fórmula no siempre es tan fácil como parece. Hay muchos obstáculos que se deben tener en cuenta.
Los expertos recuerdan que para deshacerse de la casa y la hipoteca está la opción de negociar con el banco la dación en pago, vender la vivienda y cancelar el préstamo hipotecario o bien, traspasar a la ex pareja el 100% de la vivienda. Repasamos cuáles son los problemas más comunes en cada caso y qué decisiones se pueden tomar para que ambas partes salgan beneficiadas:
1. Negociar una dación en pago
Una alternativa es sentarse a negociar con el banco para intentar que se quede con la vivienda a cambio de saldar la deuda hipotecaria. Es decir, acordar con la entidad una dación en pago.
En los últimos meses, esta solución ha ido cobrando más interés. Por ejemplo, es uno de los puntos que firmaron el Partido Popular y Ciudadanos en el pacto de investidura de Mariano Rajoy, lo que significa que ambas formaciones esperan fomentar su uso. Además, un juzgado de Barcelona ha protagonizado el primer fallo que permite la dación en pago al considerar nula la cláusula de responsabilidad personal universal por ser abusiva.
Sin embargo, el banco es libre de aceptar o no este trato y no le suele salir a cuenta, sobre todo si la hipoteca se estaba pagando con regularidad. Debemos recordar que el sector financiero está intentando reducir el peso del ladrillo en su balance, una estrategia que, por regla general, es opuesta a aceptar las daciones en pago.
2. Vender la vivienda
Como decíamos unas líneas más arriba, una de las soluciones más lógicas pasa por vender la casa familiar, cancelar la hipoteca y repartirse el dinero que haya sobrado. Pero esta opción no está exenta de obstáculos. El más importante es que ambos estén de acuerdo en vender la casa, aunque cabe la posibilidad de que una de las partes quiera quedarse en ella.
Sin embargo, estar de acuerdo en traspasar el inmueble no es suficiente como para solucionar el problema. También hay que tener en cuenta que no todas las casas tienen la misma salida en el mercado.
Si las características del piso no encajan con la demanda, puede que el proceso de venta se alargue en el tiempo, lo que significa que la pareja tendría que permanecer ‘atada’ más de lo deseado. Según los últimos datos de Tinsa, el plazo medio de venta de una vivienda en España se sitúa en 9,9 meses, aunque en ciudades como Madrid y Barcelona es inferior a cinco meses.
Para traspasar el inmueble lo antes posible, los propietarios podrían acordar rebajar el precio. Pero, de nuevo, nos encontramos con una mala noticia: intentar vender el piso lo más barato posible atraerá el interés de potenciales compradores, aunque la pareja también perderá la oportunidad de recuperar el máximo dinero posible.
El principal riesgo de reducir demasiado el precio es que el importe de venta podría acabar siendo inferior al saldo vivo de la hipoteca. Si esto sucede, el banco deberá autorizar la conversión del importe del préstamo que no se ha cancelado con la venta en un préstamo personal, por ejemplo. Un escenario que no solo implicaría que la pareja sigue unida por una deuda, sino que además no siempre puede llevarse a cabo. Es difícil que el banco lo apruebe.
3. Una de las partes se queda con la vivienda
Otro de los escenarios posibles es que una de las partes se quede con la vivienda familiar y todo depende del régimen por el cual se comprara el inmueble. Así pues, lo primero es saber en qué régimen tienen la propiedad conjunta: si se trata de un condominio o proindiviso o bien de una sociedad de gananciales.
La principal diferencia es que, en un condominio, la propiedad de cada uno de los partícipes se encuentra perfectamente definida en porcentajes, por lo que a la hora de su extinción no existe discusión posible sobre el reparto, o valor determinado en tanto por ciento de adjudicación a uno de los copropietarios. En cambio, en una sociedad de gananciales no existe esa identificación porcentual, de ahí que su liquidación o división sea de mayor complejidad.
Por ejemplo, explica el responsable de idealista hipotecas, “si estamos casados en régimen de separación de bienes o somos pareja y la vivienda la compramos en proindiviso (condominio), deberemos hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda. En cambio, si estamos casados en régimen de gananciales y la vivienda es ganancial, existen dos procedimientos: el primero, liquidar ante notario la sociedad de gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembros o bien, la vía judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales”.
Pero en ambos casos nos encontramos con el mismo problema: aunque una de las partes se adjudique el 100% de la casa y se comprometa ante juez o ante notario a pagar la misma, la otra no queda exenta de su obligación de pago. Si su expareja incumple, el banco puede ir contra ella.
Así pues, si el banco no acepta quitar a uno de los deudores se pierde la propiedad del bien, pero se sigue siendo deudor de la hipoteca, de manera que, si el nuevo propietario al 100% del inmueble no paga el crédito hipotecario y la deuda no se cubre con la subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros del no propietario, pero sí titular de la deuda hipotecaria.
¿Y cómo evitar problemas?
La mejor solución pasa por cancelar el préstamo hipotecario conjunto después de firmar la extinción del condominio o la liquidación de gananciales. Una vez cancelado, la parte que se adjudica la vivienda deberá constituir una nueva hipoteca. “La mayor parte de los bancos están dispuestos a dar préstamos para comprarle la vivienda a tu ex, por lo que es importante tanto negociar con tu propia entidad como comparar con otras opciones”, recalca Villén.
Será necesario, por tanto, que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, una porque se queda el inmueble y la deuda porque cede dicho inmueble, pero deja de ser deudor. Dicha novación del préstamo hipotecario, siempre, habrá de formalizarse ante notario.
Fuente Idealista New
