Contrato de alquiler

Contratos de alquiler: todo lo que necesitan saber propietarios e inquilinos

Junio, además de marcar oficialmente el comienzo del verano, da el pistoletazo de salida a la temporada alta de los alquileres. El interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente desde este mes hasta el momento álgido, que se vive en la segunda y la tercera semana de septiembre, coincidiendo con la vuelta del verano y el nuevo curso escolar.

Para que tanto quienes estén pensando en poner en alquiler un piso como los que quieran convertirse en inquilinos tengan toda la información disponible, hemos seleccionado toda la información relativa a contratos de alquiler:

Para los propietarios

Modelo de contrato de alquiler adaptado a los últimos cambios en la ley de arrendamientos

Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían utilizando en los arrendamientos.

Aval vs seguro de alquiler, claves para elegir la mejor protección ante un inquilino moroso

La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque creciente, aún es escaso en España. Para intentar solventar esta barrera existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de alquiler que ofrecen una garantía al arrendador en caso de impago de la renta.

¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?

Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para 'cazar' a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como 'paralela'. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.

Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso

Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

A la hora de actualizar la renta del alquiler: ¿Qué índice es mejor utilizar, el IPC o el IGC?

Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas.

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. Nosotros recomendamos llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses.

Para los inquilinos

ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, nosotros pensamos que que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes.

Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

7 cosas que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler

Si vas a firmar un contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, te interesa saber una serie de cosas para estar bien armado legalmente. La duración del contrato es libremente pactada por las partes, al igual que la renta. También deberás entregar obligatoriamente la fianza.

La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el casero no tiene 30 días para devolverla

En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.
Para ambos

Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda

Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.

8 cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta o el pago de impuestos.

En un alquiler, ¿Qué paga el casero y qué el inquilino?

Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona paga todo lo que puede medirse con contadores individuales.

Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma.

¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda?

La LAU fija la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del inquilino. El propietario está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato y devolverla, una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él recogidas. Si existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños.

Edificios como murales

El Concello elige 120 edificios para adornar medianeras con murales y grafitis

Las comunidades de propietarios tendrán que autorizar cada obra artística y el Ayuntamiento asumiría los gastos. Firmará acuerdos con colectivos
ciudadanos y de creadores para que propongan temáticas y pinturas

       

El estreno del proyecto de street art en la ciudad para decorar medianeras que quedan a la vista y hacen mal efecto será a partir de mañana en el número dos de Príncipe: pared lateral en el corazón urbano en la que lucirá en menos de quince días la reproducción a gran escala de la obra Fiestra de Urbano Lugrís. Tras el pistoletazo de salida vendrán más, según acreditan fuentes municipales, que ultiman el proyecto de arte urbano para embellecer progresivamente los edificios de la ciudad. El plan del Ayuntamiento incluye 120 medianeras ubicadas en las calles de Vigo para pintar sobre ellas murales y grafitis y conseguir así mejorar el aspecto visual de las construcciones. Al mismo tiempo, las paredes laterales de edificios céntricos de la ciudad, desde García Barbón, Elduayen, Policarpo Sanz, Areal o Hispanidad, se convertirán en lienzos para los artistas especializados en reproducción de murales, pintores y expertos en el manejo del spray.

Vigo se unirá así a la tendencia de otras urbes que han logrado modernizar el aspecto visual del paisaje urbanístico al integrar coloridos grafitis y murales en la estética de la ciudad, como Lisboa, Berlín, París, Nueva York, Lyon o Melbourne. "Hemos identificado ya 120 medianeras pero hay muchas más en la ciudad", explican fuentes municipales, de modo que en el futuro podría ampliarse el proyecto a otras áreas de la ciudad. La intención es que para el primer trimestre de 2015 "estén terminadas unas diez medianeras".

De momento, la Concejalía de Urbanismo ultima las bases del proyecto para publicarlas en breve. Ofrecerá a las comunidades de propietarios apuntarse para participar en el proyecto de arte urbano, "con el objetivo de que colaboren para dar las autorizaciones" cuando se trata de edificios de cada ámbito, ya que les corresponde la tarea de conceder permiso para que los artistas puedan actuar sobre las medianeras. Puntualiza el Ayuntamiento que no supondrá gastos para las comunidades de propietarios, ya que la parte económica dependerá del Concello, "y al mismo tiempo podrán ver revalorizado el entorno en el que viven", ya que las medianeras convertidas en obras de arte urbano suelen dejar un nuevo aire en la zona, incluso en muchas ciudades algunos de los murales se han convertido en reclamo turístico y acaban formando parte del recorrido típico para visitantes.

Cualquier comunidad de propietarios podrá apuntarse si tiene edificios con medianeras a la vista. No obstante, existen ciertas construcciones ubicadas en el centro de la ciudad, en calles muy céntricas, y que el Concello ya ha localizado. Por su especial interés, al destacar más visualmente, se les propondrá directamente la participación en el proyecto, como es el caso, por ejemplo, del número 2 de Príncipe, cuyo inicio del montaje está previsto para mañana. En este caso se hará cargo de la obra una empresa especializada en reproducción de pinturas con aerosol y en grandes dimensiones. Sobre esta céntrica medianera se verán en tamaño XL Bouzas y las islas Cíes, dos de los elementos de las obras de Lugrís.

En una ciudad industrial como Vigo, los efectos del desarrollo urbanístico dejan a la vista gran cantidad de medianeras. En las imágenes pueden contemplarse cerca de 20 pero son muchas más las que están registradas en el proyecto que maneja el Concello. Muchas de ellas son de pared entera, luciendo un lateral completo de un edificio a la vista. En ocasiones, estas medianeras están cubiertas de aluminio o de pintura pero otras veces se quedan en cemento o con algún tipo de revestimiento que le aportan un look poco atractivo y que suele afear la zona, con la sensación de que falta algún elemento que tape dicho vacío.

El listado de medianeras ubica posibles lienzos por numerosos rincones de la ciudad: desde la Calle Elduayen, hasta Velázquez Moreno, García Barbón, Policarpo Sanz, Calle Alfonso XIII, Hispanidad o Falperra. También constan medianeras partidas, es decir, parte de un edificio que queda a la vista por tener uno de menor altura contiguo. Completan el listado la Calle República Argentina, García Olloqui, la Calle Carral, Areal, Cánovas del Castillo, Montero Ríos, Oporto, Sanjurjo Badía, Julián Estévez, Ronda de Don Bosco, Taboada Leal o Pi y Margall, entre otras.

El Concello se compromete a hacerse cargo de la financiación de los proyectos de arte urbano. La gestión de los mismos se realizará a través de las asociaciones colaboradoras en el plan municipal: la Plataforma ciudadana Outro Vigo é Posible, la Fundación social Emaús y colectivos de artistas que estén interesados en participar en la pintura y decoración de edificios de la ciudad. Ayuntamiento y comunidades de propietarios elegirían los edificios en condiciones para asumir una obra decorativa en uno de sus laterales.

Según las directrices que ultima el Concello corresponderá a las asociaciones ciudadanas y a los colectivos de artistas valorar los proyectos y dar su visto bueno a las obras. "Se van a firmar acuerdos para que las asociaciones y los colectivos se impliquen en los proyectos y propongan temáticas y pinturas. Se creará una comisión de artistas y técnicos para valorar las obras", comentan fuentes municipales, de manera que cada pintura sea apropiada para un espacio, además de elegir a los autores de las mismas, con participación en la selección de artistas locales, y el objetivo también de buscar un equilibrio entre las obras elegidas en la ciudad.

Las plataformas ciudadanas que apoyaron el proyecto consideran que este tipo de iniciativas vinculan a vecinos, a la Administración local, a propietarios de inmuebles, artistas locales, asociaciones vecinales y a empresas, que pueden colaborar también en el montaje de la obra. Consideran que se trata de un trabajo en equipo que, además, suele redundar en un cambio positivo en la apreciación de la propia ciudad. Además, Vigo cuenta con un potente colectivo de artistas locales especializados en grafiti y con destacados currículos por su experiencia tanto en la ciudad y otros puntos de Galicia, como en el extranjero, desde Milán a Copenhague, pasando por Berlín, Nueva York, París o Río de Janeiro.

Otra de las opciones que maneja el Concello es abrir la participación a instituciones, fundaciones o empresas patrocinadoras para "apadrinar murales" colaborando en la financiación. "Sería un modo de contribuir al plan de decoración de espacios en la ciudad a través de obras de arte. Al mismo tiempo se les reservaría un pequeño espacio en la elaboración del mural o grafiti para dejar constancia de dicha colaboración, con la grabación del nombre de la entidad en la obra", apuntan fuentes del Ayuntamiento.

Fuente: http://www.farodevigo.es/gran-vigo/2014/08/24/concello-incluye-120-medianeras-plan/1080916.html

Los jueces contra la Plusvalía Municipal

Los jueces, contra el impuesto de plusvalía municipal: ya hay 7 comunidades ‘rebeldes’

                

La plusvalía municipal o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

La fórmula implantada por la ley para realizar el cálculo del impuesto, es una fórmula objetiva, que grava actualmente, y en la mayoría de los casos, cantidades ficticias y no reales. Las operaciones matemáticas necesarias se realizan sobre valores catastrales del suelo, que bien se han quedado estancados –sin variación alguna tras la crisis inmobiliaria– o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la pérdida del valor por la caída de los precios del mercado inmobiliario y de los fuertes decrementos de los valores del suelo.

Siguen dictándose en cascada sentencias de los distintos juzgados y tribunales de las diferentes Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un incremento en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.

Dos Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de fechas 8 de octubre de 2015 y 26 de enero de 2016, así lo establecen, basándose en la doctrina ya sentada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que arranca desde el año 2012.

A pesar de que dos juzgados de lo Contencioso (concretamente de San Sebastián y de Madrid) ya han cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este Impuesto, los tribunales se rebelan frente al mismo declarando que, cuando hay un decremento real del valor del suelo -y este puede ser probado-, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de abonar el mismo puesto que debe primar la realidad económica frente al 'método de cálculo', y ello en aplicación de los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

Ya son varias las Comunidades Autónomas, en las que sus Tribunales se decantan por esta doctrina, y concretamente: Cataluña, Andalucía, Madrid, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, País Vasco y Navarra.

¿Y si he pagado el impuesto puedo reclamar que me lo devuelvan?

Esta línea jurisprudencial abre la puerta, para que aquellos que hayan pagado la plusvalía municipal, durante los últimos cuatro años, puedan reclamar al Ayuntamiento su devolución por ingresos indebidos, si el terreno sobre el que se encontraba el inmueble transmitido, no había incrementado de valor en el momento de dicha transmisión, o bien el incremento de valor no guardaba proporcionalidad alguna con el incremento realmente producido.

¿Qué hacer si se transmite ahora un inmueble?

Si como consecuencia de la transmisión de un inmueble, tiene que liquidar la plusvalía municipal, ha de tener en cuenta lo siguiente:
Que el plazo para liquidarla es el de treinta días hábiles desde la fecha de la transmisión, ya sea compraventa, permuta, o donación. En el caso de las herencias hay seis meses, prorrogables por otros seis.
Dentro de esos plazos, podrá: 

1) bien solicitar que la liquidación se la practique el propio Ayuntamiento y recurrirla, considerando que el recurso no paraliza ni suspende el pago del impuesto, por lo que si no quiere abonarlo mientras se ventila tendrá que solicitar, al menos, un aplazamiento, al que le girarán los correspondientes intereses; 

2) bien, abonar el importe que se liquide, e inmediatamente solicitar que se lo devuelvan por resultar un ingreso indebido al no haberse generado el hecho imponible.

Si ha ingresado la cuota del impuesto municipal, y finalmente le tienen que devolver dicho importe, el mismo se habrá de incrementar con los intereses legales.

Que hacer para vender más rápido

No seas cutre, invierte en estas 6 reformas si quieres que te quiten el piso de las manos

A la hora de vender una vivienda de segunda mano son muchos los detalles que atender. Sobre todo si quieres venderla más pronto que tarde, claro. Mucho depende de la calidad de los materiales y del trato que hayan recibido a lo largo de los años, pero si tienes cualquier duda de si algo gustará o no a un tercero, probablemente sea un ‘no’.

Realizar unas mejoras básicas en la vivienda le añadirán valor y pueden ayudarte a cerrar la venta o un alquiler con opción a compra por un precio más atractivo. Si haces la cuenta, es muy probable que la inversión te compense.

En esta línea, los expertos proponen realizar mejoras estratégicas en todas o algunas de estas seis áreas:

La cocina, siempre

Te guste cocinar o no, una cocina en condiciones nunca está de más. Si no te quieres gastar demasiado, basta con que cambies la encimera por una de granito o mármol. Y si la casa incluye electrodomésticos que estén viejos... cámbialos por algo decente. Te costará encontrar a alguien que quiera terminar de romper tu vieja lavadora.

Pero si se va de presupuesto, mejor intenta colocar la cocina sin electrodomésticos y haz una inversión (por menos de 300 euros) pintando los muebles y cambiando los tiradores y la grifería. Nunca olvides una máxima de las inmobiliarias: una buena cocina vende una casa.

             

Y el baño también

Según los decoradores, los baños elegantes y modernos son los que más gustan. Así que si puedes deshacerte de esas baldosas ochenteras y las bañeras oscuras. Si el baño no es muy grande, un plato de ducha que ayude a maximizar el espacio puede ser la mejor opción. Aunque la reforma del baño es de las más caras, el precio de alquiler o venta podrá ser mayor si la casa está recién reformada.

               

La magia de la brocha gorda

Sí, pintar la casa es una de las formas más baratas y rápidas de refrescar el aspecto, especialmente si lo haces tú mismo o convences a tus amigos para que te ayuden. La única clave es no complicarse con los colores. El blanco siempre será una buena opción ya que, además de más luz, el comprador o inquilino lo tendrá fácil para adaptar la tendencia con los muebles, cuadros y lámparas.

         

A tus pies

Y si es importante el color de las paredes, el suelo también puede cambiar drásticamente la apariencia de una casa. La madera es casi siempre una opción atractiva y, aunque no te vayas a plantear poner el mejor material, una tarima o una buena imitación de madera pueden ser una alternativa por cuatro euros el metro cuadrado. Y si ya tienes suelo de madera te puedes plantear pulir y barnizar.

              

Para entrar a vivir

El ‘home staging’ es la mejor técnica para sacarle partido a la vivienda en el momento de la visita. Además de la decoración y la luz, los expertos recomiendan destacar los fuertes de la casa, reparar los desperfectos y eliminar todo el mobiliario que no sea indispensable, incluidos los objetos (demasiado) personales como las fotografías de las paredes. La clave es que a la persona interesada le cueste lo menos posible imaginarse allí.

           

Bienvenido a la República Independiente de mi Casa

Tan importante es el interior como la sensación que tienes antes de entrar a una vivienda. Si es una casa independiente tendrás más margen de maniobra que si vives en un edificio, pero una buena puerta es lo mínimo. Lo mismo que las ventanas, terrazas o jardines, tu mejor carta para conseguir que la visita se vaya con buena sensación es que todo esté ordenado y limpio, incluida las ventanas por dentro y por fuera y sin plantas secas en la terraza.​

              

Medida real de un inmueble

¿Cuánto mide realmente un piso? Por qué hay hasta cuatro mediciones distintas y de cuál fiarse 

Uno de los datos fundamentales para saber si estamos acertando o no a la hora de negociar el precio de una casa es saber el coste por m2 y compararlo con otras propiedades de la zona. De esta manera podremos identificar si estamos ante una ganga, una vivienda a precio de mercado o nos pretenden hacer pagar un sobreprecio. Sin embargo, realizar este cálculo no siempre es sencillo y es que, dependiendo a la fuente que acudamos, podemos encontrar hasta cuatro mediciones distintas de un mismo inmueble.

El anuncio, el registro, el catastro y los planos pueden ofrecer datos distintos con diferencias notables. ¿De cuál debemos fiarnos? De todas y de ninguna. “Antes de adquirir una vivienda asegúrese de saber qué información le están facilitando, puesto que de lo contrario no podrá calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas”.

Mejor no mezclar peras con manzanas. Esto es, si comparamos el precio por m2 de dos viviendas, debemos asegurarnos de que la medición de ambos inmuebles procede de la misma fuente para comparar las mismas magnitudes y no meter la pata. Y es que el deSalvador ha encontrado casos en los que la diferencia de superficie entre lo que dice el vendedor en el anuncio y lo que pone en los planos llega a los 75m2.

Para tener clara la información que deben recibir los consumidores que están pensando en adquirir una vivienda, el despacho de abogados ha preguntado a las Direcciones Generales de Consumo de Andalucía, Asturias, Cataluña, Islas Baleares y Madrid. Todas coinciden en que la actividad de los profesionales inmobiliarios en la comercialización de viviendas de segunda mano se rige por el Real Decreto 515/1989.

Esta legislación establece que quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del público, y en su caso de las autoridades competentes, los datos identificativos del vendedor, el plano de la vivienda, referencia a materiales y aislamientos (térmicos y acústicos) utilizados, las instrucciones de uso y conservación del inmueble, el número de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad y el precio de venta de la vivienda, además de su superficie útil y una descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. Es decir, la ley establece que la única superficie válida para el anuncio de una inmobiliaria es la superficie útil de la vivienda.

¿Qué es exactamente la superficie útil?

“Suele definirse como la superficie ‘que se puede pisar’ de una vivienda, es decir, el espacio de habitaciones (incluidos armarios). También se incluye el 50% de las terrazas cubiertas”. La definición oficial la encontramos en la norma ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El artículo 4 de dicha orden establece que es “la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta”.

Además, confirma que “no se considerará superficie útil la ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2 y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos”.

¿En qué se diferencia de otras mediciones?

Pese a lo que dice la ley, la superficie útil no siempre es la usada por el vendedor de una vivienda. Los particulares y los profesionales pueden poner en el anuncio la cifra que deseen, incluso muchas veces ponen datos aproximados que, si aparece un posible comprador, deberán avalar con la documentación correspondiente.

Junto a la superficie útil también aparecen la superficie registral y la catastral. ¿En qué se diferencian?

• Superficie Registral

A los efectos del Registro de la Propiedad, la superficie que debe incluirse en la descripción de los inmuebles es la superficie construida. Esto es, el total de los m2 edificados, por lo que incluye todo lo que se encuentra dentro de los muros (pilares, paredes, canalizaciones, etc.). Sin embargo, no debe incluirse la repercusión de elementos comunes.

• Superficie catastral

El Catastro tiene su propia forma de medir la superficie de un inmueble. La superficie catastral construida es una mezcla entre superficie construida (incluye todo lo abarcado por el perímetro), y superficie útil (limita el cómputo de balcones y excluye superficies de altura inferior a 1,50 m). Además, se reparte la superficie total de elementos comunes de la propiedad entre cada uno de los bienes inmuebles de la misma.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.

Este es el ejemplo práctico para observar las diferencias entre los distintos tipos de mediciones:

¿Quién debe pagar el IBI?

Si compro un piso en los primeros meses del año, ¿quién debe pagar el IBI?

             

Es bastante común que cuando compramos un piso nos asalte esta duda: ¿quién ha de asumir el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles? La Ley de Haciendas Locales establece que ha de abonar el IBI quien figure como propietario a fecha 1 de enero. Esto es, si se compro el inmueble el día 2 enero, el recibo de ese ejercicio lo debería de abonar el anterior propietario.

No obstante lo anterior, en los casos en los que la fecha de la compra del inmueble se produce en los primeros meses del año, lo habitual es que comprador y vendedor pacten o lleguen a un acuerdo por el que se establezca que se pague de manera prorrateada o bien al 50%, pactos que suelen quedar plasmados en la escritura pública que se firma ante notario, aunque legalmente el comprador no tiene por qué realizar dicho pacto.

Siempre se recomienda que antes de adquirir la propiedad del inmueble, se solicite un certificado de estar al corriente del pago del IBI para evitar futuras sorpresas y que el Ayuntamiento no se lo exija a posteriori a la parte compradora.

Por ello, en los cambios de titularidad, los notarios han de solicitar información y advertir expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen, sobre las deudas pendientes por el IBI asociadas al inmueble que se esté transmitiendo, así como al plazo del que se dispone para presentar la declaración por el impuesto entre otras cosas.

En los últimos años nos hemos encontrado con múltiples procedimientos de derivación de responsabilidad, por los cuales el Ayuntamiento o el Órgano encargado de la recaudación del tributo notifica deudas derivadas del IBI de ejercicios anteriores que no han sido abonadas por el anterior propietario, y que se repercuten al titular actual de la propiedad.

Son, como indicábamos antes, derivaciones de responsabilidad, esto es, que el Ayuntamiento notifica la deuda al deudor principal y éste no puede afrontar el pago de dicha deuda ya que no tiene bienes suficientes para poder afrontarla o liquidarla y le declaran fallido, repercutiendo la responsabilidad en el titular actual de la vivienda.

Por eso recomendamos, rotundamente, que cuando se adquiera un inmueble se revise que estén satisfechos todos los ejercicios en relación con la contribución, y así evitaremos posibles derivaciones de responsabilidad en este sentido.

Artículo escrito por Nuria Díez, abogada de Legálitas.

El hotel Samil

El Concello decide mantener el hotel Samil

Convocará un concurso para hacerse cargo del edificio o construir uno más moderno

La incógnita sobre el destino del hotel Samil y la parcela que ocupa frente a la playa del mismo nombre se ha despejado el pasado 29 de Julio. El alcalde ha confirmado que el Concello mantendrá el destino hotelero de la parcela mediante la convocatoria de un nuevo concurso para la explotación de un hotel. Las empresas interesadas podrán proponer su reforma, conservación parcial y también la construcción de un nuevo inmueble.

 Caballero ha insistido en que Samil precisa un hotel dada la importancia del turismo en la ciudad, pero con un cuidado especial por su integración medioambiental. «No va a ser nada parecido al actual», aseguró a los periodistas delante del actual hotel, que fue construido hace medio siglo y ofrece una imagen claramente anticuada. 

Fuente: Faro de Vigo

Asesor inmobiliario para empresas

Las razones por las que toda empresa debería tener un asesor inmobiliario en su equipo directivo

Los profesionales del sector inmobiliario no solo tienen hueco en empresas vinculadas al ladrillo. Según las últimas tendencias del mercado empresarial y las opiniones de los expertos, el real estate irá ganando peso en todos los sectores y acabará siendo una pieza clave del engranaje de los consejos de administración.

En Estados Unidos, por ejemplo, es frecuente ver a directores de corporate real estate en las plantillas de las grandes empresas, sea cual sea su actividad, y Europa parece avanzar por ese mismo camino.

Los expertos recuerdan que la figura del asesor inmobiliario es determinante para que una compañía pueda minimizar los riesgos a través de la contención de costes. Y es que el profesional de real estate sería el encargado de elegir una nueva sede, decidir si es necesario comprar una oficina o si la mejor alternativa es el alquiler según los objetivos de la empresa y su situación financiera. Su visión resulta muy importante ya sea en una fase de expansión o desinversión empresarial.

La tarea no es baladí, sobre todo si tenemos en cuenta que únicamente el coste inmobiliario supone entre el 7% y el 8% de la facturación total de una empresa según la consultora JLL.

La firma también asegura que este profesional debe estar en contacto directo con el mercado para detectar con antelación las oportunidades y amenazas que se pueden presentar, así como dedicarse a crear un espacio de trabajo que aumente la productividad de los trabajadores.

Un ambiente bien escogido, diseñado, amueblado e iluminado puede aumentar la motivación del equipo. Tanto es así que, según JLL, puede aumentar la productividad más de un 30%, llegar a triplicar el nivel de creatividad de un equipo y mejorar las ventas en casi un 40%.

En la realización de estas tareas el directivo inmobiliario tendría que estar en contacto con todos los departamentos de la empresa, desde Recursos Humanos hasta Marketing, pasando por el financiero, lo que le convierte en un hilo conductor.

Dadas las cualidades que puede aportar el asesor inmobiliario, los expertos están convencidos de que este perfil cada vez será más demandado por las empresas y que incluso se convertirá en un miembro clave en los consejos de administración.
Fuente: Idealista

9 consejos para vender tu casa antes de 120 días.

9 consejos para vender tu casa antes que el vecino

             

Aunque no hay estadísticas oficiales, el plazo medio para vender una vivienda en España suele rondar los nueve meses. Si el piso está situado en grandes capitales como Madrid o Barcelona entonces el plazo baja a seis meses. Pero es posible venderlo antes de los cuatro meses si tiene un precio adecuado, si está reformado o si el ambiente de la casa es neutro y no cuenta con elementos muy personales.
Un error muy común es bajar el precio una y otra vez a medida que los meses van pasando y no se logra vender la casa. A continuación facilitamos los siguientes 9 consejos para vender la casa en menos de 120 días:

1. Asegúrate de que tienes la documentación más relevante para la venta de la vivienda. “En ocasiones se han perdido o complicado operaciones porque en el momento de la firma, las escrituras no aparecían”

2. Dedica tiempo a seleccionar a un buen agente inmobiliario. Con uno basta, pero asegúrate de que sea el que mejor pueda representar tus intereses durante todo el proceso.

3. Solicita un análisis comparativo del mercado para ayudarte a valorar tu vivienda. En muchos casos, el cliente acude a la agencia inmobiliaria con una idea preconcebida de cuánto puede valer su vivienda. También en muchos casos el agente no le saca de su error por no perder la operación. El resultado puede resumirse en tiempo y dinero malgastado por no enfocar bien la operación.

4. Comparte con tu agente tus previsiones de tiempo para vender, y déjate asesorar sobre la estrategia de precio más adecuada para tus planes de futuro.

5. Solicita a tu agente que te explique su plan de marketing. Qué va a hacer para vender tu piso. En Doblecé Solución Inmobiliaria, grabamos y fotografiamos tu vivienda, además de la publicidad que realizamos en varios portales y en nuestra página web.

6. Decide, junto a tu agente, las mejoras a realizar: reparar desperfectos, poner a punto baños y cocina, asegurar una buena iluminación, pintar. “Está demostrado que el cliente valora las mejoras un 25% por encima de su coste real”.

7. Solicita factura y lleva un registro: de todo el dinero invertido en los gastos de mejoras. Podrás deducirlo de los impuestos sobre las ganancias de la venta.

8. Neutraliza el ambiente: “Aprende de las grandes constructoras. El cliente debe sentirse como si visitara un piso-piloto. Fuera objetos decorativos, bultos o efectos personales en los baños”

9. Auséntate de tu vivienda durante las visitas. Los compradores potenciales se sentirán más cómodos pudiendo pasear libremente por tu vivienda y hablando libremente con tu agente inmobiliario.

Cláusulas sin validez

Las 6 cláusulas sin validez (más frecuentes) en el alquiler de una casa

               

La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años, cuando era una opción mayoritariamente para los estudiantes y las familias de escasos recursos.

La mayoría de expertos, analistas inmobiliarios y economistas prevén el auge del alquiler y lo consideran como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra de inmuebles ha sido la tendencia.

Desde el portal líder inmobiliario Idealista.com nos presentan las cláusulas nulas o sin validez legal más frecuentes a la hora de alquilar una vivienda.

Pero para que una cláusula sea nula, así lo expone Idealista, sólo un juez tiene capacidad para declararla como tal. Y nos señalan que “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”. Si el contrato incluye cláusulas nulas, no supone la no validez del contrato entero, sino sólo de las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.

1-Falsos arrendamientos de temporada

Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda.

Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2-Negativa a la prórroga legal

La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3-Obligado cumplimiento del primer año
Según señala Idealista, tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4-Pago por adelantado de más de un mes de renta

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5-Traslado del deber de conservación de la vivienda
El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier cláusula que obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considera nula y contraria a la LAU.

Desde Idealista se señala que la interpretación de las cláusulas de obras es delicada y debe hacerse por profesionales especializados para poder interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

6-Acceso a la vivienda por el arrendador

Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española.

Fuente: Idealista

Carencia en el alquiler

Renta por reforma o cuando el casero recibe un alquiler en forma de reformas y no dinero

           

Cuando se firma un contrato de alquiler el casero e inquilino tienen la posibilidad de pactar la sustitución de la renta por obras en la vivienda. Se trata de una figura compleja sujeta a la LAU que permite al inquilino abonar las facturas de las obras que se hagan en la casa en lugar de una renta mensual. 

Este tipo de figura está sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aunque no es habitual. Así, en los contratos de alquiler las partes pueden acordar libremente y durante un plazo determinado la obligación de que el pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del inquilino de reforma o rehabilitar la casa en las condiciones pactadas. Es decir, las obras son "la renta" que tiene que pagar el inquilino.

Estas son las características principales de este tipo de contrato:

.-No se trata de un simple acuerdo de hacer obras: la renta se sustituye a todos los efectos (civiles, administrativos, fiscales, etc.) por las obras que va a realizar el inquilino, por lo que tienen que estar detalladas en un contrato que tendrá características propias del contrato de arrendamiento de inmueble y del contrato de obras. 

.-La obligación del arrendatario debe entenderse como una obligación de resultado, con lo que está obligado a realizar todas las actuaciones necesarias y a asumir todos los costes necesarios para lograr el resultado. 

.-Al término del arrendamiento, por la causa que sea, el arrendatario no puede pedir que se le abonen el coste de las obras realizadas.

.-El incumplimiento de realización de la reforma o reformas es causa de desahucio. Equivale al pago de una renta.
Por eso, es esencial que las obras estén perfectamente definidas y para ello lo mejor es contar con un proyecto arquitectónico completo de reforma o rehabilitación, con presupuesto y memoria de calidades.

Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del inquilino de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Rebajar el precio no siempre es garantía de vender

¿Cuánto hay que rebajar para vender una vivienda?

           

Los propietarios que vendieron su vivienda en 2015 tuvieron que rebajar, de media, un 14% el precio inicial, lo que traducido en euros equivale a 33.000 €.

Así se desprende de la encuesta “Experiencia de venta de vivienda de los españoles en 2015”, realizada por fotocasa por sexto año consecutivo, que muestra que en 2015 los propietarios aplicaron la menor rebaja de los últimos cinco años antes de vender su vivienda.

El estudio, además, pone de manifiesto que el 81% de los usuarios que consiguió vender su vivienda en 2015 tuvo que bajar el precio.


                   

El informe revela también que el 36% de los propietarios que puso su piso en venta en 2015 lo consiguió vender, una cifra superior a la registrada en 2014, que fue del 28%. De media, han tardado en vender un poco menos de un año, en concreto 10,6 meses. Si desglosamos los datos al detalle, destacar que el 44% vendió su vivienda en menos de seis meses, un 25% tardó entre siete y 12 meses, un 16% tardó entre 13 y 24 meses, y que el otro 15% la vendió en más de dos años.

El 46% de los encuestados asegura que la vivienda a la venta era su vivienda habitual, les siguen los que pusieron a la venta segunda residencia (22%) y, por detrás, aunque no muy lejos, los que tenían vivienda heredada a la venta (18%).

Por tipo de vivienda, señalar que el 52% eran pisos, el 19% casas o chalets, el 9% casas adosadas, el 7% apartamentos, un 4% eran áticos y otro 4% dúplex, mientras que la planta baja y el estudio representaron un un 3% y un 1% respectivamente.

                                               

Fuente: Fotocasa