Diferencias entre lo que cuesta una casa y lo que Hacienda dice que vale: ¿qué hacer?
Nuevamente voy a contestar a la pregunta recurrente que formula quien quiere adquirir o comprar un inmueble a día de hoy: ¿en qué precio debo de escriturar, en el que realmente pago o en el que Hacienda de la Comunidad Autónoma dice que vale? La respuesta es, sin ningún género de dudas, que se escriture en el precio que realmente abona.
En unos ‘tiempos locos’ como los que estamos padeciendo desde que estalló la crisis financiera en 2008 y consecuentemente, la burbuja inmobiliaria, los precios de los inmuebles son oscilantes, sin que existan parámetros objetivos y fijos que les puedan dotar de una estabilidad, que es lo que pretenden las Haciendas de las distintas Comunidades Autónomas con su fórmula para estimar el valor de las propiedades.
Dos importantes impuestos que se generan como consecuencia de la compraventa de un inmueble de segunda mano (vivienda, local, garaje…) están en entredicho desde finales de 2008: el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía Municipal –a cuyo pago está obligado el vendedor, y del que su fórmula ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional–, y el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales.
En este último, la Ley General Tributaria permite a las distintas Agencias Tributarias regionales comprobar el valor declarado por vendedor y comprador. Ahora bien, cómo hay que hacer esa comprobación de valores es el ‘quid’ de la cuestión.
La respuesta a este interrogante nos la ha vuelto a facilitar el Tribunal Supremo en Sentencia del pasado 18 de enero, dictada nuevamente en unificación de doctrina y reiterando la que ya tenía sentada desde el 29 de marzo de 2012.
Y es que por mucho que se modifiquen las prácticas en las Consejerías de Hacienda, el Alto Tribunal vuelve a reiterar que los valores comprobados administrativamente han de ser motivados, y que dicha motivación solo es válida y eficaz cuando la valoración se ha realizado de manera singular, es decir, teniendo en cuenta las circunstancias físicas y jurídicas individuales del bien inmueble objeto de la comprobación.
Dichas circunstancias han de ser expresamente reflejadas en la documentación que se remite al contribuyente, con el fin de que el mismo, si está en desacuerdo, tenga los parámetros suficientes para poder formalizar su oposición o recurso.
Además la valoración, que no deja de ser un dictamen pericial que, al igual que cualquier otro, no goza de la presunción de legalidad, ha de referirse al momento del devengo, es decir, al momento de la compraventa, o como máximo a los 30 días hábiles siguientes a la misma. Ese es el plazo que el comprador tiene para autoliquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y, por tanto, el tiempo en el que Hacienda puede tener un conocimiento cabal de que se ha realizado dicha operación de compraventa.
Esto significa que el perito de Hacienda ha de desplazarse y visitar el inmueble objeto de la valoración durante ese período mencionado, aunque la Administración tenga el plazo de cuatro años, más esos treinta días hábiles, para hacer la comprobación de valores y, por tanto, girar la liquidación complementaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Y el por qué ha de ser así es algo de sentido común: no todos los inmuebles ubicados en la misma zona, en la misma calle o incluso en el mismo edificio son iguales ni tienen las mismas calidades. No puede tener el mismo precio una vivienda recién reformada que una que necesita una importante reforma. No puede tener el mismo precio una vivienda o un inmueble construido en un año, que otro que está construido 10 años más tarde.
Por tanto, si recibe una notificación de Hacienda dándole un nuevo valor al inmueble que ha comprado pero no ha habido una inspección personal de perito acreditado de Hacienda –a quien habrá de facilitarle el acceso si usted voluntariamente quiere porque si no lo habrá de hacer con una autorización judicial– y no está de acuerdo con dicha valoración, no lo dude, y proceda a recurrir la misma.
Renta 2015: Hacienda, a la búsqueda y captura de los alquileres en negro
“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.
Éste es el aviso con el que se van a topar miles de contribuyentes cuando vayan a presentar la declaración del IRPF en las próximas semanas.
En la inauguración de la Campaña de la Renta 2015, que arrancó ayer de forma oficial y terminará el 30 de junio, el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria, Rufino de la Rosa, hizo una mención especial a todos aquellos contribuyentes que deciden no dar cuenta al fisco de las rentas que obtienen a través de la explotación de sus inmuebles en régimen de alquiler.
A todos ellos les lanzó una seria advertencia: la Agencia Tributaria dispone de múltiples fuentes de información que le permiten destapar, tarde o temprano, los fraudes ligados a cualquier tipo de arrendamiento de viviendas, ya sea un alquiler permanente o vacacional y de una vivienda de lujo o estándar.
“No vamos a decir la forma en la que obtenemos la información, pero sí queremos que los contribuyentes sepan que manejamos todo tipo de datos que provienen de fuentes muy diversas y que, además, tenemos otros procedimientos que nos permiten completar esa información y detectar irregularidades”, aclaró De la Rosa.
Entre esas fuentes de información que ayudan a Hacienda a detectar los alquileres sospechosos y comprobar si realmente son sumergidos encontramos algunas públicas y otras de ámbito privado.
La Agencia Tributaria reconoce que está cruzando sus datos con los que manejan las Delegaciones de Hacienda autonómicas y los fondos públicos que se utilizan para depositar las fianzas de los alquileres; por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) o el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), organismos en los que los caseros están obligados a depositar los avales de los inmuebles que alquilan a un tercero.
También les sirven de ayuda los datos de los bancos (que pueden informar del dinero de las cuentas de los propietarios), las compañías suministradoras de electricidad o agua (que conocen a la perfección los consumos de los hogares y son capaces de valorar si se corresponden con una vivienda ocupada o son más propios de un piso vacío) y los portales de Internet (para revisar si un inmueble cuenta o ha contado con un anuncio de alquiler).
Los avisos son habituales
Hacienda asegura que no es la primera vez que utiliza avisos de este tipo para concienciar a los contribuyentes de lo necesario que es que declaren todas sus rentas. En los últimos años se han usado herramientas parecidas para alertar a los que, por ejemplo, habían recibido pensiones del exterior y no las incluían en la declaración. “Con el tiempo nos hemos dado cuenta de que estos avisos funcionan muy bien”, recalca De la Rosa.
Además del éxito de la medida en campañas previas, el fisco es consciente de que existen miles de alquileres sumergidos en nuestro país que están mermando su capacidad recaudatoria. Según los cálculos del Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), en el año 2010 existían 1,3 millones de alquileres sumergidos, lo que correspondía por aquel entonces prácticamente a la mitad del total de viviendas en arrendamiento (un 49%) y suponía alrededor de 3.000 millones de euros anuales no declarados.
A pesar de que no existen estudios más recientes sobre la materia, actualmente la cifra podría ser muy inferior. En 2008, al menos, el porcentaje de alquileres en negro suponía el 55% del total, mientras que dos años después se redujo al 49%. Todo ello sin olvidar que desde 2010 la Agencia Tributaria cuenta con la información de consumos de electricidad de los inmuebles, lo que ha permitido reducir la tasa de alquileres en negro según Gestha.
Hacienda, por su parte, reconoce que los planes específicos que ha llevado a cabo en algunas regiones de España para descubrir fraudes ligados al alquiler mediante los consumos eléctricos han dado sus frutos. “Hace unos años nos servían para localizar contribuyentes que se aplicaban la deducción por la compra de vivienda habitual sobre una segunda residencia, pero ahora nos sirve para aflorar irregularidades en los arrendamientos, incluidos los vacacionales de lujo”, aclara el fisco.
En este sentido, señala que los alquileres permanentes en 'B' son mucho más reducidos que los que se realizan sobre viviendas turísticas. “En estos casos hay más fraude, por eso estamos trabajando en ello”, insiste el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.
Hay que declarar incluso dos días
La Agencia Tributaria, en su ejercicio de control y lucha contra el fraude, quiere instar a los contribuyentes a que declaren sus rentas de forma voluntaria. “Con estas alertas queremos hacer ver que tenemos mucha información. Avisamos antes de mostrar nuestra cara menos amable”, señala De la Rosa.
El fisco recuerda que se deben declarar todas las rentas que se obtengan a través de la explotación de un inmueble, independientemente de que se haya alquilado unos días o un año entero. Y es que con esa declaración el contribuyente no solo aporta al conjunto de la economía, sino que también puede beneficiarse de la deducción vigente para el propietario: podrá deducirse un 60% del rendimiento neto declarado.
Hacienda rebaja las condiciones para calcular un alquiler como actividad económica: ¿vale para todos los propietarios?
La Dirección General de Tributos ha resuelto que ya no es preciso contar con una persona con contrato laboral y jornada completa para considerar el arrendamiento de inmuebles como una actividad económica. Ahora se pueden subcontratar los servicios de gestión. "Esta excepción solo se aplicará para una gestión importante de inmuebles por lo que el resto de arrendadores tendrá que seguir tributando el alquiler como rendimientos de capital inmobiliario".
Las condiciones para considerar el alquiler de inmuebles como actividad económica en vez de como rendimiento de capital inmobiliario se han ido suavizando con el paso de los años. Después de que la Ley 26/2014 suprimiera la obligatoriedad de disponer de un local desde el que ejercer la gestión de los arrendamientos, la Dirección General de Tributos acaba de resolver que tampoco es necesario contar con una persona con contrato laboral y jornada completa, sino que se podrán subcontratar los servicios de gestión de los arrendamientos en una empresa especializada.
Las diferencias entre tributar por los ingresos de arrendamientos como rendimientos del capital inmobiliario o como actividad económica pasan principalmente por la posibilidad de deducir gastos en el pago del IRPF.
Esta reciente resolución no debe traer a confusión a los propietarios de viviendas ya que se aplicará a aquellas empresas que gestionen un gran volumen de patrimonio inmobiliario, con el que justifiquen la subcontratación de la gestión de los arrendamientos en una empresa externa.
Renta 2015: cómo desgravarte el alquiler en la declaración en Galicia
Las autonomías gozan de cierta independencia fiscal, ya sea para aumentar la presión impositiva o para ayudar a los contribuyentes que viven en ellas.
En lo que al alquiler se refiere, los ciudadanos deben tener en cuenta dos novedades: la primera, que los propietarios de viviendas alquiladas pueden deducirse el 60% de los rendimientos ligados al arrendamiento (la cantidad que resulta de restar a los ingresos los gastos deducibles, como impuestos, suministros, mantenimiento…), independientemente de la edad de sus inquilinos.
Y la segunda, que la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015 acabó con la deducción estatal de los inquilinos para los contratos nuevos (los antiguos podrán seguir deduciéndose el 10,05% de las cantidades satisfechas siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros). Ahora bien, la inmensa mayoría de las autonomías mantiene operativas ayudas vinculadas al alquiler. Dependiendo de la región la deducción es diferente, así como las condiciones para poder aplicarlas, veamos el caso de Galicia.
En territorio gallego la deducción por alquiler asciende al 10% de las cantidades pagadas con un límite de 300 euros por contrato y año, ya sea en tributación individual o conjunta. No obstante, las cifras mejoran si el contribuyente tiene dos o más hijos menores de edad (en ese caso es un 20%, hasta un máximo de 600 euros) o si el inquilino tiene un grado de discapacidad mínima del 33% (en ese caso, las cuantías fijadas para la deducción se duplican).
Al margen de esos requisitos, hay otras condiciones: tener como máximo 35 años, que el contrato de alquiler sea posterior al 1 de enero de 2003, que el casero haya constituido el depósito de la fianza y que las rentas que percibe el potencial beneficiario no superen los 22.000 euros. Al igual que en el resto de territorios, los contribuyentes deben aportar el NIF del propietario de la vivienda donde vive en la casilla 895.
