PGOU en Vigo

Supremo tumba otros tres PGOU en Vigo, Marbella y Gijón

Los varapalos judiciales por parte del Tribunal Supremo han dejado de ser novedad en España. Ya en 2012 declaró ilegales 22 PAU de Madrid y en el último año ha anulado otros tres PGOU: el de Vigo, Marbella y Gijón, con lo que se queda en el al aire el futuro de miles de viviendas. Los expertos advierten que una regulación inestable por parte de las administraciones públicas genera inseguridad jurídica de cara a los inversores internacionales.

La sentencia del Alto Tribunal en la que anulaba hasta 22 PAU de Madrid capital fue muy sonada. Consideraba que eran ilegales las recalificaciones de suelos protegidos en suelos urbanizables de PAU como Valdebebas, Los Berrocales o Campamento.

A finales del año pasado el Tribunal Supremo anuló en su totalidad el PGOU de Vigo porque la Junta de Galicia no lo había sometido a la evaluación ambiental estratégica correcta. En octubre del año pasado el Supremo también declaró nulo el PGOU de Marbella de 2010 por considerar fuera de la norma por exceder competencias el sistema de normalización mediante el pago de compensación. Y en mayo del año pasado también anuló el PGOU de Gijón por la vulneración de los principios de publicación y participación ciudadana.

Los expertos consultados por el diario Expansión aseguran que la nulidad de los PGOU genera una inseguridad jurídica que echa para atrás a los inversores internacionales. La fatal de comunicación entre las diferentes administraciones públicas está detrás, en muchas ocasiones, de la irregularidad de los PGOU.

Otra preocupación de los expertos es la tardanza en aprobarse los planes de urbanismo, lo que en muchas ocasiones implica cambios de gobierno.

Artículo visto en
El Supremo deja miles de viviendas en un limbo legal (Expansión)

¿No has pagado el IBI?

No he pagado el IBI, ¿qué puedo hacer y a qué sanción me enfrento?

Todos los propietarios de inmuebles, ya sean viviendas, locales o terrenos, están obligados a pagar cada año el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el famoso IBI o ‘la contribución’. Sin embargo, hay quien por desconocimiento, despiste, imposibilidad o convicción no abona esta tasa en tiempo y forma. ¿Qué consecuencias tiene? 

En primer lugar conviene recordar que el IBI es un impuesto de naturaleza colectiva y de devengo anual que deben pagar los titulares de un determinado inmueble a fecha 1 de enero. Es decir, si se vende el local o la vivienda el 2 de enero, el antiguo propietario es quien debe abonarlo. De hecho, en los casos de compraventas, es bastante común que a los vendedores se les olvide efectuar el pago del citado impuesto.

Sin embargo, no es un caso único. Propietarios que viven en el extranjero, divorcios, problemas económicos… o un simple olvido, y es que el ayuntamiento no está obligado a notificar al sujeto pasivo su obligación de abonar el impuesto. Aunque lo cierto es que en la práctica, la mayoría envía comunicaciones informativas para que el contribuyente sepa que ha de abonar el importe derivado del IBI.

Cada Ayuntamiento tiene un periodo de pago del IBI en el que se abona la deuda de manera voluntaria, de tal manera que si en ese plazo no abonamos dicho importe, la recomendación rotunda que hacemos desde aquí es intentar abonarlo lo antes posible ya que la deuda ha entrado en vía ejecutiva.

¿Y si no pago a tiempo?

Si nos olvidamos de pagar el IBI en el periodo que marca el Ayuntamiento para abonarlo, pero acudimos voluntariamente a dicho organismo para proceder a su pago, la deuda estará en período ejecutivo y pagaremos un recargo del 5% sobre el principal, esto es, de la deuda principal que teníamos, nos aplican un recargo del 5%.

Ahora bien, si no acudimos al Ayuntamiento, y es el propio Organismo el que nos notifica, la notificación que vamos a recibir es una Providencia de Apremio con un recargo del 20%, que si pagamos en el periodo que nos dan, se rebaja al 10% sobre el principal.

Si finalmente no pagamos ese importe en el periodo que nos marca el Ayuntamiento, entonces el recargo queda establecido en el 20% sobre el principal, más intereses de demora.

Transcurrido el plazo voluntario y el de apremio la deuda continúa sin abonarse, se procederá a actuar contra los bienes del deudor desde dinero en cuentas en entidades de crédito a sus bienes inmuebles, de acuerdo al artículo 169 de la Ley General Tributaria.

En última instancia, y en caso de que la deuda no pueda satisfacerse, se procederá al embargo de la vivienda por el importe que corresponda, incluidos gastos de costas, intereses, etc.

¿Cuántos recibos atrasados me pueden reclamar?

En el caso de que voluntariamente o desconocimiento se haya dejado de abonar el IBI durante varios ejercicios, el ayuntamiento de turno podrá reclamar los últimos cuatro recibos impagados, además del corriente.

Este impuesto está regulado en los artículos 60 a 77 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que establece que “prescribirá a los cuatro años el derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas”.

Caso distinto es el de los compradores de vivienda que se encuentran de repente con una notificación del ayuntamiento reclamándote el abono del impuesto impagado por el anterior propietario. Aquí la norma dice que el actual propietario sólo responde del IBI del año en que compra y del año anterior, debido a la existencia de una garantía conocida como “hipoteca legal tácita” (artículo 78 de la ley general tributaria)

En cualquier caso, según recomiendan los expertos de Legálitas, lo mejor es domiciliar el pago del IBI para que no se produzcan estas situaciones desagradables por las cuales tenemos que abonar un importe superior al que inicialmente deberíamos de haber abonado.

Artículo escrito por Nuria Díez, abogada de Legálitas.

Invertir en vivienda, ¿es rentable?

La vivienda cuadriplica la rentabilidad de los productos de inversión más seguros

La inversión inmobiliaria en España, en cualquiera de los productos analizados, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que casi multiplica por cuatro, en el peor de los casos, las de los bonos del Estado a 10 años. La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 5,7% desde el 5,3% de hace un año, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda de alquileres.

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,7%, frente al 7,2% que daban hace un año. Las oficinas ofrecen un rendimiento del 6,9% (hace un año era del 6,7%) y los garajes se han disparado hasta el 5,6% desde el 4,5% de hace un año.

Rentabilidad de la vivienda

Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 8%. Le siguen Palma de Mallorca (6,5%), Las Palmas de Gran Canaria (6,2%), Huelva (6,1%), Alicante y Málaga (5,9% en ambos casos). La rentabilidad en Barcelona es del 5,2%, algo inferior a la de Madrid (5,5%).

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Ourense (3,6%) y A Coruña (3,7%). A continuación se sitúa Lugo (4,1%).

Rentabilidad de los locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en la mayoría de las capitales. El mayor retorno se obtiene en Málaga (10,4%), Córdoba (8,5%), Lleida (8,4%), Zaragoza (8,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,2%). Madrid y Barcelona comparten una tasa del 7,8%.

Castellón ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 5% de rentabilidad), seguida por Cáceres (5,4%) y Vitoria (5,7%).

Rentabilidad de las oficinas

Las oficinas de Córdoba presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 7,4% de rentabilidad bruta. Le siguen Zaragoza (7,3%), Santa Cruz de Tenerife (7%) y Vitoria (6,8%). En Barcelona la rentabilidad asciende al 6,5%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,9%.

En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Santander (4,6%), A Coruña (4,9%) y Valencia (5%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.

Rentabilidad de los garajes

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Murcia (5,7%), seguido por Málaga (5,5%), Almería (5,4%) y Castellón (5,1%).

Los municipios con los garajes menos rentables son Barcelona, con un 2,1%, Oviedo, con un 2,3%, y Salamanca (2,6%). En Madrid el retorno es del 2,8%.

Nota: para la elaboración de este estudio, idealista ha dividido el precio medio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al primer trimestre de 2016. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios.

Fuente: Idealista

Plazas de garaje

¿Qué impuestos debo pagar si quiero alquilar una plaza de garaje?

Las plazas de aparcamiento suelen ser un activo inmobiliario bastante rentable, sobre todo si se encuentran en el centro de las grandes ciudades o cerca de núcleos de oficinas. Aunque en la mayoría de los casos no hay contrato por medio y se paga en negro, alquilar una plaza de garaje supone estar sujeto a una serie de obligaciones tributarias.

En muchos casos, estas normas suelen ser desconocidas para los propietarios, sin embargo no están eximidos de su cumplimiento. Es importante cumplir la normativa, ya que de lo contrario se exponen a importantes sanciones.

El alquiler de una plaza de garaje conlleva la obligación de darse de alta en la Declaración Censal, esto es, modelo 036 (ordinario) o 037(simplificado). El darse de alta en estos modelos implica que ya somos empresarios a efectos de IVA, de tal manera que ya podemos repercutir el impuesto en la factura.

Y es que, tal y como decíamos al inicio, no todo el mundo sabe que cuando se alquila una plaza de garaje tiene que repercutir IVA, de tal manera que como son cantidades pequeñas, los propietarios de los inmuebles piensan que no están sujetos al impuesto, y en muchas ocasiones no se repercute.

Por ello, es necesario resaltar que cuando alquilamos una plaza de garaje, siempre tenemos que emitir una factura en la que repercutamos el 21% en concepto de IVA, y ese IVA lo tenemos que declarar e ingresar trimestralmente a través del modelo 303, que es el modelo trimestral de IVA en el que incluimos el IVA soportado y el IVA repercutido. Esta obligación recae siempre y en todo caso en el arrendador o propietario del inmueble, en este caso, propietario de la plaza de garaje.

Asimismo, hay casos en los que se aplican retenciones de IRPF. Por ejemplo, si la plaza de garaje se la estamos alquilando a un profesional o empresario –esto es, que el destino que da a esa plaza no sea un uso privado, sino que tenga que ver con su actividad–, el arrendatario ha de practicar una retención de IRPF del 19% al dueño del inmueble, y ha de ingresarlo en la Administración de forma trimestral mediante el modelo 115.

La mecánica liquidatoria de los dos impuestos, IRPF e IVA, es idéntica a cuándo alquilamos un local de negocio, de tal manera que propietario e inquilino han de llevar a cabo una serie de obligaciones fiscales.

Resaltar que el propietario de la plaza de garaje además de hacer las liquidaciones de IVA, tendrá que hacer la declaración de la Renta incluyendo el rendimiento obtenido por dicho alquiler, de tal manera que tributará por dicho rendimiento como una renta de capital inmobiliario en su autoliquidación de IRPF.

En la práctica, la mayor parte de estos alquileres no se declaran, el importe no es muy alto y los propietarios optan por evitar todos estos trámites. Sin embargo, se enfrentan a que si la Administración Tributaria lo detecta pueda imponerles una sanción que va desde el 50% al 150% de lo dejado de declarar.

Artículo escrito por Nuria Díez, abogada de Legálitas.

Centro Comercial Gran Vía

La socimi Lar amplía su cartera con la compra de un centro comercial en Vigo por 141 millones

La socimi Lar España sigue engordando su cartera de activos. Apenas un mes después de cerrar una ampliación de capital de 147 millones de euros, la sociedad ha anunciado la compra de uno de los centros comerciales más importantes de Galicia.

Se trata de Gran Vía de Vigo (Pontevedra), un activo por el que ha pagado 141 millones de euros y que se convierte en la segunda mayor operación que ha llevado a cabo hasta el momento. Solo le supera la adquisición del centro comercial Megapark en Barakaldo por 170 millones en otoño del año pasado.

El centro gallego tiene una superficie bruta alquilable de unos 41.400 m2, tiene una ocupación del 96% y cuenta con inquilinos de la talla de Carrefour, Zara, H&M, Sfera, C&A y Sportzone. Además, y gracias a su ubicación en el centro de Vigo, cuenta con un número de potenciales clientes cercano al medio millón de personas.

"La culminación de la compra de Gran Vía de Vigo refuerza la vocación de Lar España de adquirir los inmuebles más adecuados para los intereses de nuestros inversores: se trata de activos de gran calidad, con una capacidad de generación de rentas inmediata y con margen de mejora, que estamos seguros que lograremos gracias a una adecuada gestión. El hecho de que la sociedad sea dueña del 100% del centro nos ofrece muchas más opciones para incrementar el valor del inmueble", ha asegurado en un comunicado José Luis del Valle, presidente de la socimi.

Tras esta última operación, la cartera de Lar suma ya 26 activos inmobiliarios valorados en 1.191 millones de euros. De dicha cantidad, 901 millones corresponden a la adquisición de catorce superficies comerciales situadas en Madrid, Vigo, Valencia, Sevilla, Alicante, Cantabria, Lugo, León, Vizcaya, Navarra, Guipúzcoa, Palencia, Albacete y Barcelona; 160 millones a la compra de cuatro edificios de oficinas en Madrid y uno en Barcelona; 72 millones a cuatro activos logísticos en Guadalajara y uno en Valencia; y 58 millones a un activo residencial en Madrid.

Alquilar local comercial

Consejos básicos para alquilar un local comercial

Si estás pensando en montar tu propio negocio y necesitas un local comercial para ofrecer tu producto, aquí van algunas recomendaciones para que no te dejes nada fuera antes de firmar el contrato. Desde consultar la normativa municipal hasta cómo vas a negociar la renta.

A continuación te comentamos en varios capítulos los aspectos que cualquier nuevo inquilino de un local no debe olvidar a la hora de alquilar un local: desde todo el ‘papeleo, negociar las rentas o el tipo de contrato hasta tener en cuenta el entorno del inmueble.

.-Consulta al Ayuntamiento. Cada municipio cuenta con su reglamento obligatorio sobre los locales comerciales. Antes que nada, debes comprobar que el local cumple con ellos o si te va a hacer falta hacer algún tipo de obra. Y sobre todo si te compensa hacer o buscar otro local.

.-Según la actividad comercial que vayas a realizar, puede que necesites licencia de apertura y de actividad, o acceso a minusválidos. Si vas a abrir un bar o discoteca necesitarás además la insonorización o el permiso de manipulación de alimentos si lo que vas a abrir es un restaurante.

Aquellos locales que estén dentro de una comunidad de vecinos necesitarán el visto bueno de éstos para poder abrir el negocio.

.-Cuando alquilas un local hay dos tipos de renta que pueden ser de utilidad:
Renta fija + renta variable. Pagas una cuantía fija y una variable en función de los beneficios que obtengas. El riesgo es menor si tu negocio tiene picos muy acentuados de beneficios.Renta escalonada. Es un tipo de renta que varía según avanza el contrato. Ideal para nuevos negocios que están empezando.

.-Asegúrate de que el local tenga certificado de eficiencia energética. Actualmente se trata de una certificación obligatoria que te indicará cómo el local hace uso de la energía y te dará pistas del gasto que suponen los suministros.

.-Limita los contratos de alquiler a uno o dos años, sobre todo al principio. Una forma de reducir el riesgo.

.-Valora la opción de los centros comerciales. Son grandes espacios con un continuo flujo de potenciales compradores, además de atraer a todo tipo de clientes. Aunque pienses que su renta puede ser un inconveniente, desde Doblecé Solución Inmobiliaria afirmamos que opción flexible de renta fija + renta variable es bastante común en los contratos con este tipo de comercios.

.-El tipo de actividad comercial marcará su ubicación. Si el negocio tiene relación con el sector industrial es conveniente plantearse la posibilidad de trasladarse a un polígono industrial. Si vas a tener relación directa con el público es conveniente que la ubicación sea a pie de calle pero si no necesitan este contacto tan directo, puedes optar por una ubicación en altura.

.-Adaptar el espacio a tus necesidades. El local debe tener el espacio suficiente para que puedas desarrollar tu actividad de manera cómoda y cumpliendo con la normativa vigente.

.-Cómo se encuentra conectado el local. A la hora de elegir un local debes valorar la existencia de buenas conexiones de transporte público o de lugares próximos que permitan el estacionamiento de vehículos.

¿Te conceden una hipoteca?

Dime en qué trabajas y te diré si el banco te concederá una hipoteca

Si tienes pensado comprar una vivienda, debes saber que si eres funcionario o tienes un contrato indefinido lo vas a tener más fácil para que el banco te conceda un préstamo hipotecario. Los autónomos y aquellos trabajadores con contratos de obra y servicio lo tienen más difícil para cumplir con unos requisitos cada vez más exigentes a la hora de acceder a un crédito. Un autónomo está teniendo que aportar hasta el 30% del valor de la vivienda para que le concedan una hipoteca.

Los expertos del sector valoran que la apertura del grifo del crédito hipotecario que se está viviendo en el último año se está concentrando en los funcionarios, altos funcionarios y trabajadores con contrato indefinidos. La estabilidad laboral y el probable cobro de una indemnización y prestación por desempleo en caso de despido los convierte en los clientes ideales para las entidades financieras.

Por el contrario, los trabajadores por cuenta propia y aquellos contratados por obra o servicio son los ‘raros’ del mercado hipotecario. Su mayor inestabilidad laboral les hace ‘sufrir’ mayores exigencias que al resto. De primeras deben acreditar que son capaces de afrontar la cuota mensual de la hipoteca y demostrar que su empresa es rentable.

Pero además, los bancos están exigiendo a los autónomos que aporten, al menos, el 30% del valor de la tasación vivienda, frente al 20% que se le pide a cualquier trabajador indefinido. Más allá del resumen ejecutivo, un autónomo deberá acreditar los pagos del IVA e IRPF y estar al día con los recibos de la Seguridad Social.

Cualquier número rojo o gasto extraordinario sin justificar puede dar al traste con la solicitud de un préstamo hipotecario.

Como poner un precio justo a tu casa

Amnesia temporal, olfato de detective y otros 5 factores para poner un precio justo a tu casa

Todo propietario quiere sacar el máximo dinero posible por la venta de una vivienda, aunque no debería pecar de fijar un precio superior al adecuado. Desde Doblecé Solución Inmobiliaria, hemos comprobado que el 50% de las casas que salen al mercado lo hacen a un precio superior al recomendado. Para evitar que tu propiedad se convierta en invendible o te veas obligado a aplicar una rebaja desorbitada en el precio debes olvidar lo que has pagado o invertido en ella, ejercer de detective para investigar la situación del mercado y la competencia o ponerte en la piel de los posibles compradores.

Nosotros afirmamos que a la larga, establecer un precio más alto de lo debido perjudica los intereses del vendedor. Los compradores más interesantes, aparecen normalmente en los 30 primeros días y es entonces cuando debemos contar con el precio más adecuado. A partir de entonces, se suele producir una bajada notable de interés por la propiedad que conduce inevitablemente a la bajada de precio, con la consecuente pérdida de tiempo y oportunidades”.

Pero, ¿cómo saber cuál es el precio justo para vender una vivienda? A continuación te mostramos, los factores que debes tener en cuenta para determinarlo:

1. Conocer la situación del mercado en ese momento. El sector inmobiliario está cambiando muy rápido. En apenas dos años, el ladrillo ha conseguido alejarse de los mínimos que tocó durante la crisis y ya da muestras inequívocas de mejora. Por eso, no hay que olvidar cómo está el mercado en el momento en el que se pone una vivienda a la venta. Conocer cómo evolucionan la demanda y los precios pueden ser de gran ayuda a la hora de cerrar una transacción a un precio adecuado.

2. Analiza las ofertas de viviendas similares. Es muy importante saber en qué rango de precios se mueven otras casas similares en venta. Si en la misma zona y con unas dimensiones parecidas se pide un máximo 250.000 euros, no parece tener mucho sentido intentar vender el inmueble por 450.000 euros. “Si la casa del vecino está más barata, cualquier potencial comprador entenderá que ha encontrado una oportunidad interesante”.

Una opción barata, rápida y cómoda de rastrear es usar los portales inmobiliarios. Buscando varios anuncios es posible sacar un precio medio del m2 para realizar una estimación del precio. Aunque ya supone un coste, otra opción es consultar con profesionales del sector.

3. Tener en cuenta la zona y ubicación. Analizar las ofertas de viviendas similares no tendría sentido si solo damos importancia a los m2 o al número de habitaciones. Es imprescindible tener en cuenta la ubicación del inmueble: si tiene muchos comercios, colegios, medios de transporte...

4. Valorar el estado real de la vivienda. Un inmueble en perfectas condiciones no vale lo mismo que otro con desperfectos. Esto se tiene que reflejar en el precio de venta. Y si quieres sacar el máximo dinero posible, no olvides reparar desperfectos, poner a punto baños y cocina, asegurar una buena iluminación y pintar. “Está demostrado que el cliente valora las mejoras un 25% por encima de su coste real”. También se debe evitar incluir en el precio un extra por el valor emocional de la vivienda para su dueño.

5. Cuidar la percepción que transmite la vivienda. El dicho popular lo dice muy claro: “la primera impresión es la que cuenta”. Para poder vender una vivienda sin tener que aplicar rebajas de precios es esencial que la vivienda llame la atención de los potenciales nuevos propietarios. Para ello, nosotros recomendamos que la vivienda esté limpia, recogida, libre de elementos personales… en definitiva, que sea acogedora. Si la casa está a precio de mercado y enamora a primera vista, las probabilidades de cerrar la operación aumentan de forma exponencial.

6. Conocer la capacidad de financiación. Otro aspecto importante a tener en cuenta es la mayor o menor capacidad de financiación que pueden tener los compradores. A pesar de que muchas operaciones en España se cierran al contado, la financiación bancaria puede ser clave para cerrar la transacción. En estos momentos, al menos, los bancos están ofreciendo buenas condiciones en las hipotecas.

7. Olvidar lo que has pagado e invertido. Otro de los consejos que te damos es dejar a un lado aquellos aspectos que el potencial comprador no va a valorar, como por ejemplo el precio al que el propietario actual compró la vivienda o el dinero que ha invertido en ella. No olvides que muchos inmuebles se han devaluado con fuerza en los últimos años y que es posible que pierdas dinero con el traspaso. Como decíamos en el primer punto, el momento que vive el mercado marcará el camino a seguir… y el precio de venta a fijar.

Preguntas que hacerte cuando compras

10 preguntas a tener en cuenta sobre el estado de una vivienda antes de comprarla

La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que se hacen a lo largo de la vida, por eso es esencial saber si es confortable y si está bien acondicionada, para evitar desembolsos futuros. Algunas de las preguntas que es imprescindible hacerse son si la casa es silenciosa, si cuenta con algún sistema de aislamiento o conocer el sistema de tuberías para evitar los ruidos.

A continuación ofrecemos 10 preguntas que debe de hacerse todo comprador de vivienda para evitar males mayores en el futuro.

1.- ¿Es silenciosa? ¿Tendré que escuchar a los vecinos?
Según estudios realizados, ocho de cada diez hogares españoles viven con ruidos, por lo que es básico conocer si nuestra futura casa se incluye en ese numeroso grupo. La principal fuente de ruido en los hogares son las conversaciones de nuestros propios vecinos.

2.- ¿Cómo es el grosor de las paredes? ¿Se ha utilizado algún sistema de aislamiento durante el proceso de construcción?
Es importante conocer el grosor de las paredes para saber si la casa tiene esas paredes que comúnmente denominamos “de papel”. Por lo general, las paredes de la estructura de los edificios deben tener un grosor de entre 20 y 30 centímetros, si bien eso no exime de que se filtren ruidos indeseados. Por ello, es necesario conocer si se ha utilizado un sistema de aislamiento durante el proceso de construcción. Esto será más probable si se trata de una vivienda construida después de 2009, cuando entró en vigor el Documento Básico de Protección Frente al Ruido, que promueve la construcción de acuerdo a criterios acústicos.

3.- ¿Cómo está diseñado el sistema de cañerías y tuberías?
Este es otro de los puntos importantes para conocer el nivel de ruido de la vivienda. Las tuberías y cañerías generan ruidos que pueden interrumpir el descanso nocturno, sobre todo cuando los vecinos madrugan y usan el cuarto de baño. La cisterna y su murmullo produce el 9% del ruido en el hogar, debido a que las bajantes del baño –las cañerías que evacuan las aguas fecales del edificio- no están aisladas acústicamente, un problema que tiene una fácil y barata solución, pues si se hace durante la construcción el coste apenas alcanza los 50 euros en una vivienda de tamaño medio (90 metros cuadrados).

4.- ¿Cuenta con algún sistema de aislamiento térmico el edificio?
El aislamiento térmico es el abrigo del edificio. Esto significa que al instalarlo mejoraremos mucho el bienestar de la vivienda y alcanzaremos ese mayor confort con menor gasto en calefacción y aire acondicionado. Además esto es crucial en España, donde el 99% de los edificios no cuentan con la protección térmica adecuada.
No hay más que comparar con lo establecido por ley desde 2013 para los edificios nuevos: no lo cumple ningún edificio construido antes. Incorporar aislamiento permite ahorrar fácilmente hasta un 50% en climatización, lo que se puede traducir para una vivienda de superficie media en unos 400 euros al año. Además, permite reducir las emisiones de CO2 a la atmósfera (efecto invernadero) en la misma proporción.

5.- ¿Cómo puedo mejorar energéticamente mi vivienda?
Sobre todo aislando cubiertas y fachadas. Así, por ejemplo, se puede aprovechar una obra de reparación de goteras y humedades para acometer también la rehabilitación térmica de la cubierta. Además, se puede mejorar el uso de la cubierta con soluciones aisladas que pueden ser accesibles e incluso ajardinadas. Asimismo no hay que desaprovechar un “lavado de cara” del edificio para acometer la rehabilitación térmica de las fachadas.
Lo ideal, si se trata de un bloque de viviendas con muchos vecinos, es abordar una reforma integral, mucho mejor que cada vivienda, piso o apartamento lo haga por su lado. Trae más cuenta económicamente hablando, y es más probable conseguir las subvenciones y ayudas financieras que las administraciones ofrecen cada vez con más frecuencia y cuantía.

6.- ¿Tiene algún techo acristalado o claraboya?
Esta cuestión no es baladí, se calcula que el uso de claraboyas o techos acristalados puede llegar a reducir hasta un 30% el consumo de luz, es decir, unos 17 euros mensuales. En concreto, la luz natural directa que proporcionan las claraboyas disminuye la necesidad de encender la luz a determinadas horas del día, rebajando considerablemente el consumo eléctrico.

7.- ¿Ha habido algún tipo de problema de goteras en el edificio anteriormente?
Las humedades y goteras también deben aparecer en esa lista de preguntas básicas a la hora de adquirir una vivienda. En primer lugar, es importante saber si el edificio o el inmueble ha tenido este problema con anterioridad, pues las goteras suelen ser reincidentes. Si es así, es importante contar con un buen sistema de impermeabilización para evitar su aparición. También es relevante saber si se han realizado trabajos de re-impermeabilización y qué productos se han utilizado.
Un sistema de impermeabilización tiene un coste del 1% del total de la construcción del inmueble y garantiza un hogar más confortable y libre de humedades, ya que mantiene la vivienda protegida y a salvo de filtraciones de agua.

8.- ¿Cómo se canalizan las aguas de lluvia?
Es conveniente conocer la forma en que se canalizan las aguas de lluvia en el edificio, ya que un mal sistema puede favorecer la aparición de goteras y humedades. En este sentido es importante, además de utilizar un buen sistema de impermeabilización, que los elementos de conexión de ésta con las bajantes estén realizadas con sumideros específicos y adecuados.
En este sentido, los drenajes son los grandes aliados, ya que evitan que el agua de lluvia –o de cualquier otro tipo de filtración- se cuele en la estructura del edificio, originando así manchas e incluso moho. La ventaja de este sistema, es que su coste es de apenas 10 euros por metro cuadrado. Los drenajes no se utilizan en las cubiertas, solo en los muros.

9.- ¿El garaje está libre de humedades?
Los garajes y trasteros situados en las plantas del sótano son zonas en las que es habitual que aparezcan humedades, pues suelen ser estructuras enterradas a las que no llega la luz solar. En este caso, se trataría de humedades por capilaridad, contra las que se lucha mediante láminas impermeables (barrera física), mediante la implantación de algún compuesto siliconado inyectado en los muros (barrera química) o con el uso de dispositivos electrónicos que inducen corrientes que repelen el agua. En el caso de los muros, la dificultad de la posibilidad de una reparación posterior recomienda también la utilización de un buen sistema de impermeabilización y drenaje.

10.- ¿Cómo afecta la humedad a la estructura del inmueble?
Las humedades no solo afectan a las paredes de la vivienda, sino que a la larga pueden debilitar toda la estructura del edificio. En concreto, las humedades pueden generar patologías que lleven a una pérdida de solidez y estabilidad del inmueble, con el riesgo que ello conlleva para la seguridad de la construcción. De ahí que sea tan importante contar con un buen sistema de impermeabilización en todo el edificio, sobre todo en las zonas donde las lluvias son persistentes, pues no solo se trata de confort, sino también de seguridad.

Tú cocina no es pequeña…

Tú cocina no es pequeña… es que no la sabes aprovechar: 9 ideas para hacerla más grande

Un comedor de diario en la cocina es un excelente recurso para hacer más cómodo nuestro día a día. Si bien en cocinas pequeñas no siempre resulta fácil integrarlo, un equipamiento adecuado y un poco de ingenio suelen solucionar el problema hasta en la superficie más reducida. Y si no, basta con echarle un vistazo a las siguientes propuestas que combinan funcionalidad e imaginación.

1.- A medida

Un ángulo muerto en un rincón de una cocina de planta irregular se puede convertir en un práctico office para dos. Se trata colocar una mesa desplegable que encaje al milímetro en el hueco y dos taburetes a juego; todo realizado a medida.

El ala de de la mesa se pliega cuando está recogida. Los taburetes se guardan debajo gracias a los ángulos de los asientos, que reproducen la inclinación de las paredes entre las que encajan.

2.- Visto y no visto

Disfrutar de una de cocina en la que poder trabajar sin obstáculos y con generosas superficies de trabajo no tiene por qué suponer sacrificar el office. La solución pasa por elegir un equipamiento multiusos con elementos móviles, por ejemplo una mesa que se desliza a lo largo de un perfil oculto bajo la encimera de la pared del fondo de la cocina y que puede recogerse en la pared lateral ocultando el sofá cuando no se necesite. De este modo, se gana amplitud y una superficie auxiliar muy cómoda para preparar alimentos.

3.- Ajustado

Este es otro tipo de rincón difícil que, no obstante, ha permitido crear un office completo y confortable. El techo inclinado no es un problema cuando se está sentado; sobre todo si se opta por un banco corrido no muy alto. Además, para darle su propia entidad al pequeño comedor de diario, se puede optar por pintar la pared en un color vibrante que sirve de acento decorativo.

4.- In & out

Los ventanales de grandes dimensiones aportan luminosidad, aunque reducen los metros útiles, al no poder aprovecharse la pared con mobiliario. Sin embargo, una barra dispuesta frente al patio trasero al que se abre la cocina rentabiliza esa zona generalmente de paso.

Así se puede disfrutar de desayunos y comidas con vistas sin sacrificar la entrada de luz y la ventilación naturales, gracias a su estructura mínima y al hecho de haberse combinado con unos ligeros taburetes prácticamente invisibles. Si se puede, no es mala idea que la barra sea abatible.

5.- Independiente

Siempre que sea posible, hay que ubicar el office junto a una fuente de luz natural y lo más alejado posible de la zona de fuegos. Si el espacio destinado a esta zona es reducido, elige piezas de mobiliario de materiales y formas ligeros para no saturar el espacio.

Para independizar visualmente esta parte de la estancia, basta con instalar una lámpara de techo que abarque por completo el sobre de la mesa y elegir un revestimiento para las paredes diferente al del resto de la cocina. Por ejemplo, un papel pintado.

6.- Confortable

Los bancos adosados a la pared son un recurso muy efectivo cuando no sobran los metros, sobre todo en disposiciones en “L”, como aquí, ya que el ángulo entre ellos puede albergar un liviano velador a modo de mesa. Mención aparte merece el revestimiento acolchado de la pared que funciona de respaldo y añade confort al conjunto sin ocupar más espacio.

7.- Look retro

Un recurso habitual para ganar una zona en la cocina es integrar la galería o el lavadero contiguos en la estancia. De nuevo, si el espacio no es demasiado generoso, los bancos son la mejor solución, ya que ofrecen muchas plazas en un hueco muy contenido. Además tienen la ventaja añadida de que se puede aprovechar el hueco bajo los asientos. Por último, una colocación en paralelo y con colchonetas tapizadas en piel sintética le conferirá una estética retro; al estilo de la de los cafés de los años cincuenta.

8.- Sencilla y efectiva

Prolongar el sobre de una isla o una península de trabajo en uno de sus extremos sin armarios debajo es suficiente para ganar un lugar para comer. Basta con completarlo con un par de taburetes altos que puedan esconderse en el hueco.

9.- De transición

Los diseños de planta abierta al comedor no solo amplían visualmente la cocina, sino que ofrecen espacios intermedios a los que se puede sacar mucho partido. Es el caso, por ejemplo, de esta propuesta que rentabiliza la zona de paso entre la cocina y el salón convirtiéndola en un compacto comedor para cuatro comensales. Debido a su emplazamiento, se ha optado por una mesa ligera con cuatro taburetes bajos que pueden guardarse debajo cuando no se necesiten. Un mural de estética vintage en la misma gama cromática de la cocina y el estar completa el conjunto.

¿Pensando en hacer reformas en casa?

¿Pensando en hacer reformas en casa? No te olvides de las licencias y permisos que debes pedir

Antes de ponerte manos a la obra, convertirte en un manitas o contratar la reforma tienes que conocer si es necesario pedir algún permiso o licencia municipal. Hay reformas que no necesitan el visto bueno del Ayuntamiento, pero aquellas que vayan a afectar a la estructura, aumento de superficie o sobre la fachada necesitan un permiso de obra mayor.

Hay diversos tipos de obra y los permisos necesarios para realizar ciertas reformas. Es difícil concretar porque cada Ayuntamiento tiene su propia normativa y pide un precio diferente para cada permiso, además de la ‘tediosa’ documentación a presentar.

Reformas de componente estructural, es decir aquellos que afectan a la estructura del edificio, tales como vigas, pilares y techos. Estas obras requieren la contratación de un arquitecto que deberá realizar el proyecto. Además, tendrás que avisar a la comunidad de propietarios y pedir un permiso de obra mayor al Ayuntamiento.

Reformas que modifican la distribución de la vivienda. Si tienes intención de levantar o quitar una pared para cambiar la distribución de la casa necesitas volver a tener la cédula de habitabilidad. Este es un documento que verifica que la casa cumple los criterios de solidez y salubridad exigidos por ley. Una vez conseguido dicho documento, es el Ayuntamiento quien debe aprobar la obra proporcionándonos la licencia de obra menor.

Reformas de acabados, relacionado con el cambio de suelo, cambio de alicatados o pintura, requieren únicamente un permiso de carácter informativo, es decir, un comunicado de obra.

Reformas para aumentar la superficie inicial. Si lo que queremos es aumentar nuestra vivienda haciendo un cerramiento del patio o una terraza, tendríamos que tener en cuenta lo que permite la normativa urbanística vigente. En estos casos, se debe solicitar una licencia de obra mayor.

Obras que afectan a la fachada. Para abrir una ventana nueva o cambiar la puerta principal de sitio, instalaciones como bajantes, ventilación, etc. se requiere de un permiso de obra mayor.

¿Quién tiene que pagar el IBI en una compra-venta?

El vendedor puede repercutir parte del IBI al comprador de la vivienda sin necesidad de pacto

Son numerosas las preguntas que surgen sobre quién tiene que pagar el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI), si el comprador o el vendedor de una vivienda. El Tribunal Supremo ha dictaminado que en caso de ausencia de pacto, el vendedor de la casa que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que haya disfrutado de la casa durante el año de devengo del impuesto.

El pago del IBI suele ser un tema que levanta dudas y controversias. La ley que regula este impuesto (la Ley de Haciendas Locales) determina que el devengo del IBI anual corresponde al que sea propietario en el momento que se proceda al pago, que coincide con el primer día del año natural.

Pero el Tribunal Supremo sienta jurisprudencia al señalar que en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya disfrutado de la casa. Es decir, que el Alto Tribunal establece que la parte vendedora puede repercutir parte del pago del IBI a la parte compradora sin necesidad de pacto, según la interpretación que hace del artículo

Y esa parte del pago será la correspondiente al tiempo que el comprador lleve siendo propietario del inmueble. En concreto, la sentencia resuelve un caso de dos sociedades que vendieron el 16 de marzo de 2009 a otra compañía 155 plazas de garaje en Madrid y condena a esta última entidad a pagar a los vendedores 8.562 euros del IBI correspondiente al periodo comprendido entre el 16 de marzo y el 31 de diciembre de 2016, un impuesto que había sido íntegramente abonado por las sociedades vendedoras al serle reclamado por la autoridad tributaria.

Los vendedores, a quien en primera instancia un Juzgado de Madrid les había dado la razón, acudieron al Supremo después de que la Audiencia de Madrid se pronunciara a favor de los compradores y rechazara que debieran pagar cantidad alguna a los vendedores por el IBI del año 2009. Los recurrentes (la parte vendedora) destacaron en su recurso ante el Supremo la existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales sobre la materia, presentando sentencias que daban la razón al vendedor y otras, al comprador.

En su sentencia, el Supremo resuelve que la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada de una de las partes haya ostentado la titularidad dominical, a tenor de la interpretación que hace del artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales.

Según el Supremo, el artículo 63.2 citado “advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa (art. 1445 y siguientes del Código Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega el 16 de marzo de 2009 (art. 609 del Código Civil)”.

¿Baja la vivienda?

La vivienda no ha tocado suelo: el precio cae al mínimo postcrisis en el segundo trimestre de 2016

     

La vivienda no ha tocado suelo, es un hecho. El precio de la vivienda usada en España ha cerrado el segundo trimestre de 2016 con una caída del 1,4%, hasta situarse en 1.531 euros/m2, su mínimo postcrisis, según el último índice de precios de idealista.

Aunque en los primeros tres meses de 2015 se registró una mínima subida, fue solo un canto de sirena porque la realidad es que el precio de las casas en el mercado de segunda mano ha caído en 25 de los últimos 26 trimestres. Eso sí, ahorá ya si podríamos hablar de un 'aterrizaje suave' de los precios.

Solo las grandes ciudades se salvan de esta tendencia todavía a la baja. Desde que alcanzaran sus mínimos postburbuja, Barcelona, Madrid y Valencia acumulan subidas del 19,5%, 6,4% y 6,1% respectivamente.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, asegura que “a pesar de que se ha ralentizado el ritmo de subida en los principales mercados, las tendencias se mantienen y se sigue pudiendo hablar de una recuperación a dos velocidades: el precio sigue bajando sin encontrar su suelo en muchos mercados interiores mientras que dibuja una tendencia alcista en puntos como Barcelona, Málaga o Madrid”.

De hecho, el segundo cuarto de 2016 se ha cerrado con sólo cuatro CC.AA. aumentando de precio. En el caso de las provincias el número de incrementos es de sólo 6 sobre el total de 50, mientras que el de capitales ha caído hasta las 16.

Encinar confirma que “los próximos meses del inmobiliario estarán marcados no solo por las políticas que se adopten en materia de vivienda sino por todas aquellas medidas que afecten al modelo de ordenación hipotecario así como a la creación de empleo” y apunta que “la moderada subida de los precios en las grandes ciudades no será un freno para el cierre de operaciones” siempre y cuando se mantengan “la mejora del empleo y la apertura del crédito hipotecario”.

Comunidades Autónomas

Han sido 4 las Comunidades Autónomas que han visto cómo el precio de sus viviendas subía durante la primavera: el mayor incremento se ha producido en Baleares, donde los propietarios piden un 0,7% más por sus viviendas que hace tres meses, seguido por Andalucía, donde se han incrementado un 0,2%, Madrid (0,1%) y Canarias (0,1%). Todas las demás cayeron de precio, siendo Castilla La Mancha donde más redujeron (-4,8%). Le siguen Aragón (-2,5%), Murcia (-1,8%) y Extremadura (-1,7%).

Euskadi (2.526 euros/m2) sigue siendo la autonomía más cara. Le sigue la Comunidad de Madrid (2.349 euros/m2). Por debajo se encuentran Baleares (1.899 euros/m2) y Catalunya (1.800 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (900 euros/m2), Extremadura (931 euros/m2) y Murcia (1.016 euros/m2), las comunidades más económicas.

Provincias

Sólo 6 provincias experimentan incrementos de precios en sus inmuebles de segunda mano durante el segundo trimestre del año. Los aumentos están liderados por Málaga, con 1,5%, seguidos por Alicante y Santa Cruz de Tenerife (con sendos incrementos del 0,8%). En el lado opuesto encontramos las caídas de Toledo (-6%), Ciudad Real (-5,5%) y Lleida (-4,7%).

El ranking de las provincias más caras sigue encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.844 euros/m2 y 2.591 euros/m2 respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.349 euros/m2) y Barcelona (2.131 euros/m2). Toledo es la provincia más económica (809 euros/m2), seguida por Ciudad Real (855 euros/m2) y Cuenca (859 euros/m2).

Capitales

Málaga lidera las subidas de entre las grandes ciudades, con un incremento de 1,7%. Le siguen los propietarios de Barcelona, que han aumentado sus expectativas en un 1,6%, Madrid (1,2%), Valencia (1%) y Sevilla (0,4%). La mayor caída se produjo en Zaragoza (-2,3%), seguida por Bilbao (-1,4%) y Valladolid (-0,6%).

La mayor subida registrada por una capital se ha producido en Lleida (2,6%), seguida por Toledo (2,2%) y Pontevedra (1,7%). Por el contrario, Palencia y Albacete han sido las capitales de provincia más castigadas por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 3,6% y 3,5% respectivamente. Les siguen Huesca (-3,1%), Alicante(-2,9%) y Huelva (-2,7%).

San Sebastián se mantiene como la capital española más cara (3.872 euros/m2), seguida de Barcelona (3.533 euros/m2), Madrid (2.866 euros/m2) y Bilbao (2.738 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Lleida, la capital más económica, con un precio de 837 euros/m2.

El mercado se mueve a dos velocidades, incluso en los grandes núcleos poblacionales, lo que provoca que en Barcelona los precios se hayan recuperado un 19,5% desde que marcaran su mínimo postburbuja. En Madrid el incremento ha sido del 6,4%, del 6,2% en Málaga y del 6,1% en Valencia. Los precios en Sevilla son sólo un 2,3% más caros, y los próximos meses serán claves para discernir si se trata de un rebote puntual. Valladolid, Zaragoza y Bilbao continúan marcando precios mínimos.

Fuente: Idealista

Consejos para el comprador

7 consejos útiles para que el comprador negocie el precio de una vivienda

Pese a que el precio de la vivienda en determinadas zonas de España está comenzando a subir, todavía hay muchas partes donde el comprador puede negociar el precio de compraventa. Es posible presentar ofertas un 10% por debajo del valor que pide el vendedor aunque siempre con una razón que lo respalde. También es importante disponer de la mayor información disponible del vendedor, como saber a través del Registro si la casa está embargada o arrastra una hipoteca. 

Desde Doblecé Solución Inmobiliaria aseguramos que, a la hora de buscar piso para un cliente, “visitamos no solo todas las viviendas que encajan con el presupuesto inicial que nos ha indicado, sino también aquellos que se sitúan hasta un 10% por encima de ese precio”. La compañía especializada en la búsqueda personalizada de viviendas lo tiene claro. “Ampliando ligeramente el presupuesto, encontramos más propiedades y de mejor calidad”.

Llegado el momento crucial de la negociación, te damos algunas claves para realizar una negociación eficaz y lograr descuentos que, en su caso, oscilan entre el 5% y el 20% del precio inicial: 

1.-No realizar más de dos visitas al inmueble: Frecuentemente, el futuro comprador de vivienda visita la propiedad primero solo o en pareja, más tarde con sus padres, sus suegros o con un amigo arquitecto, decorador, etc. Es cierto que debemos tener el mayor conocimiento posible de una vivienda antes de realizar una inversión de este tipo, pero todo ello son pistas que damos al vendedor sobre nuestro interés por comprar, y que “finalmente jugarán en nuestra contra a la hora de negociar”.

2.-Presentar una oferta razonable: Y para ello es esencial conocer el mercado a fondo. Si bien una oferta por debajo del precio inicial de un 10% en algunos casos puede ser razonable, en algún otro podría haber sido de hasta un 30%. “Un error de este tipo, así como en la forma de razonar ante el vendedor nuestra propuesta, puede hacernos malgastar mucho dinero o hacer saltar por los aires cualquier negociación.

3.-Tener siempre otra opción ante el vendedor: Muéstrate interesado pero no desesperado por negociar. Acuda siempre a la reunión con un Plan B. Esta será la mejor forma de transmitir la sensación de que cuentas con más opciones. 

4.-Señalar una fecha límite para la aceptación de la oferta: Pon un plazo de tiempo límite para la aceptación de la oferta. Este plazo oscila habitualmente entre los 3 y 5 días, pues “generalmente las negociaciones más rápidas son las que mejor evolucionan.

5.-Tener la mayor información posible del vendedor: En la compraventa de viviendas de segunda mano, las necesidades del vendedor son claves a la hora de cerrar una operación. A través de la nota simple del Registro podemos saber si la vivienda está embargada, si aún tiene hipoteca, etc. “Cuando el propietario necesita vender porque quiere liquidez o en los casos de herencias, suele ser más fácil lograr una rebaja en el precio. 

6.-Mostrar flexibilidad con los plazos del acuerdo: Para muchos propietarios, llegar a un acuerdo en los plazos de entrega de la vivienda, en la firma de las escrituras, etc. puede ser más importante que cerrar la operación por un precio algo mayor o menor. Esté atento a las necesidades del vendedor para adelantarse a la hora de facilitar los términos del acuerdo. 

7.-Explicar al vendedor porqué es la mejor opción: Aunque parezca mentira, el factor psicológico juega un papel fundamental a la hora de vender una vivienda. Para muchos vendedores es importante la cifra recibida en la señal, conocer que el comprador cuenta con suficiente capacidad de pago, que ya tiene la hipoteca aprobada por su banco, etc. Todos estos aspectos le darán la tranquilidad de que la operación llegará a buen puerto y que no tendrá que volver a iniciar el proceso.