El decreto de la Xunta que permite convertir bajos en viviendas.

La Xunta da luz verde a un decreto que modifica las normas de habitabilidad en Galicia, tiene como objetivo facilitar que los bajos comerciales sin actividad puedan ser transformados en vivienda.

Hace unas semanas, la Xunta daba luz verde a un decreto que modifica las normas de habitabilidad de Galicia que estaban vigentes desde el 2010. Este nuevo texto trae consigo varias novedades que permitirán a las urbes solucionar algunos de los problemas que arrastraban en los últimos años y confeccionar un nuevo modelo de ciudad mucho más adaptada a las necesidades que exigen los ciudadanos de hoy en día.

La principal novedad que trae consigo este nuevo decreto tiene como objetivo facilitar que los bajos comerciales sin actividad puedan ser transformados en vivienda: Todos podemos ver a nuestro alrededor que existen muchos locales comerciales situados en los bajos de los edificios que están quedando desocupados por la falta de atractivo comercial de las zonas donde se ubican y esto está generando incluso una cierta imagen de dejadez urbana, de deterioro en la propia ciudad, el objetivo de la nueva normativa es modificar o flexibilizar las normas de habitabilidad vigentes en Galicia para permitir la recuperación de estos espacios, permitiendo así flexibilizar las condiciones que se requerían para la utilización de esos espacios.

No obstante el nuevo decreto exige unas determinadas características para que los bajos puedan ser convertibles. No todos los bajos van a transformarse en vivienda. Además, el texto pretende también que el sector comercial siga pudiendo ejercer sus funciones en las ciudades.

Fuente: La Voz de Galicia 

Sector inmobiliario: Aquí no hay quien viva

Sector inmobiliario: Aquí no hay quien viva

En materia de vivienda (alquiler y compra) algo se ha hecho (y se sigue haciendo) mal. El precio de los arrendamientos está imposible y el de su venta, también. Leyes que repercutieron en los alquileres las hubo toda la vida: 1948, 1956, 1964 (desarrollada en época de Franco, impulsor de las prórrogas contractuales hasta tercera generación y sin subidas —las famosas rentas antiguas—), el decreto Boyer de 1985 (acabó con esas rentas antiguas en aquellos contratos que se celebrasen tras su entrada en vigor), 1994 (actual ley de arrendamientos), 2015 (ley de desindexación de Cristóbal Montoro) y la actual ley de vivienda, que modifica la de arrendamientos del 94 e impone la contención de rentas (¿como las de Franco?).

José María Rincón, cofundador de la plataforma Homming; Carlos Debasa, presidente de la Asociación Gallega de Inmobiliarias, y Juan José Yáñez, director gerente de asociación que agrupa a los promotores inmobiliarios de la provincia de A Coruña (Aproinco) coinciden al señalar que lo que está elevando el precio de las viviendas a niveles que los inquilinos no son capaces de pagar es la ausencia de oferta disponible. «El ínfimo numero de unidades en el mercado, unido a una demanda cada vez mayor, ha provocado que los precios hayan alcanzado valores inasumibles, provocando que la búsqueda de un piso de manera unipersonal se haya convertido en un imposible debido a la proporción del valor de renta respecto a los ingresos», subraya Debasa.

 Viviendas cerradas. Sí las hay, dice Debasa, quien matiza que el dato no es fiable. La Xunta, que es quien tiene las competencias, no ha cerrado la definición de «vivienda vacía» y, al no existir definición oficial, cada cual puede utilizar los conceptos que considere para calcularlas. A su juicio, obtener esta descripción permitiría diseñar acciones concretas «buscando el bien común». En paralelo, sería necesario encontrar una fórmula para que al propietario le resultase más interesante tener la vivienda en el mercado que parada. ¿Cuál es? Dar facilidades, incentivos y, ante todo, seguridad.

Yáñez recalca que no hay tanta vivienda vacía como se dice y se pregunta si se contabilizan como vacías las que están en ruinas. «¿Qué familia prefiere tener una vivienda cerrada y no cobrar una renta?», reflexiona. Apuesta por un incremento de la oferta a través del impulso de fondos para poner en marcha vivienda protegida —tanto en régimen de venta como de alquiler—, «como se había hecho hasta entre 1990 y el 2010, período en el que todos los planes eran válidos».

Rincón abre una espita: «La falta de seguridad legislativa en alquileres de larga duración hace que se genere mucha incertidumbre, inquietando a los propietarios de las viviendas en alquiler, lo que conlleva que muchos la retiren del parque disponible o que busquen otras alternativas, disminuyendo aún más la oferta».

Viviendas turísticas. Todos los consultados reconocen que ha habido un traspaso del parque tradicional a este tipo de oferta. Según Yáñez, está motivado, entre otras cosas, por la nueva ley de vivienda —«la gota que colmó el vaso»—, que retoma ideas como las prórrogas extraordinarias de los contratos, actuaciones en mercados tensionados, el factor de la vulnerabilidad y añade dificultades extraordinarias para acometer los desahucios. Desde Agalin defienden la necesidad de hacer convivir el derecho de los propietarios a destinar su vivienda a lo que crean conveniente, con el interés general de la ciudadanía para poder vivir a precios razonables en su ciudad. Esto pasa, explica, por una regulación del mercado, admitiendo y escuchando a todas las partes y siendo conscientes de las diferentes sensibilidades. «Ninguna de las partes puede instalarse en posiciones de máximos y todos deben aceptar una negociación y unas conclusiones que encajen en una realidad que sea coherente y comprometida con el interés general. La clase política tiene un papel fundamental en esto», dicen.

¿Cómo ha influido la nueva ley de vivienda en el tremendo momento que vive el mercado? Ha generado desconfianza e incertidumbre, lo que provoca que muchos propietarios se planteen el alquiler de su vivienda por meses, por temporadas o por habitaciones, explica Rincón. «Partiendo de que el problema raíz en materia de alquiler en España es la oferta, es fundamental trabajar para en generar confianza jurídica a los dueños de los inmuebles» y poner en marcha, por ejemplo, medidas como el incremento de los incentivos fiscales en alquileres de larga duración frente al vacacional. Desde la perspectiva del inquilino, Homming constata que el parque de vivienda en alquiler de larga duración, sobre todo en grandes ciudades, aparte de ser escaso, está muy envejecido y, por lo tanto, es poco atractivo. Aboga así por introducir medidas que fomenten la renovación del parque de viviendas actual.

Debasa sí defiende la nueva ley de vivienda porque era «completamente necesaria», aunque es «manifiestamente mejorable», ya que se desarrolló sin contar con los actores del sector.

¿Cómo se ha de calcular el precio del alquiler para que sea «justo» tanto para el arrendador como para el arrendatario? Rincón no tiene duda: la colaboración público-privada es fundamental para poder ampliar el parque de vivienda en alquiler con precios asequibles para los inquilinos. Todas las iniciativas orientadas a incrementar la oferta de viviendas de larga duración harán que la demanda se vaya igualando y, por lo tanto, los precios se vayan ajustando a las necesidades del mercado. E insiste en que medidas que provoquen una reducción del parque de viviendas o una migración de viviendas hacia el vacacional conllevarán subidas en precios del alquiler, convirtiéndose en muchos casos en algo inaccesible.

Otra visión. Ana Pardo Fernández, responsable de Provivienda Galicia y presidenta de EAPN Galicia (Red Europea de Lucha contra la pobreza y la exclusión), considera que la subida de los precios de los alquileres es una tendencia marcada por el incremento del coste de la vida en general, pero también —y ahí coincide con el resto de los entrevistados— por haber más demanda que oferta. Destaca que estamos en un mercado libre, al no haber topes por zona o en función característica de la vivienda, lo que propicia que cada propietario designe el precio que ve más adecuado.

También confirma que hay viviendas cerradas —«enVigo hay muchas, cerradas y vacías»—, y habría que conocer las razones que tienen los propietarios para no sacarlas al mercado. «Es probable que por miedo, porque no tienen una necesidad económica y, posiblemente, porque tenían estas viviendas para sus hijos o algún familiar, objetivo que no se llegó articular. Ante el miedo y la inseguridad prefieren tenerlas cerradas, pese a que muchas de ellas serían idóneas para poder alquilar». Habla de fórmulas que reviertan esta situación: «Nosotros no abogamos por medidas coercitivas, sino que proponemos dar incentivos a los propietarios para que relancen las viviendas y desciendan los precios.

Considera que la nueva ley de vivienda no está teniendo impacto en Galicia porque no se está articulando y, preguntada sobre cuál es la solución para afrontar el problema habitacional tanto desde el punto de vista de los inquilinos como de los propietarios, dice: «No es única. Pero sí necesitamos poner el foco en recuperar los parques de vivienda social, alquileres sociales, contar con recursos y alternativas para situaciones de emergencia, dinamizar bolsas de vivienda con garantías para propietarios y apoyo para inquilinos. Hay medidas que no arreglarían totalmente el problema, pero sí mitigarían su impacto».

Ana Pardo considera que limitar el precio de los inmuebles por zonas o características afectaría en positivo. Nunca un inquilino debería de destinar más de un 30 % de sus ingresos al alquiler. «Y esto —recalca— no pasa. Y no me refiero a personas con vulnerabilidad. Hablo de un matrimonio joven, con dos sueldos, y con dos niños, por ejemplo». Lo coherente, a su juicio, sería no inflar costes y ser más responsables teniendo en cuenta los ingresos medios que tenemos a día de hoy, pero obviamente el dueño es libre en el momento de poner precio a la vivienda. «Nosotros trabajamos con muchos propietarios con mucha conciencia social y están poniendo de manera adecuada el coste a sus inmuebles, porque entienden que va a ser mejor para ellos a medio y largo plazo».

Fuente: La Voz de Galicia (Artículo de Sofía Vázquez)

Se puede pagar el alquiler en metálico: sí o no

*El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda prohíbe que el pago del alquiler se realice con dinero en metálico

*De forma excepcional, se puede pagar en efectivo cuando alguna de las partes carezca de medios electrónicos de pago

*Cómo justificar un pago en efectivo ante Hacienda

La forma de pagar el alquiler de una vivienda hoy en día es mediante transferencia bancaria, aunque también existía la posibilidad de hacer el abono en efectivo si se cumplía con los límites marcados por la normativa.

En su momento, la Ley 11/2021, del 9 de julio, había establecido un límite de 1.000 euros para los pagos en efectivo de bienes y servicios con el objetivo de luchar contra los fraudes. 

Sin embargo, con la aprobación del proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, el pago del alquiler con dinero en metálico queda prohibido, a no ser que una de las partes no tenga cuenta bancaria ni acceso a medios electrónicos de pago, según explican desde Efe.

El Gobierno restringe el pago en efectivo del alquiler

De acuerdo con lo establecido en el artículo 10 del proyecto de ley, “el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”

El texto, al que ha tenido acceso Efe, también da un plazo de seis meses para constituir un grupo de trabajo que haga una propuesta para regular los contratos de arrendamiento de temporada (vacaciones, trabajos con fecha de finalización y temporadas de estudios, entre otros).

Asimismo, “prevé conformar una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local”. 

Para ello, establece un proceso específico de colaboración con las comunidades autónomas que ya dispongan de sistemas de referencia de precios de alquiler en sus ámbitos territoriales.

Fuente: NIUS

Para subir el alquiler un 10% hará falta más que una mano de pintura: la ley de vivienda exige reformas por el 25% del valor del piso

*Los pequeños propietarios deberán congelar el alquiler en zonas tensionadas en caso de no hacer obras de calado.

*También se permitirá subir precios si se mejora la eficiencia energética del piso o su accesibilidad a discapacitados.

*CLAVES | Así queda definitivamente la ley de vivienda. 

La ley de vivienda y sus consecuencias se han colado de lleno en plena precampaña de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. La norma fue aprobada este viernes por el Congreso y, en las próximas semanas, recibirá la luz verde definitiva del Senado para entrar en vigor, y una de sus medidas estará muy presente en el debate público en las próximas semanas precisamente porque serán ayuntamientos y comunidades las que tendrán que decidir si la aplican o no: la regulación de los alquileres. 

Allí donde las administraciones entiendan que existe una zona de mercado tensionado y se establezcan límites de precios, los caseros que sean pequeños propietarios estarán obligados a congelar el coste de su arrendamiento cuando hagan nuevos contratos. La ley, no obstante, les permite elevar la cuota hasta un 10% si llevan a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda. Pero la norma no deja a la libre interpretación del dueño lo que es una obra de mejora, sino que establece unos requisitos exigentes, entre ellos, que el coste total de la rehabilitación supere el 25% del valor del piso. 

Esta limitación busca evitar que el tope de precios en el caso de los pequeños propietarios -los grandes tenedores están obligados a bajar las cuotas hasta el tope que establezca el Gobierno- se convierta en un coladero por el cual se sigan subiendo precios llevando a cabo tan solo obras mínimas en la vivienda. De hecho, la ley marca que los nuevos contratos que realicen los pequeños propietarios de pisos en zonas tensionadas tendrán que mantener el mismo precio que en el alquiler anterior por norma general.

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DANIEL RÍOS  

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29.04.2023 - 07:55h

Para subir el alquiler un 10% hará falta más que una mano de pintura: la ley de vivienda exige reformas por el 25% del valor del piso

Los pequeños propietarios deberán congelar el alquiler en zonas tensionadas en caso de no hacer obras de calado.

También se permitirá subir precios si se mejora la eficiencia energética del piso o su accesibilidad a discapacitados.

CLAVES | Así queda definitivamente la ley de vivienda. 

[[[20M ARCHIVO]]] Id: 2013-2417277 Fecha: 06/06/2013 Propietario: (20M) 20 MINUTOS Autor: (20M) PARÍS, JORGE descri: VIVIENDAS.- PISOS.- SE ALQUILA.- SE VENDE.- VENTA.- ALQUILER.- VIVIENDA.- CARTELES.- MADRIDLa ley de vivienda está a unas semanas de entrar en vigor.JORGE PARÍS

La ley de vivienda y sus consecuencias se han colado de lleno en plena precampaña de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. La norma fue aprobada este viernes por el Congreso y, en las próximas semanas, recibirá la luz verde definitiva del Senado para entrar en vigor, y una de sus medidas estará muy presente en el debate público en las próximas semanas precisamente porque serán ayuntamientos y comunidades las que tendrán que decidir si la aplican o no: la regulación de los alquileres. 

Allí donde las administraciones entiendan que existe una zona de mercado tensionado y se establezcan límites de precios, los caseros que sean pequeños propietarios estarán obligados a congelar el coste de su arrendamiento cuando hagan nuevos contratos. La ley, no obstante, les permite elevar la cuota hasta un 10% si llevan a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda. Pero la norma no deja a la libre interpretación del dueño lo que es una obra de mejora, sino que establece unos requisitos exigentes, entre ellos, que el coste total de la rehabilitación supere el 25% del valor del piso. 

Esta limitación busca evitar que el tope de precios en el caso de los pequeños propietarios -los grandes tenedores están obligados a bajar las cuotas hasta el tope que establezca el Gobierno- se convierta en un coladero por el cual se sigan subiendo precios llevando a cabo tan solo obras mínimas en la vivienda. De hecho, la ley marca que los nuevos contratos que realicen los pequeños propietarios de pisos en zonas tensionadas tendrán que mantener el mismo precio que en el alquiler anterior por norma general.

Los supuestos por los cuales el propietario podría elevar la cuota hasta un 10% son varios, y el más sencillo tiene que ver con la duración del nuevo contrato que se firme. Si ese acuerdo es por diez o más años -el mínimo legal son cinco años si el propietario es una persona física y siete años si es una empresa-, el casero podrá hacer la subida. Y lo mismo ocurrirá si el nuevo contrato establece un sistema de prórrogas que permita al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las sucesivas actualizaciones anuales) durante una década.

La cuestión se complica si se hace un contrato estándar, de menos de diez años de duración. El propietario, entonces, únicamente podrá elevar la cuota un máximo de un 10% con respecto al anterior alquiler si hace obras de calado en la casa durante, como mucho, los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Esas obra deben de ser entendidas como "actuaciones de rehabilitación" y, según establece la ley, deben tener "por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas". 

El coste de la reforma, además, debe ser superior al "25 % del precio de adquisición" si la compra del inmueble "se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación". En caso contrario, la cifra a tener en cuenta para obtener ese 25% será la del valor de mercado que tuviera la vivienda cuando comenzó a ser reformada. "A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo", señala la ley.

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Para subir el alquiler un 10% hará falta más que una mano de pintura: la ley de vivienda exige reformas por el 25% del valor del piso

Los pequeños propietarios deberán congelar el alquiler en zonas tensionadas en caso de no hacer obras de calado.

También se permitirá subir precios si se mejora la eficiencia energética del piso o su accesibilidad a discapacitados.

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[[[20M ARCHIVO]]] Id: 2013-2417277 Fecha: 06/06/2013 Propietario: (20M) 20 MINUTOS Autor: (20M) PARÍS, JORGE descri: VIVIENDAS.- PISOS.- SE ALQUILA.- SE VENDE.- VENTA.- ALQUILER.- VIVIENDA.- CARTELES.- MADRIDLa ley de vivienda está a unas semanas de entrar en vigor.JORGE PARÍS

La ley de vivienda y sus consecuencias se han colado de lleno en plena precampaña de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. La norma fue aprobada este viernes por el Congreso y, en las próximas semanas, recibirá la luz verde definitiva del Senado para entrar en vigor, y una de sus medidas estará muy presente en el debate público en las próximas semanas precisamente porque serán ayuntamientos y comunidades las que tendrán que decidir si la aplican o no: la regulación de los alquileres. 

Allí donde las administraciones entiendan que existe una zona de mercado tensionado y se establezcan límites de precios, los caseros que sean pequeños propietarios estarán obligados a congelar el coste de su arrendamiento cuando hagan nuevos contratos. La ley, no obstante, les permite elevar la cuota hasta un 10% si llevan a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda. Pero la norma no deja a la libre interpretación del dueño lo que es una obra de mejora, sino que establece unos requisitos exigentes, entre ellos, que el coste total de la rehabilitación supere el 25% del valor del piso. 

Esta limitación busca evitar que el tope de precios en el caso de los pequeños propietarios -los grandes tenedores están obligados a bajar las cuotas hasta el tope que establezca el Gobierno- se convierta en un coladero por el cual se sigan subiendo precios llevando a cabo tan solo obras mínimas en la vivienda. De hecho, la ley marca que los nuevos contratos que realicen los pequeños propietarios de pisos en zonas tensionadas tendrán que mantener el mismo precio que en el alquiler anterior por norma general.

Así queda la nueva ley de vivienda que se aprobará en las próximas semanas.

Más propietarios con tope de precios y límite inferior al IPC para las subidas anuales: así queda definitivamente la ley de vivienda

Los supuestos por los cuales el propietario podría elevar la cuota hasta un 10% son varios, y el más sencillo tiene que ver con la duración del nuevo contrato que se firme. Si ese acuerdo es por diez o más años -el mínimo legal son cinco años si el propietario es una persona física y siete años si es una empresa-, el casero podrá hacer la subida. Y lo mismo ocurrirá si el nuevo contrato establece un sistema de prórrogas que permita al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las sucesivas actualizaciones anuales) durante una década.

La cuestión se complica si se hace un contrato estándar, de menos de diez años de duración. El propietario, entonces, únicamente podrá elevar la cuota un máximo de un 10% con respecto al anterior alquiler si hace obras de calado en la casa durante, como mucho, los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Esas obra deben de ser entendidas como "actuaciones de rehabilitación" y, según establece la ley, deben tener "por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas". 

El coste de la reforma, además, debe ser superior al "25 % del precio de adquisición" si la compra del inmueble "se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación". En caso contrario, la cifra a tener en cuenta para obtener ese 25% será la del valor de mercado que tuviera la vivienda cuando comenzó a ser reformada. "A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo", señala la ley.

Eficiencia energética o accesibilidad

La norma establece otra vía que permite al casero subir los precios de un contrato a otro si hace obras: la mejora de la eficiencia energética del piso. En concreto, se permitirán subidas del 10% "cuando, en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%". En este caso no se establece un coste mínimo de esas reformas, aunque sí se exigirán "sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación".

La cuarta forma que tendrán los pequeños propietarios de subir el precio de sus alquileres en zonas tensionadas será reformar su piso para mejorar la "accesibilidad" de las personas con discapacidad. Este es el método más inconcreto de los que recoge la ley, ya que no se incluyen más detalles sobre el alcance que deben tener estas obras de mejora de la accesibilidad. No obstante, fuentes del Ministerio de Transportes explican que no será suficiente con instalar, por ejemplo, una rampa para personas en silla de ruedas: el espíritu de la norma, sostienen, busca promover obras de calado, como la instalación de ascensores o la adecuación de las zonas sanitarias, por ejemplo.

Fuente: 20minutos

Las cláusulas nulas más habituales de un contrato de alquiler para el inquilino en 2023

La demanda de pisos en alquiler sigue aumentando, pese al encarecimiento de las rentas y hay varios factores que dan una explicación a este fenómeno: la falta de oferta de pisos en arrendamiento y el aumento de los tipos de interés y la inflación que están empujando a aquellos que querían comprar una casa a alquilar ante la imposibilidad de ser propietario.

El despacho de abogados Marín & Mateo Abogados señala que algunos propietarios de viviendas en alquiler hacen valer su posición de dominio para incluir en el contrato de alquiler cláusulas que perjudican de forma desproporcionada al inquilino y que a todas luces son inválidas. “La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy clara al respecto, e indica que las cláusulas insertas en el contrato que perjudiquen al inquilino, ya sea arrendatario o subarrendatario, se tendrán como nulas”, sostiene Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho.

En caso de que el inquilino detecte alguna cláusula sospechosa en el contrato de arrendamiento, lo mejor es planteárselo al arrendador y mostrar su completo desacuerdo.

Las cinco cláusulas nulas más habituales en los contratos de alquiler

1.Duración del contrato de alquiler

Una de las consultas más reiteradas guarda relación con la duración del contrato. Es habitual que el arrendador limite el plazo del alquiler a un año renovable. Sin embargo, “pese a haber firmado un plazo inferior a los cinco años de forma consensuada entre las partes, el tiempo mínimo que puede estar el inquilino son cinco años, a no ser que decida rescindir el contrato con antelación”, comenta Martín Bermúdez.

El derecho de desistimiento posibilita la rescisión del contrato, y el inquilino podrá ejercerlo “siempre que haya transcurrido un mínimo de seis meses desde el inicio del alquiler y avisando con una antelación de 30 días”. Si existieran cláusulas por encima de estos tiempos, serían nulas. Por otro lado, si el arrendatario trata de irse antes del plazo reflejado en la normativa o acorta el preaviso, el arrendador puede exigir una indemnización, pero “siempre que se haya previsto en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir el contrato, prorrateándose la cantidad a indemnizar cuando haya un plazo inferior al año”, aclara Martín Bermúdez.

2.La actualización de la renta conforme al IPC debe indicarse

Todo lo relativo a la renta también genera dudas frecuentes. Respecto a su actualización, en los contratos suele incluirse que la cuantía de la mensualidad estará ligada a la evolución del IPC. Muchos dan por hecho que se trata de algo automático, pero lo cierto es que hay que indicarlo. “Si esta cláusula no está inserta en el contrato, no se actualizará la renta y el arrendador percibirá la misma cantidad durante toda la vida del contrato”, matiza el abogado.

El letrado también señala que “esta cláusula deviene en nula si se expone que la renta se actualizará según el IPC más un punto, dos puntos…”. Asimismo, cuando se firma un porcentaje de actualización concreto, hay que considerar que, si supera el IPC, no será válido. “Si se indica que es un 3% y el IPC es del 4%, se actualizará al 3% porque es la voluntad de las partes, pero si el IPC es del 2%, se debe respetar ese 2%”, explica.

3.Las reparaciones son fuente de controversia

Otra cláusula nula es constatar en el contrato que el inquilino tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que necesite la vivienda. “Las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero el arrendador debe hacerse cargo de las más costosas, como problemas con las cañerías o la instalación eléctrica”, afirma Martín Bermúdez, añadiendo que “el inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario y exigirle reparaciones, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio”.

En el capítulo de disposiciones poco frecuentes, pero sí llamativas, Martín Bermúdez destaca que en el despacho “nos hemos encontrado cláusulas que exponen que en los meses de julio y diciembre el arrendatario debe hacer frente a dos rentas, algo que no se puede hacer bajo ningún concepto”.

4.Entrada del arrendador a la vivienda

Martín Bermúdez también considera sorprendente que haya caseros que exijan la condición de poder acceder a la vivienda cuando quieran. “El domicilio es inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque evidentemente no es el propietario del inmueble, pero sí el que lo habita y, como tal, se considera su domicilio, salvo en casos legalmente establecidos como causa de fuerza mayor, comisión de un flagrante delito o resolución judicial”, concluye.

5. Gastos de inmobiliaria

Solamente para el caso de que el arrendador sea persona física, se permite que se acuerde que sea el arrendatario quien corra con los gastos de intermediación de la inmobiliaria haya intervenido para el alquiler de la vivienda, tal y como recuerda la abogada titular de G&G Abogados, Carmen Giménez.

Resulta nulo, por tanto, la cláusula que obligue al arrendatario a correr con dichos gastos, si el arrendador es una persona jurídica.

Fuente: Idealista 

¿Cuánto se paga de IRPF si vendemos un piso heredado?

*Cuando heredamos un piso, debemos pagar el impuesto de sucesiones.

*Cuándo es obligatorio hacer la declaración de la renta.

Si vendemos una casa, sea cual sea las condiciones como la hayamos adquirido, tenemos que pagar impuestos. Este caso también se aplica a cuando se trata de una vivienda que hemos heredado.

Ahora que nos encontramos en plena campaña de la Renta del ejercicio 2022, el portal especializado en vivienda Idealista recoge en un reportaje cuánto hay que pagar en estos casos.

Antes incluso de vender la vivienda hay que pagar un impuesto: el de sucesiones, excepto si el heredero rechaza la casa. Debe pagarse en un plazo de seis meses tras el fallecimiento de la persona propietaria, en la delegación de Hacienda donde el propietario haya vivido.

En cuanto a la cantidad, depende del valor de la vivienda y de la comunidad autónoma en la que se encuentre y otros factores como el grado de parentesco con el donante o la situación económica del heredero.

Fuente: 20minutos

Claves de la nueva ley de vivienda

Claves de la nueva Ley de Vivienda: tope del alquiler a todos los propietarios y rebaja a cinco las casas de un gran tenedor

Descubre más sobre esta y otras de las novedades de esta nueva ley de vivienda: https://bit.ly/3mELUZm

Conoce los diferentes contratos para un alquiler seguro

Un contrato de alquiler es un documento de acuerdo firmado entre el arrendador de un inmueble y su arrendatario. Este contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y existen diferentes tipos, que están regulados también por otras normativas.

A continuación, para un alquiler seguro, hablaremos de estos tipos diferentes de contratos de alquiler, en función del uso del inmueble, ya sea vivienda o uso distinto (local, nave, parking, temporada….)

Contrato de vivienda habitual

El contrato de alquiler de vivienda habitual es el que conocemos como contrato de vivienda como domicilio permanente. Es el más común. En este, se debe incluir la fecha de inicio y finalización del contrato, el deber del inquilino de cuidar la vivienda, la renta mensual establecida, entre otros aspectos. 

Contrato para uso distinto del de vivienda

Estos contratos son aquellos en los que el inquilino hace uso del inmueble normalmente para actividades profesionales, comerciales o de negocio en locales u oficinas.

Asimismo, si se alquila un inmueble comercial o industrial en pleno funcionamiento, se debe firmar un contrato de Alquiler de Industria, regulado por el Código Civil. 

Contrato de alquiler temporal

Estos contratos son aquellos en los que el inquilino hace uso de la vivienda sin cambiar su domicilio habitual.

Las diferencias entre este tipo de contrato con el de uso habitual de la vivienda es que es un domicilio provisional del arrendatario y debe indicarse la finalidad del alquiler, que normalmente suele ser por estudios, trabajo o por enfermedad.

Alquileres turísticos

Los alquileres turísticos son contratos vacacionales, en el que se establecen los derechos y obligaciones del propietario y los huéspedes. Se debe incluir en el mismo los datos de la propiedad, la capacidad máxima de personas que se pueden alojar en la vivienda, la duración máxima, cuantía de la fianza y condiciones de devolución, horarios, normas de la casa y desglose de los precios. 

Alquiler de viviendas para cargos o personas determinadas

Este tipo de alquiler está destinado a rentar la vivienda a determinados cargos o miembros de algún colectivo específico, por ejemplo, viviendas universitarias para alumnos o docentes, alquiler a funcionarios, o edificios a guardias o porteros. 

En el contrato se deben incluir los requisitos y la duración del alquiler. 

Alquiler de viviendas protegidas

Este alquiler se refiere a las VPO o Viviendas de Protección Oficial. Para poder alquilar este tipo de propiedad, deben haber transcurrido más de 10 años desde la adquisición de la vivienda, o haber sido descalificada como vivienda protegida. 

Asimismo, el precio está ya establecido por ley, dependiendo de la superficie útil y no sobre la construida. Además, el contrato de alquiler debe ser visado por el órgano administrativo que haya otorgado la vivienda protegida. 

Alquiler social

Este tipo de alquiler son los destinados por el Estado a personas pertenecientes a colectivos vulnerables. Se establece el contrato con el arrendatario con un período máximo 2 años, eso sí, prorrogables. 

Fuente: Sociedad Española de Alquiler Garantizado

Como propietario, ¿puedo entrar en la vivienda alquilada?

Una vez hayas alquilado tu piso, puede surgir la duda de si puedes visitarlo en cualquier momento. La realidad es que, una vez se haya firmado el contrato de alquiler, no podrás volver a entrar en la vivienda, dado que esta constituye el domicilio del inquilino. Sin embargo, existen casos excepcionales en los que deberás ingresar en la misma.

Lo primero a tener en cuenta es que, según la Constitución, “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Esto quiere decir que, el propietario no tiene derecho a entrar a la propiedad, mientras el inquilino viva en la misma.

Sin embargo, hay situaciones que requieren la presencia del propietario. Una de estas sería vender la vivienda, pero se debe tomar en cuenta que para realizar las visitas, no se podrá obligar al inquilino, sino que se deberá llegar a un acuerdo con este para mostrar el piso.

Asimismo, otra situación será realizar reparaciones para conservar la habitabilidad del piso. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), existe un supuesto en el que el casero podrá ingresar en la vivienda para verificar su estado presencialmente, ya sea por su parte o por los técnicos, y en el caso de requerir reparaciones u obras de mejora. 

Si el inquilino se niega a autorizar la entrada al propietario o a los técnicos, deberá responder por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de haber impedido dicha entrada.

Toma en cuenta que, como casero, entrar sin permiso a tu piso de alquiler, puede ocasionarte serios problemas legales, que pueden derivar a un delito por allanamiento de morada, que se castiga con prisión de entre seis meses y dos años.

Lo más recomendable será siempre mantener una buena relación con tu inquilino, para que en caso de necesitar acceder a la vivienda por cualquiera de las dos anteriores razones, puedas hacerlo sin que represente problema alguno.

Fuente: Seag

Las cláusulas nulas más habituales de un contrato de alquiler

La demanda de pisos en alquiler sigue aumentando, pese al encarecimiento de las rentas y hay varios factores que dan una explicación a este fenómeno: la falta de oferta de pisos en arrendamiento y el aumento de los tipos de interés y la inflación que están empujando a aquellos que querían comprar una casa a alquilar ante la imposibilidad de ser propietario.

El despacho de abogados Marín & Mateo Abogados señala que algunos propietarios de viviendas en alquiler hacen valer su posición de dominio para incluir en el contrato de alquiler cláusulas que perjudican de forma desproporcionada al inquilino y que a todas luces son inválidas. “La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy clara al respecto, e indica que las cláusulas insertas en el contrato que perjudiquen al inquilino, ya sea arrendatario o subarrendatario, se tendrán como nulas”, sostiene Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho.

En caso de que el inquilino detecte alguna cláusula sospechosa en el contrato de arrendamiento, lo mejor es planteárselo al arrendador y mostrar su completo desacuerdo.

Las cinco cláusulas nulas más habituales en los contratos de alquiler

1.Duración del contrato de alquiler

Una de las consultas más reiteradas guarda relación con la duración del contrato. Es habitual que el arrendador limite el plazo del alquiler a un año renovable. Sin embargo, “pese a haber firmado un plazo inferior a los cinco años de forma consensuada entre las partes, el tiempo mínimo que puede estar el inquilino son cinco años, a no ser que decida rescindir el contrato con antelación”, comenta Martín Bermúdez.

El derecho de desistimiento posibilita la rescisión del contrato, y el inquilino podrá ejercerlo “siempre que haya transcurrido un mínimo de seis meses desde el inicio del alquiler y avisando con una antelación de 30 días”. Si existieran cláusulas por encima de estos tiempos, serían nulas. Por otro lado, si el arrendatario trata de irse antes del plazo reflejado en la normativa o acorta el preaviso, el arrendador puede exigir una indemnización, pero “siempre que se haya previsto en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir el contrato, prorrateándose la cantidad a indemnizar cuando haya un plazo inferior al año”, aclara Martín Bermúdez.

2.La actualización de la renta conforme al IPC debe indicarse

Todo lo relativo a la renta también genera dudas frecuentes. Respecto a su actualización, en los contratos suele incluirse que la cuantía de la mensualidad estará ligada a la evolución del IPC. Muchos dan por hecho que se trata de algo automático, pero lo cierto es que hay que indicarlo. “Si esta cláusula no está inserta en el contrato, no se actualizará la renta y el arrendador percibirá la misma cantidad durante toda la vida del contrato”, matiza el abogado.

El letrado también señala que “esta cláusula deviene en nula si se expone que la renta se actualizará según el IPC más un punto, dos puntos…”. Asimismo, cuando se firma un porcentaje de actualización concreto, hay que considerar que, si supera el IPC, no será válido. “Si se indica que es un 3% y el IPC es del 4%, se actualizará al 3% porque es la voluntad de las partes, pero si el IPC es del 2%, se debe respetar ese 2%”, explica.

3.Las reparaciones son fuente de controversia

Otra cláusula nula es constatar en el contrato que el inquilino tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que necesite la vivienda. “Las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero el arrendador debe hacerse cargo de las más costosas, como problemas con las cañerías o la instalación eléctrica”, afirma Martín Bermúdez, añadiendo que “el inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario y exigirle reparaciones, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio”.

En el capítulo de disposiciones poco frecuentes, pero sí llamativas, Martín Bermúdez destaca que en el despacho “nos hemos encontrado cláusulas que exponen que en los meses de julio y diciembre el arrendatario debe hacer frente a dos rentas, algo que no se puede hacer bajo ningún concepto”.

4.Entrada del arrendador a la vivienda

Martín Bermúdez también considera sorprendente que haya caseros que exijan la condición de poder acceder a la vivienda cuando quieran. “El domicilio es inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque evidentemente no es el propietario del inmueble, pero sí el que lo habita y, como tal, se considera su domicilio, salvo en casos legalmente establecidos como causa de fuerza mayor, comisión de un flagrante delito o resolución judicial”, concluye.

5. Gastos de inmobiliaria

Solamente para el caso de que el arrendador sea persona física, se permite que se acuerde que sea el arrendatario quien corra con los gastos de intermediación de la inmobiliaria que haya intervenido para el alquiler de la vivienda, tal y como recuerda la abogada titular de G&G Abogados, Carmen Giménez.

Resulta nulo, por tanto, la cláusula que obligue al arrendatario a correr con dichos gastos, si el arrendador es una persona jurídica.

Fuente: www-idealista-com

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