Venta y precio de una vivienda

¿Cuánto hay que rebajar para vender una vivienda? INFOGRAFÍA

        

Los propietarios que vendieron su vivienda en 2015 tuvieron que rebajar, de media, un 14% el precio inicial, lo que traducido en euros equivale a 33.000 €.

Así se desprende de la encuesta “Experiencia de venta de vivienda de los españoles en 2015”, realizada por fotocasa por sexto año consecutivo, que muestra que en 2015 los propietarios aplicaron la menor rebaja de los últimos cinco años antes de vender su vivienda.

El estudio, además, pone de manifiesto que el 81% de los usuarios que consiguió vender su vivienda en 2015 tuvo que bajar el precio.

              

El informe revela también que el 36% de los propietarios que puso su piso en venta en 2015 lo consiguió vender, una cifra superior a la registrada en 2014, que fue del 28%. De media, han tardado en vender un poco menos de un año, en concreto 10,6 meses. Si desglosamos los datos al detalle, destacar que el 44% vendió su vivienda en menos de seis meses, un 25% tardó entre siete y 12 meses, un 16% tardó entre 13 y 24 meses, y que el otro 15% la vendió en más de dos años. 

El 46% de los encuestados asegura que la vivienda a la venta era su vivienda habitual, les siguen los que pusieron a la venta segunda residencia (22%) y, por detrás, aunque no muy lejos, los que tenían vivienda heredada a la venta (18%).

Por tipo de vivienda, señalar que el 52% eran pisos, el 19% casas o chalets, el 9% casas adosadas, el 7% apartamentos, un 4% eran áticos y otro 4% dúplex, mientras que la planta baja y el estudio representaron un un 3% y un 1% respectivamente.

Bajar el precio no siempre es garantía para vender

Según la encuesta de fotocasa, el 66% de los propietarios que no ha vendido, ha bajado el precio y lo ha hecho una media del 14% respecto al precio de salida, lo que traducido a euros representa una media de 32.797 € de rebaja, sólo 676 € menos que lo que rebajaron los que sí vendieron su vivienda en 2015. Por tanto, bajar el precio no siempre es garantía para poder vender una vivienda.

“El precio es uno de los factores que más influyen la compra de una casa, pero también la ubicación, la distribución, calidades y características de la vivienda. Ya no todo se vende aunque esté en precio”, explica la responsable de Estudios de fotocasa.

A pesar de estos datos, la encuesta constata que en España aún existe una fuerte resistencia a bajar el precio de los inmuebles ya que un 52% de los propietarios que no ha vendido su vivienda y que no ha bajado en ningún momento el precio inicial, reconoce que no está dispuesto a hacerlo.

“Por primera vez desde que realizamos este estudio son más los propietarios que, pese a no vender, se resisten a bajar el precio de oferta, lo cual es muy sorprendente después de todo lo que ha ocurrido en el mercado inmobiliario”, añade Toribio

Siete de cada diez personas han vendido a través de un profesional

Además de la rebaja en el precio, esta encuesta pone de manifiesto que cada vez más particulares recurre a un profesional para vender su vivienda. Así, un 68% de las personas que vendieron su piso o casa en el último año recurrieron a un profesional inmobiliario. Las principales razones argumentadas por los encuestados para acudir a un profesional son la calidad de las visitas (43%), por la comodidad que supone delegar la gestión (24%), por falta de visitas en la vivienda (17%) y para evitar los trámites burocráticos (16%).

Fuente: Fotocasa

Cláusulas de la hipoteca

Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en una hipoteca: efectos y consecuencias

        

El concepto de cláusula abusiva se encuentra recogido en el artículo 3 de la Directiva Europea 93/13 de 5 de abril de 1998 y en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios. Se define como aquella estipulación que, incluida en un contrato, no ha sido negociada individualmente con el consumidor y que, en contra de la buena fe, causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes contratantes.

Las cláusulas que tengan la consideración de abusivas son nulas, es decir, no producirán efecto alguno, teniéndose por no puestas. De hecho,pueden ser alegadas en la defensa del deudor en casos como una ejecución hipotecaria. No obstante, el resto del contrato seguirá en vigor para las partes contratantes.

A continuación, enumeramos las siete cláusulas declaradas abusivas por los Tribunales españoles que más comúnmente aparecen en los contratos hipotecarios y que influyen directamente en la ejecución hipotecaria.

Cláusulas cuyo efecto es el archivo de la ejecución hipotecaria:

1.- Cláusula multidivisa (hipoteca en divisas). Es aquella en la que el capital prestado y la cuota periódica de pago se representa a través de una moneda distinta al euro. Queda sometido, tanto el importe de pago mensual como el importe del dinero recibido en concepto de préstamo, a la continua y permanente fluctuación de la divisa, de manera que no solo la cuota mensual varía, sino que también puede variar el importe prestado, incluso por encima del recibido inicialmente por el deudor hipotecario.

Efecto: el Banco deberá recalcular la deuda en euros desde la fecha en que se firmó la hipoteca.

2.- Renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo. El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula el 16 de diciembre de 2009 y actualmente se encuentra en la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para decidir por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo.

Efecto: se producirá el archivo de la ejecución hipotecaria si el préstamo ha sido cedido (titulizado) y es el banco quien, sin ser ya el acreedor de la deuda, inicia el procedimiento judicial. La razón no es otra, que la falta de legitimación del Banco para reclamar una deuda de la que ya no es dueño.

3.- Cláusula de vencimiento anticipado. Es aquella que permite a la entidad de crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas u otras distintas.

Tanto el TJUE como el Tribunal Supremo han admitido la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor de alguna de sus obligaciones de carácter esencial.

Efecto: se han considerado abusivas las cláusulas que permiten al Banco declarar vencido anticipadamente el préstamo en los siguientes supuestos:

. Embargo de la vivienda hipotecada.

. Imposibilidad de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la cláusula no especifica si dicha imposibilidad de inscripción es imputable al consumidor o a la entidad.

Hay que tener en cuenta que actualmente para aplicar esta cláusula es necesario el impago de al menos tres cuotas o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades, y que el deudor hipotecario puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

Cláusulas cuyo efecto es volver al inicio de la ejecución hipotecaria para recalcular la deuda:

4.- Cláusula suelo. Es el tipo de interés mínimo que se va a pagar por la hipoteca, aunque ésta se haya pactado a interés variable. Es decir, limita el interés variable convirtiéndolo en un tipo de interés fijo cuando el índice pactado (generalmente el Euribor) desciende por debajo de ese mínimo o suelo.

Si la cláusula suelo no cumple el deber de transparencia o, lo que es lo mismo, que el consumidor ha comprendido de manera real las consecuencias que su aplicación va a producir durante la vida del préstamo, dicha cláusula es nula.

Efecto: la deuda se habrá de recalcular aplicando exclusivamente el interés pactado más su diferencial, excluyendo expresamente la cláusula suelo.

5.- Intereses de demora excesivos. Varias sentencias dictadas tanto por Audiencias Provinciales como por el Tribunal Supremo han declarado abusivos intereses de demora muy elevados –del 18%, 19%, 20%, incluso del 16%– por resultar desproporcionadamente altos en referencia al incumplimiento del deudor. En la actualidad, y tras las reformas hipotecarias, el interés de demora que se pacte en los préstamos hipotecarios no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

Efecto: no habiendo interés que sustituya al abusivo, el nuevo cálculo de la deuda habrá de hacerse aplicando como interés de demora el interés legal del dinero.

6.- Fórmula de cálculo de interés 360/365. Este método de cálculo, que ya se encuentra en la mesa del TJUE, ha sido declarado nulo recientemente por la Audiencia Provincial de Pontevedra. El mismo se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial (de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días). Sin embargo, para calcular el interés mensual, se multiplica el resultante del diario por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor”, concluye la sentencia.

7.- Cláusula de redondeo al alza. Con esta cláusula, se establece que el tipo de interés aplicable al consumidor, se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G abogados

Alquiler vivienda de protección oficial

¿Qué pasa si se casan dos personas con casas de protección oficial? ¿Pueden alquilar una?

           

En primer lugar lo que debemos valorar es que los requisitos que se exigen en los Planes Estatales de Vivienda para el acceso de una vivienda protegida, se solicitan en la adjudicación de la misma, en la que se requiere para poder ser beneficiario de estas ayudas (tanto a nivel individual como de unidad familiar) que cumplan los requisitos previstos en la normativa de aplicación.

Entre otros, se establecen con derecho a protección preferente los compradores que acceden por primera vez a la vivienda en propiedad, que no hubieran tenido vivienda en propiedad o, que aun teniéndola o habiéndola tenido, no dispongan de un derecho de uso y disfrute sobre la misma. Una vez valorados estos requisitos por la Administración, cada uno ha adquirido de forma legal su vivienda, que se va a constituir como “alojamiento habitual y permanente de su ocupante”.

Pero ¿Qué sucede entonces si la unidad familiar aumenta, ya está formada por dos miembros y además con dos viviendas protegidas? En este caso tendrán primero que decidir cuál de las dos viviendas se va a destinar a residencia habitual del matrimonio, y surge la pregunta de qué hacemos con la otra.

Hay que valorar varias cuestiones. Muy relevante desde el punto de vista legal es la limitación de disposición que afecta a la mayoría de las viviendas de protección oficial ya que tienen concedido un préstamo con financiación cualificada, que como condición “no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición”.

Esto significa que hasta transcurridos 10 años desde la adquisición no podrían alquilarla ni venderla, sin la obligación del reintegro de las ayudas económicas para el acceso (más los intereses que corresponden calculados desde la percepción de las ayudas hasta su reintegro) además de la previa cancelación del préstamo concedido.

Se podría por tanto, en base a concurrir motivos justificados (matrimonio entre dos titulares de vivienda protegida) como supuesto a valorar por la Comunidad Autónoma, solicitar una autorización expresa para poder alquilar o vender la vivienda, y en el caso de estar dentro de los 10 primeros años, además de la autorización, la previa cancelación del préstamo y reintegro de ayudas concedidas, siendo este un modo de gestionar ambas viviendas.

Lo que no podemos olvidar que es las viviendas protegidas durante todo su periodo legal de protección, están sometidas al control de la Administración, y por tanto debemos gestionar autorizaciones previas de actos de disposición que pretendamos realizar en las mismas, ya que no son viviendas libres que se puedan disponer de ellas al arbitrio del titular, sino que han sido adjudicadas por el cumplimiento de unos requisitos y cualquier modificación que les afecte debe tramitarse frente a la Comunidad Autónoma, quien atendiendo a las circunstancias actuará en consecuencia.

Los trámites de las viviendas protegidas se han de gestionar ante la Comunidad Autónoma de residencia donde esté ubicada, quien nos indicará los documentos y requisitos que nos sean exigibles para lo que pretendamos realizar con la misma, ya que cada Comunidad Autónoma tiene facultad y competencia al tener normativa de desarrollo de las actuaciones en materia de vivienda protegida.

Por poner un ejemplo, en la Comunidad de Madrid, se gestiona el arrendamiento de vivienda protegida a través de visados de contrato, en función del Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Otras como la Junta de Andalucía, tienen específicamente creado un Registro de Demandantes de Vivienda Protegida, que gestiona la adjudicación del alquiler de este tipo de viviendas regulado en el Decreto 1/2012, de 10 de enero.

De ahí la necesidad de ponerse en contacto previo con la Administración para que nos informen acerca de los requisitos y trámites específicos para el alquiler y/o venta, entre otras cuestiones porque en todo caso se me debe facilitar el precio por módulo tanto de renta como de venta, al tratarse de viviendas calificadas.

Artículo escrito por Mar Fernández, abogada de Legálitas.

Obras en viviendas de alquiler

OBRAS EN VIVIENDAS DE ALQUILER

     

La Ley de Arrendamientos Urbano regula aquellos aspectos del contrato de alquiler relacionados con las obras de conservación y mejora de las viviendas, así como el caso en que la obra sea realizada por el inquilino.

1. OBRAS DE CONSERVACIÓN

2. OBRAS DE MEJORA

3. OBRAS DEL ARRENDATARIO


Durante la vigencia del contrato de alquiler de una vivienda puede ser necesarios realizar obras, ya sean por posibles imprevistos o aquellas derivadas del propio uso de la vivienda o mejoras que se decidan realizar.

La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula y regula estos casos, estableciendo cuándo es obligatorio realizar las obras y quién debe sufragarlas.

El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin derecho a elevar la renta, salvo que dicho deterioro sea imputable al inquilino.

                      

                          OBRAS DE CONSERVACIÓN

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece:

El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad.

En caso de tener que realizar las obras, el arrendador no tiene obligación de aumentar la renta que el inquilino paga en concepto de alquiler.

El arrendador no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que aceptarlas. En el caso que éstas se prolonguen durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente (para evitar daños graves e inmediatos), el inquilino podrá efectuarlas siempre que se lo comunique al propietario.

Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hace inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

                                  OBRAS DE MEJORA

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Estas obras deben ser sufragadas por el propietario, aunque si se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

El arrendador tiene la obligación de notificar la obra por escrito al arrendatario, con al menos tres meses de antelación y debe indicar la naturaleza de la obra, fecha de comienzo, duración y coste previsto.

Asimismo, el arrendatario tiene el plazo de un mes desde la notificación para desistir del contrato en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada. En este caso, el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento.

                          OBRAS DEL ARRENDAMIENTO

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunos casos en lo que el arrendatario necesita el consentimiento escrito del arrendador. Este es el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda o una merma en las condiciones de seguridad de la misma y, por lo tanto, implique el riesgo de que se produzcan derrumbamientos.

En caso de que el arrendatario no obtenga el consentimiento escrito del arrendador, éste puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado de origen o mantenga las obras si eso le conviene.

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Donación de inmuebles

¿Cuándo se puede hacer y cuánto cuesta una donación (de dinero o inmuebles) a tus hijos?

           

La donación de bienes se puede realizar en cualquier momento, esto es, que realmente para donar bienes a tus hijos no es necesario esperar a que tengan una determinada edad o exista un límite cuantitativo para hacerlo, ahora bien, hay que estudiar caso por caso para ver si es más conveniente efectuar esa donación o bien esperar y transmitir los bienes por testamento una vez que se produzca el fallecimiento del causante.

Hoy por hoy, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la modalidad de Donaciones, está bonificado en la mayor parte de las Comunidades Autónomas(aunque hay desigualdades entre ellas que luego trataremos), lo que supone que tanto se transmita un inmueble como se produzca la transmisión de dinero, la persona que recibe el bien, esto es, el donatario, tiene en la actualidad reducciones y/o bonificaciones que hacen que no pague demasiado por tal concepto.

El problema radica en el transmitente o donante y esto es lo que más se desconoce por los contribuyentes, ya que si un padre decide transmitir un inmueble a un hijo mediante una donación, debe conocer que ha de declarar dicha transmisión en la declaración de la Renta del ejercicio en el que se ha producido la transmisión, declarando la diferencia entre el valor del bien transmitido en el momento de la donación, del valor de adquisición, lo que hace que pueda generar ganancias patrimoniales que tributen en la actualidad entre un 19,5% y un 23,5%.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un impuesto estatal que está cedido a las Comunidades Autónomas y esto hace que en la actualidad ofrezca grandes desigualdades, ya que no es lo mismo que se donen bienes en Madrid a que se donen en Andalucía, la normativa andaluza es más gravosa que la madrileña, por ello entendemos que existe una necesidad de armonizar el impuesto, de tal manera que las bonificaciones y/o reducciones que se aplican, por ejemplo, en Madrid, sean similares a las del resto de España.Es tal la problemática en este sentido, que ha generado que en algunos casos se proceda al empadronamiento en la Comunidad de Madrid ahorrar impuesto a la hora de efectuar una donación.

Como pagar menos por el impuesto de sucesiones.

La fórmula para pagar menos por el impuesto de sucesiones en los inmuebles con actividad comercial

                   

Una de las problemáticas a la que se enfrentan muchos contribuyentes, y muy particularmente aquel empresario ahorrador que ha materializado los beneficios empresariales de toda una vida en varias propiedades inmobiliarias con el fin de diversificar sus ingresos (arrendamientos) –y, en la medida de lo posible, procurar un patrimonio a sus descendientes–, es la transmisión de dichas propiedades a la siguiente generación.

En este sentido, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) puede resultar una verdadera losa en ciertos casos, obligando, no en pocas ocasiones, a que el contribuyente deba desprenderse de alguna propiedad para poder hacer frente al pago del Impuesto.

El ISD es un tributo polémico que suscita no pocas controversias, que se deben, fundamentalmente, a que se trata de un gravamen impopular tanto por sus efectos negativos sobre el ahorro, como por el panorama regulatorio actual que da pie a la existencia de amplias divergencias territoriales y subjetivas.

Siendo el ISD un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, el resultado de tributar en una u otra región puede llegar a ser notable, pudiendo prácticamente no tributarse de forma efectiva en un lugar y, por el contrario, ser gravado a tipos impositivos muy elevados en otro ante un mismo hecho imponible.

Relacionado con todo lo anterior, y más allá de los diferentes beneficios fiscales recogidos en la normativa del Impuesto, nos centraremos en explicar de forma muy general la existencia de un beneficio aplicable a la transmisión de aquello que puede considerarse como empresa individual o negocio profesional a favor de la familia por herencia o donación.

Dado que la casuística relacionada con lo que puede entenderse como empresa individual o negocio profesional es mucha, nos centraremos en un ejemplo que se da habitualmente: la persona física que posee a título personal varios inmuebles.

De propietario a empresario

El esquema básico para que el coste fiscal de la transmisión se reduzca hasta prácticamente desaparecer (la reducción de la base imponible es del 95%) consiste en que la persona física propietaria se dé de alta como empresario y afecte los inmuebles a la actividad económica de arrendamiento.

Es decir, si se considera que el propietario lleva a cabo una actividad económica de arrendamiento, todos los inmuebles relacionados con esa actividad se verán beneficiados por la reducción en el ISD. No obstante, si bien puede parecer sencillo, existen varios requisitos que deben cumplirse tanto subjetivos –los relacionados con el causante o donante–, como objetivos, aquellos que hacen referencia a los inmuebles.

En relación a los subjetivos, (i) la actividad económica deberá ser desempeñada por el propietario –ya dado de alta como empresario– de forma personal habitual y directa; y (ii) los rendimientos procedentes de dicha actividad han de constituir la principal fuente de renta del empresario.

Respecto a los objetivos, como ya hemos apuntado, los inmuebles deberán estar afectos a la actividad de arrendamiento. Cabe destacar que la normativa a partir del 01/01/2015 ha suavizado los requisitos que deben darse para que el arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como actividad económica. Hasta diciembre de 2014 era necesario disponer de un local y tener contratada una persona para le gestión de dicha actividad. Actualmente sólo es necesario el segundo de los requisitos.

Más de un inmueble

Otro requisito relacionado con la posibilidad de considerar el arrendamiento como actividad económica es la necesidad de disponer de lo conocido como ‘masa crítica’, en el sentido de que deben de haber varios inmuebles afectos, no siendo viable la consideración de actividad económica el arrendamiento de, por ejemplo, un solo inmueble.

Debemos precisar que existen especificidades atendiendo a si la transmisión se realiza inter vivos (donación) o mortis causa (sucesión), pero que en cualquier caso la bonificación que obtendríamos de cumplir los requisitos requeridos sería de, al menos, el 95% de la base imponible.

Es decir, sobre un patrimonio inmobiliario cuyo valor de mercado asciende a 1 millón de euros, la base imponible sobre la que se calcularía la cuota del ISD tras aplicar la bonificación sería de 50.000 euros (sólo pagaríamos impuestos sobre 50.000 euros).

Por último y a modo de resumen, la afectación de los inmuebles a una actividad económica como empresario persona física determina que dichos inmuebles estén bonificados en la futuro y eventual Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, además, estén exentos en el Impuesto sobre Patrimonio siempre y cuando se cumplan los requisitos legalmente previstos.

Artículo escrito por Juan Sagalés Cantenys, abogado en Alfonsea.

El IRPH de las hipotecas

El IRPH de las hipotecas: ¿Es legal? ¿Se puede manipular? ¿Cómo saber si lo tengo?

                  

El IRPH (siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) del conjunto de entidades o “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España” podría considerarse el hermano mayor del euríbor. Un hermano hipotecario que empezó cotizando al 16,770% allá por noviembre de 1.990 y que ha cerrado marzo de 2016 al 1,919%. El euríbor, por su parte, empieza a publicarse en enero de 1.999 al 3,062% y hoy está al -0,012% a un año.

Un hermano mayor con bastante peor carácter, si tenemos que acogerle en nuestra escritura de préstamo.

¿Cómo saber si tengo IRPH en lugar de euríbor?

Si el lector no sabe responder a esta pregunta, una idea preliminar: en caso de que al final hubieras pactado la hipoteca a tipo variable referenciada a IRPH y no lo supieras, acude a un abogado para que analice si procede demandar al banco. Avanzada la lectura del artículo sabrás en base a qué.

Si en su momento se pacto un IRPH de cajas o de bancos (sectorial), estos referenciales desaparecieron el 28 de abril de 2012 y a la hipoteca se le aplica el tipo sustitutivo y, de no existir, un tipo fijo. Si el tipo actual es el IRPH de conjunto de entidades, la forma de averiguarlo pasa por leer la escritura de préstamo hipotecaria firmada y localizar el término “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre” en el apartado de intereses. El último recibo de la hipoteca también puede ayudar, si bien depende del diferencial pactado y del mes de la última revisión. Bajo el supuesto de que la revisión fuera con los valores de diciembre de 2015, resulta:

Euríbor: 0,059%
IRPH entidades: 2,054%

Si en el recibo correspondiente el tipo que nos aplican es del 1,059%, claramente tenemos pactado un euríbor + 1. ¿Y si el interés del recibo es el 2,304%? Podrían darse dos casos:

1) Tener un IRPH + 0,25%.
2) Haber firmado un euríbor + 2,245%

En este caso, lo más probable es que el IRPH sea el interés pactado.

¿Es legal el IRPH?

El IRPH de entidades es uno de los seis tipos de interés oficiales del mercado hipotecario recogidos en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario. En este aspecto, es tan legal como el euríbor.

La clave es si se explicó adecuadamente la naturaleza del IRPH y su coste previsible a futuro, con escenarios diferentes de evolución del IRPH y, además, comparando estas gráficas con las cuotas que resultaría de haberse aplicado un euríbor. En otras palabras, en base a las mismas exigencias de transparencia que se aplican a las cláusulas suelo, si el banco no nos informó claramente, podemos acudir a un abogado especializado para que valore la posibilidad de demandar a la entidad financiera por abusividad del IRPH por vulneración del control de transparencia. En este sentido, ya hay sentencias en Audiencias Provinciales como la de Álava.

El manido argumento comercial de que el IRPH “es más estable que el euríbor” es falso, su volatilidad es similar y es más caro, si bien el coste final depende de los diferenciales que tomemos.

¿Se puede manipular?

Hemos visto que la cláusula que establece el IRPH puede ser abusiva, pero

 ¿puede ser anulada por la posibilidad que tienen los bancos de manipular el índice?

De momento no hay sentencias en este sentido, pero sí indicios. El Síndic de Greuges en un documento de septiembre de 2015 comunica que según se desprende de las respuestas del Banco de España al pliego de preguntas del interrogatorio por escrito del procedimiento de tramitación ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Burgos, en el juicio ordinario 81/2014:

El IRPH de cajas se calculaba a partir de los datos facilitados por las mismas cajas cada mes.

El IRPH se calcula como media simple, con el mismo peso de todas las Cajas (IRPH sectorial), con independencia del volumen de préstamos concedidos. Por ello, si una caja, por haber incrementado un mes los tipos de interés o comisiones, perdía cuota de mercado, no variaba su representatividad en el IRPH.

A menos Cajas, más influencia en el IRPH de las que quedan (igual que ahora con el IRPH de entidades).

Cualquier caja podía influir en el resultado del IRPH incrementado los intereses que aplicaba en el mes en cuestión.

Se declara la TAE, no el tipo de interés nominal. Con lo que se cargan comisiones y gastos, además del interés nominal.

El Síndic añade que el IRPH de conjunto de entidades adolece de los mismos defectos.

Los afectados por las hipotecas con IRPH mal comercializadas empiezan a clamar por sus derechos. Veremos cómo evoluciona este tema, con claras similitudes con las cláusulas suelo.

Renta 2015: Desgravar el alquiler

Renta 2015: cómo desgravarte el alquiler en la declaración según la comunidad donde vivas

Las autonomías gozan de cierta independencia fiscal, ya sea para aumentar la presión impositiva o para ayudar a los contribuyentes que viven en ellas.

En lo que al alquiler se refiere, los ciudadanos deben tener en cuenta dos novedades: la primera, que los propietarios de viviendas alquiladas pueden deducirse el 60% de los rendimientos ligados al arrendamiento (la cantidad que resulta de restar a los ingresos los gastos deducibles, como impuestos, suministros, mantenimiento…), independientemente de la edad de sus inquilinos.

Y la segunda, que la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015 acabó con la deducción estatal de los inquilinos para los contratos nuevos (los antiguos podrán seguir deduciéndose el 10,05% de las cantidades satisfechas siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros). Ahora bien, la inmensa mayoría de las autonomías mantiene operativas ayudas vinculadas al alquiler. Dependiendo de la región la deducción es diferente, así como las condiciones para poder aplicarlas:

Andalucía

La autonomía permite la deducción del 15% de las cantidades satisfechas durante 2015 por el alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, hasta un máximo de 500 euros anuales, ya sea en tributación individual o conjunta.

Esta desgravación solo beneficia a los menores de 35 años que perciban como mucho 19.000 euros anuales entre base imposible general y base del ahorro (cantidad que se eleva a 24.000 euros en caso de tributación conjunta). Los contribuyentes, además, deben acreditar la constitución del depósito de la fianza en la comunidad, así como identificar a su arrendador haciendo constar su NIF en la casilla 720.

Aragón

Las ayudas al alquiler están reservadas en la región aragonesa a un caso concreto: el arrendamiento de la vivienda habitual vinculado a determinadas operaciones de dación en pago. Se establece unadesgravación del 10% de las cantidades aportadas en el ejercicio fiscal 2015 sobre una base máxima de 4.800 euros. Para acogerse a este beneficio fiscal deben darse varias circunstancias: la primera, que la base imposible sea inferior a 15.000 euros (o a 25.000 euros si es una declaración conjunta).

La segunda, que “solo será aplicable en el caso de la adjudicación de la vivienda habitual en pago de la totalidad de la deuda pendiente mediante hipoteca de la citada vivienda y siempre que, además, se formalice entre las partes un contrato de arrendamiento con opción de compra de la misma vivienda”, según Hacienda. Cumplidos los requisitos, el beneficiario también deberá hacer constar el NIF del arrendador en lacasilla 747.

En el caso del propietario, y más allá de la deducción estatal del 60%, Aragón establece una desgravación adicional del 30% de la cuota autonómica del IRPF. Ahora bien, solo está disponible para aquellos propietarios que hayan puesto al menos una vivienda a disposición del Gobierno o alguna de sus entidades vinculadas al Plan de Vivienda Social de Aragón.

Asturias

El Principado establece una deducción del 10% de las cantidades pagadas durante 2015 con un máximo de 455 euros, ya sea en tributación individual o conjunta. En el caso de que la vivienda se encuentre en el entorno rural (y en municipios de menos de 3.000 habitantes), la deducción se eleva hasta el 15% con un límite de 606 euros.

Para poder optar a esta desgravación, la suma de la base imponible y del ahorro del contribuyente no puede superar los 25.009 euros (ni los 35.240 euros en tributación conjunta), mientras que las cantidades que ha pagado por el alquiler de su vivienda deben representar más del 10% de su base imponible. El NIF de su arrendador debe aparecer en la casilla 760.

Baleares

Las islas no establecen ningún tipo de deducción ligada al alquiler de una vivienda, aunque el arrendador podrá desgravarse el 60% de los rendimientos netos declarados sea cual sea la edad de sus inquilinos.

Canarias

El archipiélago establece una deducción del 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 500 euros anuales siempre que el contribuyente cumpla estos requisitos: que su base imponible no supere los 20.000 euros anuales o 30.000 euros en la tributación conjunta y que las cantidades pagadas en concepto de alquiler supongan más de un 10% de su base imponible. Además, la Administración tributaria regional recuerda que, para beneficiarse de esta deducción, los contribuyentes deben hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 794, la referencia catastral en la 797 y el importe que ha pagado al arrendador, en la 799.

Cantabria

La región aún mantiene activas las deducciones por alquiler para unos colectivos muy concretos: los menores de 35 años, los mayores de 65 años y los discapacitados físicos, psíquicos o sensoriales. En estos casos, el contribuyente se puede deducir un 10% de las cantidades pagadas, hasta un máximo de 300 euros anuales. En el caso de la tributación conjunta, el límite de la deducción se eleva a 600 euros.

Además de los criterios anteriores, la base imponible del beneficiario no puede superar los 21.000 euros (31.000 en declaración conjunta) y el dinero pagado en concepto de arrendamiento debe exceder el 10% de su renta. Como en los casos anteriores, el beneficiario deberá incluir en la declaración el NIF del arrendador en la casilla 803.

Castilla-La Mancha

La autonomía establece dos deducciones según el lugar en el que se encuentre la vivienda. La estándar es la que desgrava el 15% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual con un límite de 450 euros. En cambio, para las viviendas ubicadas en municipios pequeños (que tenga menos de 2.500 habitantes -o de 10.000, siempre que se encuentre a más de 30 km de un municipio mediano-), la deducción se eleva hasta el 20%, con un máximo de 612 euros.

En ambos casos solo se pueden beneficiar los menores de 36 años cuya renta máxima sea 12.500 euros anuales o 25.000 euros si es una declaración conjunta. Además, deberán aportar el NIF de su casero en lacasilla 828.

Castilla y León

Al igual que en la ‘otra Castilla’, en esta autonomía también existen dos tramos de deducción. El estándar alcanza el 15% y fija un límite de 459 euros, mientras que el vinculado a los núcleos rurales asciende al 20%, con un máximo de 612 euros. Ahora bien, es necesario tener menos de 36 años para poder optar a esta deducción y una base imponible inferior a 18.900 euros (31.500 euros en los casos de tributación conjunta). Los beneficiarios deben indicar el NIF del arrendatario en la casilla 837.

Cataluña

La región catalana mantiene activa una deducción del 10% de las cantidades pagadas en el ejercicio fiscal hasta un límite máximo de 300 euros (600 euros si es familia numerosa), pero no está disponible para todos los inquilinos. Para poder acogerse a ella es necesario que el contribuyente cumpla uno de estos requisitos: tener como mucho 32 años, haber estado en paro al menos 183 días durante el año anterior, tener un grado de discapacidad mínimo del 65% o ser viudo/a y tener65 años o más.

Además, la renta recibida no puede superar los 20.000 euros anuales y las cantidades pagadas en concepto de alquiler deben superar el 10% de los rendimientos netos del contribuyente y se debe incluir el NIF del casero en la casilla 866.

Comunidad Valenciana

La región mediterránea establece tres supuestos en lo que a deducción por alquiler se refiere:

Ahora bien, no todos los inquilinos pueden aplicarse esta desgravación. Para poder acogerse a ella, la fecha del contrato debe ser posterior al 23 de abril de 1998, su duración de al menos un año y la vivienda tiene que ser la habitual del contribuyente. Además, el inquilino no puede tener una vivienda a menos de 100 km de distancia, ni disfrutar de la deducción por la compra de una vivienda. Por si fuera poco, su renta no puede superar los 25.000 euros en tributación individual ni los 40.000 en declaración conjunta. El casero, por su parte, tiene que haber depositado la fianza en el organismo correspondiente.

Extremadura

La región extremeña también pone a disposición de sus ciudadanos una deducción específica ligada al alquiler. En concreto, permite una desgravación del 5% de las cantidades pagadas hasta un máximo de 300 euros anuales, cifra que se eleva al 10% si la vivienda está en un entorno rural (el límite en este caso es de 400 euros). Estos beneficios fiscales solo están disponibles para menores de 36 años, para los que tengan consideración legal de familia numerosa y para los que tengan una discapacidad mínima del 65%.

Por si fuera poco, los contribuyentes no pueden tener una vivienda en propiedad a menos de 75 km de distancia, deben tener el resguardo del depósito de la fianza de su alquiler y haber recibido unas rentas inferiores a 19.000 euros en tributación individual o a 24.000 euros en caso de la conjunta.

Galicia

En territorio gallego la deducción por alquiler asciende al 10% de las cantidades pagadas con un límite de 300 euros por contrato y año, ya sea en tributación individual o conjunta. No obstante, las cifras mejoran si el contribuyente tiene dos o más hijos menores de edad (en ese caso es un 20%, hasta un máximo de 600 euros) o si el inquilino tiene un grado de discapacidad mínima del 33% (en ese caso, las cuantías fijadas para la deducción se duplican).

Al margen de esos requisitos, hay otras condiciones: tener como máximo 35 años, que el contrato de alquiler sea posterior al 1 de enero de 2003, que el casero haya constituido el depósito de la fianza y que las rentas que percibe el potencial beneficiario no superen los 22.000 euros. Al igual que en el resto de territorios, los contribuyentes deben aportar el NIF del propietario de la vivienda donde vive en la casilla 895.

La Rioja

La autonomía no ofrece ningún tipo de desgravación a los arrendatarios: ni a los jóvenes, ni a los mayores, ni a los que tienen rentas bajas

Madrid

La Comunidad de Madrid también mantiene viva la deducción por arrendamiento. Permite la desgravación del 20% de las cantidades pagadas hasta un máximo de 840 euros, ya sea en tributación individual o conjunta. Ahora bien, el inquilino debe tener menos de 35 años, ganar menos de 25.620 euros (o 36.200 si es una declaración conjunta) y gastarse en el alquiler más de un 10% de las rentas que percibe. Todo ello sin olvidar que el beneficiario debe contar con una copia del resguardo del depósito de la fianza e incluir el NIF de su arrendador en la casilla 910.

Murcia

La región mediterránea no establece ninguna deducción específica para el inquilino de una vivienda, independientemente de la edad que tenga o de las rentas que perciba.

Navarra

La Hacienda navarra recuerda que el contribuyente se puede deducir el15% de las cantidades pagadas, con un máximo de 1.200 euros anuales, siempre que se produzcan estas condiciones: que las rentas no superen los 30.000 euros (el límite se eleva a 60.000 en el caso de una tributación conjunta), que aporte el contrato de arrendamiento y dos recibos de pago, y que el alquiler suponga al menos un 10% de las rentas que percibe. En este caso, por tanto, no hay requisitos vinculados a la edad del inquilino.

País Vasco

En Euskadi, y dado que los contribuyentes vascos no pueden disfrutar de las deducciones estatales, también hay una ayuda específica para el alquiler. Por regla general, la desgravación alcanza el 20% de las cantidades satisfechas por el inquilino hasta un máximo de 1.600 euros.El límite se amplía a 2.000 euros y al 25% de las cantidades pagadas en el caso de menores de 35 años y familias numerosas. Ese 25% también está disponible en Álava para los contribuyentes discapacitados.

Cláusula suelo

La verdad sobre la ‘histórica’ sentencia que declara nulas las cláusulas suelo de las hipotecas

                 

Ayer por la tarde la asociación de usuarios de banca Adicae presumía de haber acabado “con las cláusulas suelo en España en una sentencia histórica”. Sí, pero no. En esta afirmación hay más de marketing que de doctrina jurídica. En realidad, lo que ha conseguido Adicae es que el juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid haya anulado por “falta de transparencia” las cláusulas consideradas abusivas de los contratos hipotecarios de la mayoría de los 15.000 afectados que había incluido en la macrodemanda interpuesta contra 101 entidades financieras, que a lo largo del procedimiento –iniciado en 2010– se han quedado en 40 después de los procesos de fusión de los bancos.

Pero, ¿por qué esta se sentencia no es tan histórica como Adicae y algunos medios de comunicación han querido vender? Básicamente porque no crea jurisprudencia y lo único que hace es analizar de manera individual cada uno de los casos y aplicarles la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013, posteriormente confirmada en otras a principios de 2015.

“Hay que felicitar a Adicae por la sentencia favorable”, asegura Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados y especialista en cláusulas suelo, pero advierte que este es únicamente “el primer ‘round’ de un larguísimo combate de boxeo”. Además, aclara que “solo genera historia la doctrina del Supremo y de las Audiencias Provinciales cuando no se ha recurrido o no cabe recurso”.

En este sentido, tanto la asociación de usuarios de banca como las 40 entidades condenadas tienen 20 días para recurrir la decisión judicialque condena a los bancos a reintegrar las cantidades “indebidamente” cobradas desde el pasado 9 de mayo de 2013. Sin embargo, la sentencia cuenta con varios puntos negros que en opinión de Giménez generan “inseguridad jurídica”.
Un montón de ‘agujeros negros’

El fallo de la juez estima solo de manera parcial la demanda de Adicae, que solicitaba que se devolviesen todas las cantidades abonadas por las cláusulas suelo desde que se comenzaron a aplicar en 2009. De hecho, desestima la demanda interpuesta contra BBVA, Abanca y Cajas Rurales Reunidas. Además, únicamente obliga a eliminarlas cuando sean “idénticas” a las transcritas en el punto 1.3 del primer fundamento jurídico de la sentencia.

El documento judicial precisa que “por cláusulas idénticas ha de entenderse aquellas que, a pesar no de emplear el mismo texto ni las mismas palabras, sean sustancialmente iguales en cuanto a su contenido por producir el mismo efecto en cuanto a la limitación de la variabilidad de los tipos de interés”. Es decir, “no se trata de que tengan las mismas palabras, sino los mismos efectos”, explica Carmen Giménez.

Para la abogada este es el mayor agujero negro de la sentencia ya que “se han copiado tal cual las cláusulas suelo, incluidos los porcentajes de aplicación, que deberían haberse dejado en blanco”. Este ‘despiste’ deja a criterio de las entidades bancarias la anulación de esta parte del contrato y la restitución de los importes cobrados, cuando no coincidan con los que refleja el fallo.

En su escrito la magistrada apunta que “algunas de las entidades bancarias solicitan que se excluya de la presente resolución (...) a aquellos que por su especial cualificación o experiencia conozcan o tengan la posibilidad de conocer con sencillez el alcance y efectos de la cláusula suelo”.

Esto supone que profesionales como “abogados, especialistas en finanzas, empleados de banca, promotores inmobiliarios, etc...” no las verían eliminadas de su hipoteca "puesto que sería preciso realizar una valoración individualizada sobre la transparencia de las cláusulas suelo incorporadas a los contratos suscritos con dichos colectivos".

Los consumidores no adheridos a esta demanda y afectados por los Bancos condenados, podrán solicitar la supresión de su cláusula suelo, si el banco no se la quita voluntariamente, a través del procedimiento de ejecución de sentencia. Es decir, tendrán que demandar.
A la espera de la decisión de la UE

Es sorprendente que la decisión de la jueza sobre la demanda, que llevaba 10 meses vista para sentencia, se produzca apenas 20 días antes de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronuncie sobre este mismo asunto. De hecho, muchos Juzgados y tribunales españoles han suspendido los procedimientos relativos a cláusulas suelo, quedando a la espera de la resolución que se adopte por Europa respecto a su retroactividad.

¿Por qué? Según explica Giménez, si la sentencia de Adicae no se recurre –algo muy poco probable en opinión de la experta–, “lo que decida la unión europea no sería aplicable porque las sentencias que son firmes y definitivas producen el efecto de ‘cosa juzgada’”.

La nota curiosa del fallo pasa por que la jueza no estima condena en costas, por lo que, serán los propios consumidores los que tengan que abonar los honorarios de los profesionales –abogado y procurador- que hayan contratado a través de Adicae.
Efecto en la banca

Aún sin saber si el TJUE estimará o no la retroactividad hasta 2009 en la eliminación de las cláusulas suelo, la doctrina ya establecida en España –y que supone la restitución de las cantidades abonadas desde el 9 de mayo de 2013 hasta el pasado 31 de diciembre – supondría que la banca deberá devolver 5.269 millones de euros, según las estimaciones de Analistas Financieros Internacionales (AFI).

Además, a esta cantidad habría que sumarle 4.474 millones si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene en cuenta que la activación de las cláusulas suelo se produjo en 2009 y ordena su anulación con efecto retroactivo.

Los expertos de AFI estiman que un 30% del crédito vivienda contaba con cláusulas suelo y que desde la sentencia del Supremo se ha suprimido una tercera parte de ese saldo. El suelo medio sería del 3% con un diferencial sobre Euribor a 12 meses del 0,8%.

Salida de humos

Si monto un bar o restaurante, ¿necesito la autorización de todos los vecinos para instalar la salida de humos?

               

En España hay cerca de 300.000 locales de hostelería, aproximadamente uno por cada 150 habitantes. Y, a jugar por las estadísticas, no son suficientes: la mayor parte de los nuevos negocios que se montan en nuestro país son bares y restaurantes. Cuando alquilan un local, estos empresarios de la ‘caña’ y la ‘tapa’ suelen enfrentarse a un problema bastante común: la salida de humos no existe o no se ajusta a la normativa actual.

En esos casos, para poder utilizar la cocina es necesario pedir autorización a la comunidad de propietarios en la que se ubica el local para acometer la obra de instalación o actualización. Aquí es donde suele surgir el problema, porque algunos vecinos, sobre todo de las plantas superiores, se suelen oponer por miedo a los malos olores y/o la suciedad.

Pero, ¿es necesario la autorización de todos los propietarios para instalar la salida de humos?. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo estima que sí es necesario convencer a todos los vecinos antes de iniciar la reforma.

De hecho, aunque la reforma introducida por la Ley 8/2013 en la Ley de Propiedad Horizontal contribuyó a flexibilizar la adopción de acuerdos para la realización de obras en las comunidades de vecinos, es necesaria la unanimidad de los vecinos en los casos que “menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario”.

Por esta razón, es importante que antes de alquilar un local para emprender un negocio de hostelería se busque uno en el que no sea necesario hacer ningún tipo de reforma de actualización que afecte a la comunidad de propietarios o, en el caso de que sea indispensable, conseguir de antemano la autorización necesaria y unánime de parte de los vecinos.

Buenas noticias para los caseros

Los caseros con pisos vacíos se podrán desgravar el IBI o la factura de la luz, según una sentencia

                         

Nadie mantiene desocupada por gusto una casa en la que ha invertido con la intención de sacarle rentabilidad. Tener vacía una vivienda destinada al alquiler es un ingente gasto para el propietario. Impuestos, gastos de comunidad, derramas, facturas del agua o la luz…mantener en perfecto estado un inmueble supone una enorme presión económica, sobre todo cuando este no genera los ingresos esperados.

Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha abierto la puerta a que los caseros se puedan deducir algunos de estos gastos mientras sus pisos se encuentren sin inquilino.

Aunque Hacienda no permitía al demandante desgravarse los gastos relativos a la vivienda, el tribunal vasco –siendo sensible a la actual problemática que afecta a muchos propietarios que ven como sus viviendas de alquiler se quedan vacías por culpa de la crisis económica– ha señalado en su escrito que el hecho de que “no se produzca el ingreso no excluye la contabilización del gasto y su deducción”.

Por tanto, a diferencia de otras actividades económicas, “los inmuebles generan una serie de gastos cuya finalidad es mantener el inmueble en situación de poder ser arrendado”.

Esto supone, según el experto, que “si no se paga el IBI, la luz o el agua puede producirse un embargo, o cortarse los suministros, lo que dificultaría la obtención de ingresos”. Esto es, si no se pagan estos gastos sería muy difícil alquilar la casa.

Tomando como válida la interpretación del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, el pago del IBI, además de todas las facturas que tengan como finalidad que la vivienda se mantenga en el mercado de alquiler, serían deducibles ante Hacienda en el caso de que esta permanezca sin alquilar y, por ende, sin generar ingresos.

Aunque la sentencia hace referencia a una empresa, también afecta a contribuyentes con viviendas en alquiler y que tributan en el IRPF por actividades económicas. En este caso, la ley si establece claramente que gastos como los intereses del préstamo hipotecario o los derivados de la reparación y conservación de la vivienda solo podrán desgravarse si superan la cuantía de los ingresos.

Esto significa que no son deducibles cuando los pisos en alquiler están vacíos. Sin embargo, ese gasto podrá descontarse en los siguientes cuatro años si el inmueble finalmente es arrendado. Por ello es importante guardar las facturas.

¿cómo tributan las rentas inmobiliarias?

Deducciones al alquiler en la Renta 2015: ¿cómo tributan las rentas inmobiliarias?

                    

Los arrendadores tienen que tributar por las viviendas que alquilan. Existen determinadas reducciones y gastos deducibles que hay que conocer, y este año hay algunas novedades.Los ingresos por arrendar una vivienda tributan como capital inmobiliario, restando los gastos deducibles, y en algunos casos se aplican reducciones. Sólo en el caso de que el arrendamiento se realice como actividad económica, estos ingresos se consideran actividades económicas y tributan como tales.

Según la Ley del IRPF, el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En 2015 desaparece el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados que se exigía para que el arrendamiento de bienes inmuebles se considerarse como actividad económica.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, si el propietario participa en el precio del subarriendo, sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario sin derecho a reducción, señala la Agencia Tributaria.

Son ingresos íntegros el arrendamiento de bienes inmuebles o constitución, así como su cesión de derechos, facultades de uso o disfrute, subarriendo o traspaso, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario. El rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta del inmueble,

De estos ingresos se deducen todos los gastos necesarios para su obtención (cantidades destinadas al pago de seguros del hogar, reparaciones, impuestos o suministros a nombre del arrendador), así como las cantidades destinadas a la amortización (valor catastral, excluido el valor del suelo) y de los demás bienes cedidos, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

No son deducibles como gastos los pagos por siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente ni el importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.

Hay un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

De la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles se obtiene el rendimiento neto, que puede resultar negativo.

En los alquileres destinados a vivienda habitual hay una reducción del 60% del rendimiento neto. Este año desaparece la reducción del 100% cuando el arrendatario tenía entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

Una vez practicada la reducción que proceda, existe una reducción del 30% del rendimiento neto en los rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen en un único periodo impositivo, así como en los rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo cuando se imputen en un único período impositivo, señala el Manual de la Renta de la Agencia Tributaria. Las reducciones no podrán superar el importe de 300.000 euros anuales.

En función de estas consideraciones generales, ¿qué situaciones se pueden dar en la imputación de rentas inmobiliarias? Estos son algunos ejemplos.

-Un particular tiene alquilado un apartamento en la playa por un importe de 700 euros al mes. Por dicho apartamento paga todos los meses 300 euros de préstamo hipotecario, ¿qué gastos puede deducir para el cálculo de la renta neta obtenida por el alquiler?

A los ingresos totales obtenidos por el alquiler, el propietario puede deducir todos aquellos gastos en los que incurra para la obtención del rendimiento, entre ellos, la parte de la cuota del préstamo que corresponda al pago de intereses, los gastos de conservación y reparación (pintura, sustitución de las instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad...), las tasas y tributos abonados, como el IBI y la tasa de recogida de basuras, excepto el IVA cuando sea deducible) el importe de la amortización del inmueble y otros gastos incurridos como la prima de seguro de hogar, las cuotas de la comunidad de propietarios, etcétera.

Si el apartamento no hubiera estado alquilado durante todo el año, sino sólo durante los meses de verano, sólo serían deducibles los gastos que correspondieran al periodo durante el cual el inmueble hubiese estado alquilado. Por el periodo en el que el inmueble no estuviera arrendado, el propietario no tributaría por rendimientos de capital inmobiliario, sino por imputación de rentas inmobiliarias, sin deducción alguna de gastos.

-Si el contribuyente dispone de un apartamento en la playa distinto de su vivienda habitual, apartamento que no quiere alquilar para poder disfrutar del mismo cuando desee, ¿cómo debe tributar por este inmueble en su declaración de la Renta?

El propietario debe tributar por el apartamento en concepto de imputación de rentas inmobiliarias, no como rendimiento de capital inmobiliario, al constituir un inmueble urbano no arrendado, no afecto a actividades económicas y no utilizado como vivienda habitual. La renta a imputar se determina en base al valor catastral del inmueble multiplicado por 2%, o por 1,1% en el caso de que el valor catastral haya sido revisado, sin que proceda la deducción de ningún tipo de gasto. La renta imputada se integrará en la base imponible general tributando al tipo marginal del impuesto.

-¿Qué ventajas recoge la normativa del Impuesto para el caso de alquileres destinados a vivienda?

Cuando el inmueble alquilado se destine a vivienda, la renta neta positiva generada por el alquiler (ingresos menos gastos) se reducirá en un 60%, siempre que dicha renta haya sido declarada por el contribuyente y no derive de una actuación de comprobación de la Administración Tributaria.

-En el supuesto de que el inmueble alquilado sea destinado por el inquilino a vivienda y, a su vez, una parte del mismo a despacho, ¿es posible que el propietario aplique el 60% de reducción a la renta neta positiva total generada por el alquiler?

El propietario sólo podrá aplicar la reducción del 60% a la parte de la renta neta positiva procedente del alquiler por el uso como vivienda del inmueble.

-Un contribuyente tiene alquilado uno de sus inmuebles a su hijo por lo que recibe 400 euros al mes, ¿qué importe debe incluir en su declaración de la Renta como rendimiento de capital inmobiliario?

En el supuesto de alquileres a parientes, la renta a considerar como rendimiento de capital inmobiliario será la obtenida según las reglas establecidas para los arrendamientos de inmuebles (ingresos menos gastos junto con la reducción del 60%), siempre y cuando sea superior al importe que resultaría de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias (1,1% del valor catastral o 2% del valor catastral si éste no ha sido revisado).

-Respecto a los alquileres, ¿existe algún beneficio fiscal para el inquilino?
Para los contratos de alquiler celebrados con anterioridad a 1 de enero de 2015 y por los que se hubiera abonado cantidades, en concepto de alquiler, antes de dicha fecha, se mantiene la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual del 10,05% de las cantidades pagadas durante el ejercicio, siempre que la base imponible total del contribuyente sea inferior a 24.107,20 euros anuales, ya sea en tributación individual o conjunta.